CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ TẢ DỰ ÁN
3.2. Đánh giá khả năng chi trả nhà ở xã hội 15 tầng TP.Vinh
3.2.1. Mức giá NOXH của dự án
Dự án NOXH đƣợc sử dụng 20% diện tích sàn để bán theo giá thƣơng mại. Dự án có tổng
diện tích sàn bằng 14.381 m2 trong đó diện tích sàn NOTM bằng 2.876 m2 (= 20% *
14.381), diện tích sàn NOXH bằng 11.505 m2.
Mức giá NOTM đƣợc phép giao dịch bán và điều chỉnh theo giá thị trƣờng. Mức giá
NOTM tháng 7/2014 chủ đầu tƣ dự định bán là 9,8 triệu đồng/m2. Mức giá NOXH đƣợc
tính theo tỷ suất lợi nhuận tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tƣ bao gồm chi phí lãi vay sau khi đã quyết tốn (sau khi dự án hồn thành). Mức giá NOXH chủ đầu tƣ dự định bán vào
năm 2014 trong trƣờng hợp không đƣợc vay vốn ƣu đãi là 8,8 triệu đồng/m2
tƣơng đƣơng với tỷ suất lợi nhuận 7% (Tổng cơng ty khống sản xây dựng dầu khí Nghệ An và Cơng ty cổ phần địa ốc Kim Thi (2014)). Mức giá NOXH trong trƣờng hợp đƣợc vay vốn ƣu đãi
tác giả tính đƣợc là 8,66 triệu đồng/m2. Các mức giá trên đã bao gồm thuế giá trị gia tăng
(VAT) và khơng bao gồm chi phí bảo trì.
Theo số liệu tác giả khảo sát, giá bán các căn hộ NOTM (căn hộ có diện tích sàn dƣới 70 m2 và giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2) ở các chung cƣ tại TP. Vinh vào thời điểm tháng
02/2015 – có thể xem là thời điểm cuối năm 2014 - trung bình khoảng 11,82 triệu đồng/m2
(Phụ lục 5). Để đánh giá mức giá NOXH của dự án có hợp lý hay khơng ta tính mức giá NOXH (trƣờng hợp không vay vốn ƣu đãi) dựa trên mức giá NOTM điều chỉnh chi phí đất
và ƣu đãi thuế VAT. Theo đó, mức giá NOTM bằng 11,82 triệu đồng/m2
sau khi điều
chỉnh các ƣu đãi còn lại là 8,96 triệu đồng/m2 (xem tính tốn Phụ lục 6). So với mức giá
căn hộ NOXH của dự án là 8,8 triệu đồng/m2
ta thấy mức giá NOXH của dự án là hợp lý.
3.2.2. Mức thu nhập yêu cầu đối với hộ thu nhập thấp để mua nhà ở xã hội.
Theo thông tƣ số 32/2014/TT-NHNN, những đối tƣợng đƣợc mua NOXH sẽ đƣợc vay tín dụng ƣu đãi với tổng số tiền không quá 80% giá trị căn nhà, lãi suất 5%/năm và thời hạn 15 năm. Ngƣời mua nhà phải nộp trƣớc cho chủ đầu tƣ dự án 20% giá trị căn nhà. Nhƣ vậy có hai trƣờng hợp, hoặc ngƣời mua nhà có sẵn khoản tiết kiệm 20% giá trị căn nhà hoặc ngƣời mua nhà phải đi vay khoản này từ ngƣời thân, bạn bè hoặc đi vay bên ngồi. Khi hộ gia đình phải đi vay thêm 20% khoản tiền đƣợc quy định là vốn tự có điều này có nghĩa là hộ gia đình sẽ đi vay 100% giá trị căn hộ từ ngân hàng.
Diện tích trung bình/căn hộ của dự án là 56,8 m2, giá bán NOXH trƣờng hợp đƣợc vay vốn
ƣu đãi bao gồm chi phí bảo trì 2% (tính trên giá chƣa thuế VAT) là 8,85 triệu đồng/m2
. Giá trị trung bình mỗi căn hộ bao gồm chi phí bảo trì bằng 502,79 triệu đồng.
Thơng thƣờng thu nhập và thu nhập tiết kiệm cho nhà ở sẽ tăng dần theo thời gian nhƣng trên quan điểm thẩm định của ngân hàng, ngân hàng chỉ quan tâm đến mức thu nhập hiện tại của ngƣời vay và giả định nếu thu nhập trong tƣơng lai vẫn giữ ngun thì ngƣời đi vay có khả năng trả nợ hay khơng.
