* Phân tích độ nhạy theo tiến độ bán hàng: trong mơ hình cơ sở thì dự án sẽ bán hết trong 3 năm từ 2015 đến 2017. Mặc dù nhận đƣợc nhiều chính sách hỗ trợ từ Nhà nƣớc nhƣng dự án NOXH không chỉ bị ràng buộc về mức lợi nhuận tối đa mà còn ràng buộc về đối tƣợng mua nhà. Ngƣời mua căn hộ NOXH phải thực hiện nhiều bƣớc xác minh về đối tƣợng, tình trạng nhà ở, thu nhập cũng nhƣ khả năng trả nợ cho ngân hàng nếu có nhu cầu vay vốn ƣu đãi (Phụ lục 25). Những đối tƣợng thuộc HTNT đƣợc mua NOXH nhƣng lại không đƣợc ngân hàng chấp nhận cho vay vốn nhƣ đã phân tích ở Chƣơng 3. Tại TP. Vinh tính đến thời điểm này đã có 4 dự án NOXH đƣợc đƣa vào sử dụng. Trong đó dự án NOXH Hƣng Lộc và dự án NOXH phƣờng Lê Lợi đƣợc hoàn thành vào năm 2011 nhƣng phần lớn các căn hộ vẫn chƣa bán đƣợc do ngƣời thu nhập thấp khơng có khả năng chi trả (Lan Xuân, 2011). Đến năm 2012 vẫn có khoảng 30% giá trị dự án chủ đầu tƣ chƣa thu hồi đƣợc. Tác giả phân tích thêm 2 kịch bản tiến độ bán hàng của dự án khơng đúng nhƣ mơ hình cơ sở. Kịch bản 2: dự án vẫn bán hết trong 3 năm nhƣng tỉ lệ bán hàng trong năm 2015 là giảm xuống còn 5%, năm 2016 là 40% và năm 2017 là 55% còn lại và kịch bản 3: dự án sẽ bán hết trong năm 2016, 2017, 2018 với tỷ lệ tƣơng ứng là 40%, 30% và 30%.
(3000,0) (2000,0) (1000,0) - 1000,0 2000,0 3000,0 4000,0 5000,0 6000,0 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% NPV tài chính (triệu đồng)
Bảng 5.3. Kết quả chạy độ nhạy theo kịch bản tiến độ bán hàng: Kịch bản 1 2 3 IRR dự án 17,08% 13,77% 13,56% NPV dự án (triệu đồng) 1.388 (396) (787) IRR chủ đầu tƣ 26% 18% 16% NPV chủ đầu tƣ (triệu đồng 1.665 (785) (2.538)
Tiến độ bán hàng có ảnh hƣởng lớn đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án. Đây là rủi ro lớn nhất mà dự án NOXH 15 tầng nói riêng và các dự án NOXH nói chung đang phải đối mặt dẫn tới các ngân hàng cũng khơng sẵn lịng cấp vốn cho các dự án NOXH thực hiện.
5.5. Mơ hình tài chính dự án nhà ở xã hội cho thuê tƣơng đƣơng.
Mô hình tài chính dự án NOXH cho th tƣơng đƣơng dựa trên mơ hình tài chính dự án NOXH bán nhƣ trên nhƣng điều chỉnh các thông số sau:
Doanh thu tài chính: đƣợc tính dựa trên giá thuê và diện tích sàn của dự án. Giá thuê thực hàng năm tăng bằng tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực của nền kinh tế là 5,3%/năm. Giá thuê danh nghĩa hàng năm cũng đƣợc điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát 5%/năm.
Vòng đời dự án: đối với dự án NOXH bán có vịng đời tài chính 4 năm (vừa đầu tƣ xây dựng vừa bán từ năm 2014 – 2017) cịn dự án NOXH cho th có vịng đời tài chính 54 năm từ 2014 – 2067 (4 năm đầu xây dựng và các năm sau cho thuê).
Khấu hao: dự án NOXH bán khơng có khấu hao do khơng có tài sản cố định. Dự án NOXH cho thuê có khấu hao tài sản cố định là giá trị dự án. Để đơn giản, tác giả sử dụng giá trị khấu hao là tổng chi phí đầu tƣ danh nghĩa và giá trị này sẽ đƣợc khấu hao đều trong 50 năm.
