Phân tích phân phối nhằm phân bổ chi phí và lợi ích mà dự án mang lại cho các chủ thể có liên quan đến dự án. Từ đó cho thấy động cơ tham gia thực hiện dự án của các chủ thể. Thơng thƣờng phân tích phân phối là phân bổ phần chênh lệch giữa ngân lƣu kinh tế và ngân lƣu tài chính (phần ngoại tác) mà dự án tạo ra cho các bên khác nhau chịu ảnh hƣởng. Tuy nhiên, ngoài việc đƣợc trợ giá, ngƣời mua căn hộ của dự án còn đƣợc hỗ trợ vay vốn với lãi suất và kỳ hạn ƣu đãi nên việc phân tích phần trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà là cần thiết. Chƣơng 6 sẽ đi vào phân tích phân phối và phân tích tài trợ lãi suất trên vốn vay ƣu đãi cho ngƣời mua nhà.
6.1. Phân phối phân phối
Nếu ngƣời mua dự án là HTNT, kết quả phân tích phân phối cho thấy HTNT sẽ chịu thiệt hại 31.517 triệu đồng do phải trả mức giá cao hơn so với mức sẵn lòng chi trả của họ. Nếu ngƣời mua dự án là hộ gia đình có thu nhập trên trung bình, ngƣời mua/thuê dự án sẽ đƣợc hƣởng lợi 20.547 triệu đồng do mức sẵn lòng chi trả cao hơn so với mức giá thực trả. Nhƣ vậy, hộ gia đình có thu nhập trên trung bình sẽ cố gắng để đƣợc tham gia mua/thuê mua dự án còn HTNT ở khu vực thành thị không thể tham gia mua/thuê dự án. Trong cả hai trƣờng hợp trên, Ngân sách tỉnh Nghệ An mất 28.396 triệu đồng do cung cấp đất miễn tiền sử dụng đất cho dự án nên tỉnh Nghệ An có động cơ phản đối dự án. Đối tƣợng cụ thể đƣợc lợi từ dự án là chủ đầu tƣ, lao động không kỹ năng, ngƣời dân đƣợc đền bù giải phóng mặt bằng (Xem Bảng 6.1, Bảng 6.2 và Phụ lục 27).
Bảng 6.1. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập thấp
Đối tƣợng cụ thể
Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà (31.517)
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Bảng 6.2. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập trên trung bình
Đối tƣợng cụ thể Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà 20.547
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Dự án tạo ra ngoại tác 24
6.2. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà
Ngoài việc đƣợc trợ giá nhà, ngƣời mua NOXH hoặc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2,
giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2 còn đƣợc cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ với lãi suất 5%/năm trong thời hạn 15 năm (Ngân hàng Nhà nƣớc, 2013). Dự án có 80% căn hộ thuộc
NOXH, 20% căn hộ cịn lại thuộc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2
và giá bán dƣới 15
triệu đồng/m2 nên tất cả ngƣời mua căn hộ của dự án đều có thể vay tín dụng ƣu đãi. Mặc
dù hầu hết các đối tƣợng đƣợc mua căn hộ của dự án đều có thu nhập thấp và khó có thể tự chi trả để mua căn hộ mà khơng cần vay vốn nhƣng cũng có những trƣờng hợp nhận đƣợc sự hỗ trợ từ gia đình và ngƣời thân nên giả định có khoảng 70% ngƣời mua căn hộ của dự án sẽ vay vốn ƣu đãi từ ngân hàng.
Phƣơng pháp để tính khoản trợ cấp lãi suất trên vốn vay cũng tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp trợ cấp vốn vay ƣu đãi cho dự án. Thông thƣờng, ngân hàng sẽ trực tiếp giải ngân tiền vay mua nhà của khách hàng cho chủ đầu tƣ theo tiến độ thanh toán đƣợc ký giữa chủ đầu tƣ và khách hàng. Sau đó, khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả lãi và vốn hàng tháng cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng. Nhƣ vậy ngân lƣu cho vay nợ của ngân hàng đối với khoản cho vay mua nhà của dự án thì phải đƣợc cộng trên ngân lƣu nợ vay của tất cả khách hàng có vay tiền tại ngân hàng theo các thời điểm khác nhau. Để đơn giản, tác giả giả định ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền cho khách hàng của dự án vay mua nhà một lần vào cuối năm 2014 với mức giá NOXH và NOTM năm 2014.
Tại các ngân hàng Vietcombank, HD Bank, Vietbank, lãi suất cho khách hàng vay mua nhà thông thƣờng hiện nay là 12%/năm. NHNN sẽ tái cấp vốn cho NHTM với lãi suất
chênh lệch 1,5% so với lãi suất cho vay khách hàng nên mức lãi suất tái cấp vốn cho NHTM là 3,5%.
Tƣơng tự nhƣ cách tính trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho doanh nghiệp, tính đƣợc khoản trợ cấp lãi suất trên vốn của NHNN là 29.426 triệu đồng trong đó ngƣời mua nhà nhận đƣợc 24.823 triệu đồng và NHTM nhận đƣợc khoảng 1.151 triệu đồng sau khi đã trừ các khoản chi phí liên quan (Phụ lục 28). Ngƣời mua nhà sẽ cố gắng để đƣợc vay vốn ƣu đãi nhƣng NHTM khơng có động cơ cho ngƣời mua nhà vay từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng do lợi nhuận của ngân hàng nhận đƣợc quá ít và cho đối tƣợng đƣợc mua nhà là HTNT vay có rủi ro cao về khả năng chi trả của khách hàng.