Với phƣơng thức gốc và lãi trả đều hàng tháng trong vòng 15 năm với lãi suất 5%/năm, trong trƣờng hợp vay 100% giá trị căn hộ từ ngân hàng, tổng thu nhập yêu cầu của một hộ gia đình hàng tháng là 16 triệu đồng/tháng và trƣờng hợp vay 80% giá trị căn hộ là 13 triệu đồng/tháng.
Bảng 3.1. Thu nhập yêu cầu hàng tháng đối với mỗi hộ gia đình
PHƢƠNG THỨC LÃI VÀ GỐC TRẢ ĐỀU HÀNG THÁNG
Vay 100% giá trị căn hộ Vay 80% giá trị căn hộ
Số tiền vay (triệu đồng) 502,79 402,23
Lãi suất 1 tháng 0,4167% 0,4167%
Kỳ hạn (tháng) 180 180
Số tiền trả nợ gốc và lãi đều hàng
tháng (triệu đồng) 3,98 3,18
Tỷ lệ tiết kiệm cho nhà ở 25% 25%
Thu nhập yêu cầu hàng tháng (triệu
đồng) 16 13
Theo phƣơng thức gốc trả đều hàng tháng, tổng thu nhập yêu cầu của một hộ gia đình hàng tháng trong năm đầu tiên, trƣờng hợp đi vay 100% khoảng 19,3 triệu đồng (Phụ lục 7) và trong trƣờng hợp đi vay 80% khoảng 15,4 triệu đồng (Phụ lục 8).
3.2.3. Đánh giá khả năng chi trả mua nhà ở xã hội của hộ thu nhập thấp.
So sánh mức thu nhập cao nhất của HTNT ở khu vực thành thị của Nghệ An là 11,3 triệu đồng/tháng với mức thu nhập yêu cầu của một hộ gia đình ta thấy HTNT hồn tồn khơng
có khả năng chi trả để mua NOXH mặc dù có sự hỗ trợ tín dụng của Chính phủ. Kết luận này phù hợp với kết quả sơ bộ sau khi thực hiện đánh giá về khả năng chi trả mua nhà ở tại Việt Nam của WB nhƣ đã đề cập ở Chƣơng 1.
3.2.4. Khả năng chi trả nhà ở khi điều chỉnh phƣơng thức hỗ trợ tín dụng
Để hỗ trợ HTNT có nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tiếp tục đề nghị NHNN xem xét hạ lãi suất cho vay mua nhà thu nhập thấp xuống 3% - 3,5%/năm và tăng kỳ hạn vay nợ lên 20 năm trong đó ân hạn 3 năm đầu khơng trả lãi và gốc (Nguyễn Tuyền, 2015). Sau khi điều chỉnh lãi suất và kỳ hạn khoản vay nợ, kết quả khả năng chi trả của HTNT nhƣ sau:
Nếu vẫn giữ nguyên kỳ hạn vay nợ là 15 năm và giảm lãi suất cho vay xuống cịn 3% thì trong trƣờng hợp vay 100% giá trị căn hộ, hầu hết các HTNT đều khơng có khả năng chi trả. Đối với trƣờng hợp vay 80% giá trị căn hộ thì có khoảng 4,2% trong tổng số HTNT khu vực thành thị có khả năng chi trả.
Nếu tăng kỳ hạn lên 25 năm và giảm lãi suất cho vay xuống cịn 3% thì trong trƣờng hợp vay 100% giá trị căn hộ có khoảng 7,56% trong tổng số HTNT có khả năng chi trả. Đối với trƣờng hợp vay 80% giá trị căn hộ thì có khoảng 10,92% trong tổng số HTNT có khả năng chi trả. Số đơng HTNT (khoảng 90%) khơng có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ của dự án NOXH 15 tầng cũng nhƣ các dự án tƣơng tự trên địa bàn TP. Vinh (Phụ lục 9).
Mặc dù tăng kỳ hạn và giảm lãi suất nhƣng đa số HTNT đều khơng có khả năng chi trả cho việc mua nhà mới. Tiếp theo, tác giả sẽ tiến hành tính mức giá thuê nhà phù hợp với khả năng chi trả của HTNT tại Nghệ An nói chung và khu vực thành thị nói riêng. Đây sẽ là cơ sở để thẩm định hiệu quả kinh tế của dự án dựa trên khả năng chi trả giá thuê căn hộ của HTNT.