Nguồn vốn đầu tƣ: dự án NOXH cho th khơng có nguồn vốn huy động từ khách hàng nên tác giả giả định phần góp vốn của khách hàng sẽ đƣợc vay từ Ngân hàng với lãi suất ƣu đãi 6%/năm. Kỳ hạn vay nợ tối đa cho vay xây dựng dự án NOXH là 5 năm. Tuy nhiên, đối với dự án NOXH cho thuê thì kỳ hạn cho vay phải dài hạn để đảm bảo chủ đầu tƣ có
khả năng trả nợ. Theo dự thảo về Nghị định phát triển và quản lý NOXH của BXD, BXD đang đề xuất thời hạn cho vay vốn ƣu đãi tối đa 20 năm đối với xây dựng các dự án NOXH cho thuê.
Chi phí vốn chủ sở hữu: đƣợc tính tƣơng tự nhƣ mục 5.1.3 nhƣng điều chỉnh theo tỷ lệ D/E bình quân của dự án NOXH cho thuê bằng 28%. Chi phí vốn chủ sở hữu đối với dự án NOXH cho thuê bằng 18,35%.
Chi phí vốn bình qn trọng số WACC: tính tƣơng tự nhƣ mục 5.1.4 nhƣng điều chỉnh theo tỷ lệ D/(D+E) bình quân của dự án NOXH cho thuê bằng 11% và chi phí vốn chủ sở hữu bằng 18,35%. Theo đó, WACC của dự án bằng 17%.
Chi tiết về cơ cấu vốn, lịch trả nợ vay ngân hàng, chi phí vốn chủ sở hữu và ngân lƣu tài chính của dự án xem tại Phụ lục 26.
Từ các thông số và giả định trên, tác giả dùng hàm Goal Seek trong excel tính đƣợc nếu
giá thuê căn hộ năm 2014 bằng 0,54 triệu đồng/m2/năm thì NPV tài chính của dự án
NOXH cho thuê bằng NPV tài chính của dự án NOXH bán bằng 1.388 triệu đồng. So sánh với mức giá thuê mà HTNT khu vực thành thị của Nghệ An sẵn lòng chi trả bằng 0,42
triệu đồng/m2/năm và giá th hộ gia đình có mức thu nhập trên trung bình của Nghệ An
sẵn lòng chi trả bằng 0,63 triệu đồng/m2/năm, ta thấy, mơ hình dự án NOXH chung cƣ hiện
tại hồn tồn khơng phù hợp với HTNT mà chỉ mang lại lợi ích cho những hộ gia đình có mức thu nhập trên trung bình. Điều này sẽ đƣợc làm rõ hơn trong Chƣơng phân tích phân phối tiếp theo.
Kết quả phân tích ở Chƣơng 5 cho thấy nếu dự án bán đúng đối tƣợng là HTNT thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính. Nếu dự án bán cho các hộ gia đình có thu nhập trên trung bình thì dự án khả thi về mặt tài chính dù đƣợc hỗ trợ hay khơng đƣợc hỗ trợ vốn vay ƣu đãi. Tuy nhiên, dự án có rủi ro về tiến độ bán hàng và biến động của chi phí đầu tƣ. Về phía NHTM khơng có động cơ tham gia hỗ trợ cho vay vốn ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng dự án do mức lợi nhuận thu đƣợc thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận cho vay thƣơng mại. Mức giá thuê để chủ đầu tƣ sẵn lòng tham gia xây dựng dự án NOXH cho thuê là 0,54
CHƢƠNG 6. PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI
Phân tích phân phối nhằm phân bổ chi phí và lợi ích mà dự án mang lại cho các chủ thể có liên quan đến dự án. Từ đó cho thấy động cơ tham gia thực hiện dự án của các chủ thể. Thơng thƣờng phân tích phân phối là phân bổ phần chênh lệch giữa ngân lƣu kinh tế và ngân lƣu tài chính (phần ngoại tác) mà dự án tạo ra cho các bên khác nhau chịu ảnh hƣởng. Tuy nhiên, ngoài việc đƣợc trợ giá, ngƣời mua căn hộ của dự án còn đƣợc hỗ trợ vay vốn với lãi suất và kỳ hạn ƣu đãi nên việc phân tích phần trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà là cần thiết. Chƣơng 6 sẽ đi vào phân tích phân phối và phân tích tài trợ lãi suất trên vốn vay ƣu đãi cho ngƣời mua nhà.
