Bước 1: ước tớnh riờng giỏ trị của lụ đất thuộc BĐS bằng cỏch coi đú là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyờn tắc xỏc định giỏ đất quy định tại Luật Đất đai và cỏc phương phỏp xỏc định giỏ đất theo
quy định của Chớnh phủ và hướng dẫn của cỏc Bộ, Ngành cú liờn quan, Ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tớnh chi phớ hiện tại để xõy dựng mới, để tỏi tạo, thay thế cụng trỡnh xõy dựng hiện cú trờn đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phớ phải nộp theo quy định của phỏp luật.
Bước 3: Xỏc định hao mũn và ước tớnh giỏ trị hao mũn lũy kế (mức độ giảm giỏ) của cụng trỡnh xõy dựng hiện cú trờn đất.
Bước 4: Ước tớnh giỏ trị của cụng trỡnh xõy dựng bằng cỏch trừ giỏ trị hao mũn lũy kế (mức giảm giỏ) khỏi chi phớ xõy dựng mới hiện hành của cụng trỡnh.
Bước 5: ước tớnh giỏ trị của BĐS cần thẩm định giỏ bằng cỏch cộng (+) kết quả bước 1 với kết quả bước 4.
1.5.3.3. Ưu điểm, hạn chế và điều kiện ỏp dụng.
• ưu điểm:
- Phương phỏp này được sử dụng khi khụng cú cỏc bằng chứng thị trường thớch hợp để so sỏnh. Sử dụng để đỏnh giỏ cỏc BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự bỏo lợi ớch tương lai.
- Phương phỏp chi phớ thớch hợp khi thẩm định giỏ BĐS dựng cho cỏc giao dịch và mục đớch riờng biệt.
• Hạn chế
- Việc thẩm định giỏ theo phương phỏp chi phớ cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, cho nờn những hạn chế của phương phỏp so sỏnh cũng đỳng đối với phương phỏp chi phớ.
- Phương phỏp chi phớ phải sử dụng cỏch tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đó bằng với giỏ trị của tồn bộ.
- Việc ước tớnh một số khoản giảm giỏ cú thể trở nờn rất chủ quan và khú thực hiện.
- Để ỏp dụng phương phỏp này đũi hỏi người định giỏ phải cú nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xõy dựng.
• Điều kiện ỏp dụng:
- Là một phương phỏp thớch hợp khi định giỏ rất nhiều loại BĐS cú mục đớch sử dụng riờng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học….
- Định giỏ để xỏc định mức bồi thường khi xõy dựng cỏc hợp đồng bảo hiểm và cỏc dạng bồi thường khỏc.
- Là phương phỏp thụng dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Phương phỏp chi phớ được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phớ là yếu tố chớnh và là những khoản chi tiờu cần thiết, thớch hợp để tạo ra giỏ trị của BĐS.
- Thường được sử dụng cú tớnh chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với cỏc phương phỏp khỏc.