CHƢƠNG 4 PHÂN TÍCH KINH TẾ
4.4. Phân tích độ nhạy kinh tế
Theo ngân lƣu kinh tế ta thấy có 4 yếu tố ảnh hƣởng đến tính khả thi về mặt kinh tế của dự án: giá thuê nhà kinh tế, tốc độ tăng giá thuê (tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực), suất chiết khấu kinh tế và chi phí đầu tƣ.
Giá thuê kinh tế có thể thay đổi 40% (giá th mơ hình cơ sở là 0,42 triệu đồng/m2
/năm, giá thuê thấp nhất theo khả năng chi trả của HTNT toàn tỉnh Nghệ An là 0,246 triệu
đồng/m2
/năm và giá thuê cao nhất theo giá thuê căn hộ hiện tại của các hộ gia đình có thu
nhập trên trung bình là 0,63 triệu đồng/m2/năm). Chi phí đầu tƣ xây dựng nhà ở có thể biến
động 20% (Tổng cục thống kê, 2004 – 2014) so với kịch bản cơ sở. Suất chiết khấu kinh tế có thể biến động 20% (biến động từ 8% lên 12%), tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực giai đoạn 1990 – 2050 theo dự báo của EIU có thể biến động từ 1,9% đến 9,5% tức là có thể thay đổi khoảng 40% so với mơ hình cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy 1 chiều cho thấy, so với mơ hình cơ sở, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, nếu giá thuê kinh tế tăng 18% - tƣơng đƣơng giá thuê kinh tế bằng 0,5
triệu đồng/m2/năm hoặc chi phí đầu tƣ giảm 16% hoặc suất chiết khấu kinh tế giảm 9% -
tƣơng đƣơng với suất chiết khấu kinh tế thực bằng khoảng 9% hoặc tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực tăng 15% - tƣơng đƣơng với tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực bằng khoảng 6% - thì dự án sẽ khả thi về mặt kinh tế. Những khả năng này đều có thể xảy ra nên có thể kết
-50000,0 -40000,0 -30000,0 -20000,0 -10000,0 ,0 10000,0 20000,0 Chi phí bán hàng Chi phí bảo trì Chi phí quản lý Chi phí đầu tƣ Giá trị thanh lý đất Lợi ích kinh tế giá thuê nhà KB3 Lợi ích kinh tế giá thuê nhà KB1 Lợi ích kinh tế giá thuê nhà KB2
luận giá thuê kinh tế, chi phí đầu tƣ, suất chiết khấu kinh tế, tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực có ảnh hƣởng đến tính khả thi kinh tế của dự án (Xem Hình 4.3 và chi tiết tại Phụ lục 14).
Hình 4.3. Phân tích độ nhạy NPV kinh tế
Tại mơ hình cơ sở, giá th kinh tế đƣợc tính theo khả năng chi trả cho việc thuê căn hộ của HTNT theo Mục 3.3.2. Để tăng giá thuê kinh tế - tăng khả năng chi trả của HTNT - thì diện tích căn hộ cần đƣợc giảm xuống. Thu nhập HTNT khu vực thành thị dành cho thuê nhà ở là 1,95 triệu đồng/tháng. Để tăng khả năng chi trả của HTNT cho tiền thuê lên 0,5
triệu đồng/m2/năm hay 0,042 triệu đồng/m2
/tháng thì diện tích căn hộ phải giảm xuống cịn
khoảng 46,8 m2/căn hộ.