6.1. Phân phối phân phối
Nếu ngƣời mua dự án là HTNT, kết quả phân tích phân phối cho thấy HTNT sẽ chịu thiệt hại 31.517 triệu đồng do phải trả mức giá cao hơn so với mức sẵn lòng chi trả của họ. Nếu ngƣời mua dự án là hộ gia đình có thu nhập trên trung bình, ngƣời mua/thuê dự án sẽ đƣợc hƣởng lợi 20.547 triệu đồng do mức sẵn lòng chi trả cao hơn so với mức giá thực trả. Nhƣ vậy, hộ gia đình có thu nhập trên trung bình sẽ cố gắng để đƣợc tham gia mua/thuê mua dự án cịn HTNT ở khu vực thành thị khơng thể tham gia mua/thuê dự án. Trong cả hai trƣờng hợp trên, Ngân sách tỉnh Nghệ An mất 28.396 triệu đồng do cung cấp đất miễn tiền sử dụng đất cho dự án nên tỉnh Nghệ An có động cơ phản đối dự án. Đối tƣợng cụ thể đƣợc lợi từ dự án là chủ đầu tƣ, lao động không kỹ năng, ngƣời dân đƣợc đền bù giải phóng mặt bằng (Xem Bảng 6.1, Bảng 6.2 và Phụ lục 27).
Bảng 6.1. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập thấp
Đối tƣợng cụ thể
Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà (31.517)
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Bảng 6.2. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập trên trung bình
Đối tƣợng cụ thể Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà 20.547
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Dự án tạo ra ngoại tác 24
6.2. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà
Ngoài việc đƣợc trợ giá nhà, ngƣời mua NOXH hoặc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2,
giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2 còn đƣợc cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ với lãi suất 5%/năm trong thời hạn 15 năm (Ngân hàng Nhà nƣớc, 2013). Dự án có 80% căn hộ thuộc
NOXH, 20% căn hộ cịn lại thuộc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2
và giá bán dƣới 15
triệu đồng/m2 nên tất cả ngƣời mua căn hộ của dự án đều có thể vay tín dụng ƣu đãi. Mặc
dù hầu hết các đối tƣợng đƣợc mua căn hộ của dự án đều có thu nhập thấp và khó có thể tự chi trả để mua căn hộ mà khơng cần vay vốn nhƣng cũng có những trƣờng hợp nhận đƣợc sự hỗ trợ từ gia đình và ngƣời thân nên giả định có khoảng 70% ngƣời mua căn hộ của dự án sẽ vay vốn ƣu đãi từ ngân hàng.
Phƣơng pháp để tính khoản trợ cấp lãi suất trên vốn vay cũng tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp trợ cấp vốn vay ƣu đãi cho dự án. Thông thƣờng, ngân hàng sẽ trực tiếp giải ngân tiền vay mua nhà của khách hàng cho chủ đầu tƣ theo tiến độ thanh toán đƣợc ký giữa chủ đầu tƣ và khách hàng. Sau đó, khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả lãi và vốn hàng tháng cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng. Nhƣ vậy ngân lƣu cho vay nợ của ngân hàng đối với khoản cho vay mua nhà của dự án thì phải đƣợc cộng trên ngân lƣu nợ vay của tất cả khách hàng có vay tiền tại ngân hàng theo các thời điểm khác nhau. Để đơn giản, tác giả giả định ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền cho khách hàng của dự án vay mua nhà một lần vào cuối năm 2014 với mức giá NOXH và NOTM năm 2014.
Tại các ngân hàng Vietcombank, HD Bank, Vietbank, lãi suất cho khách hàng vay mua nhà thông thƣờng hiện nay là 12%/năm. NHNN sẽ tái cấp vốn cho NHTM với lãi suất
chênh lệch 1,5% so với lãi suất cho vay khách hàng nên mức lãi suất tái cấp vốn cho NHTM là 3,5%.
Tƣơng tự nhƣ cách tính trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho doanh nghiệp, tính đƣợc khoản trợ cấp lãi suất trên vốn của NHNN là 29.426 triệu đồng trong đó ngƣời mua nhà nhận đƣợc 24.823 triệu đồng và NHTM nhận đƣợc khoảng 1.151 triệu đồng sau khi đã trừ các khoản chi phí liên quan (Phụ lục 28). Ngƣời mua nhà sẽ cố gắng để đƣợc vay vốn ƣu đãi nhƣng NHTM khơng có động cơ cho ngƣời mua nhà vay từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng do lợi nhuận của ngân hàng nhận đƣợc quá ít và cho đối tƣợng đƣợc mua nhà là HTNT vay có rủi ro cao về khả năng chi trả của khách hàng.
CHƢƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
7.1. Kết luận
Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy, với mức giá NOXH và phƣơng thức hỗ trợ mua nhà hiện tại thì HTNT ở khu vực thành thị tỉnh Nghệ An nói riêng và HTNT tồn tỉnh Nghệ An nói chung đều khơng có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ của dự án cho dù điều chỉnh tăng thời gian vay nợ lên 25 năm và giảm lãi suất cho vay xuống 3%/năm.
Nếu dự án bán cho các hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình thì dự án khả thi về mặt kinh tế và tài chính. Tuy nhiên, mục đích của chính sách phát triển NOXH là hỗ trợ những hộ gia đình có thu nhập thấp, nếu dự án bán đúng đối tƣợng là HTNT thì dự án khơng khả thi về mặt kinh tế xã hội và tài chính.
Phân tích phân phối cho thấy HTNT chịu thiệt hại nếu mua căn hộ của dự án do mức sẵn lòng chi trả thấp hơn mức giá thực trả. Nếu dự án bán cho hộ gia đình có thu nhập trên trung bình thì ngƣời mua nhà sẽ đƣợc hƣởng lợi từ dự án. Điều này cho thấy NOXH chỉ mang lại lợi ích cho hộ gia đình có thu nhập trên trung bình. Về các đối tƣợng cụ thể khác, Ngân sách tỉnh Nghệ An là đối tƣợng chịu thiệt hại nặng nhất từ dự án do cung cấp đất khơng tính tiền sử dụng đất để xây dựng án.
Phân tích tài trợ vốn vay ƣu đãi xây dựng dự án và hỗ trợ cho ngƣời mua dự án cho thấy NHTM cũng đƣợc hƣởng lợi từ dự án nhƣng mức lợi nhuận này không đáng kể so với các khoản cho vay thƣơng mại trong khi đó phải chịu nhiều rủi ro vì khả năng chi trả của HTNT không cao nên NHTM khơng có động cơ tham gia chính sách hỗ trợ tín dụng ƣu đãi phát triển NOXH hiện nay.
7.2. Khuyến nghị chính sách
Mơ hình NOXH chung cƣ hiện tại hồn tồn khơng phù hợp với khả năng chi trả của HTNT. Điều này cho thấy để giải quyết đƣợc vấn đề nhà ở cho HTNT thì khơng nên tập trung vào việc hỗ trợ HTNT “mua nhà” nhƣ hiện nay. Theo Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - trên thế giới, NOXH chỉ cho thuê. Chính phủ sẽ tham gia đầu tƣ nhà ở giá rẻ để giúp ngƣời thu nhập thấp đƣợc thuê nhà (Sơn Trà, 2015). Một số quốc gia đã thực hiện thành cơng chính sách NOXH cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ
Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản. Trong đó, 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ cho thuê, 40% dân số Hàn Quốc thuê nhà để ở và Nhật Bản cũng với con số tƣơng tự (Tin tức, 2015).
Hiện nay, thu nhập của HTNT ở Việt Nam còn quá thấp nên các chính sách để giúp các đối tƣợng này sở hữu căn hộ chung cƣ khó có thể thực hiện đƣợc. Vì vậy, để đa số HTNT có chỗ ở, Nhà nƣớc cần tập trung chính sách ƣu đãi, khuyến khích nguồn lực cộng đồng xây dựng NOXH cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của HTNT. Kết quả chạy độ nhạy ở
Mục 4.4 cho thấy, nếu diện tích căn hộ giảm xuống cịn 46,8 m2/căn hộ thì mức sẵn lịng
chi trả của HTNT sẽ tăng lên 0,5 triệu đồng/m2/năm và dự án sẽ khả thi về mặt kinh tế. Các
căn hộ của dự án hỗ trợ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của WB cho Algeria có diện tích
cũng chỉ từ 30 m2
đến 40 m2 (WB, 1998). Bên cạnh đó, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ NOXH là 30
m2 nên phƣơng án giảm diện tích căn hộ cho thuê xuống cịn khoảng 46,8 m2 là hồn tồn
khả thi và phù hợp với khả năng chi trả của HTNT. Phƣơng án này khơng tính đến chính sách hỗ trợ tín dụng của Nhà nƣớc cho HTNT. Đối với chính sách NOXH cho thuê, Nhà nƣớc chỉ nên tập trung hỗ trợ chủ đầu tƣ xây dựng dự án NOXH cho th với giá rẻ và có chính sách kiểm tra chặt chẽ mức giá thuê căn hộ của các dự án này. Về phía HTNT, họ sẽ dành một phần thu nhập của mình để trả tiền thuê nhà. Thay vì thuê một căn hộ nhỏ, chật