Đối tƣợng cụ thể
Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà (31.517)
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Bảng 6.2. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập trên trung bình
Đối tƣợng cụ thể Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà 20.547
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Dự án tạo ra ngoại tác 24
6.2. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà
Ngoài việc đƣợc trợ giá nhà, ngƣời mua NOXH hoặc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2,
giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2 còn đƣợc cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ với lãi suất 5%/năm trong thời hạn 15 năm (Ngân hàng Nhà nƣớc, 2013). Dự án có 80% căn hộ thuộc
NOXH, 20% căn hộ cịn lại thuộc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2
và giá bán dƣới 15
triệu đồng/m2 nên tất cả ngƣời mua căn hộ của dự án đều có thể vay tín dụng ƣu đãi. Mặc
dù hầu hết các đối tƣợng đƣợc mua căn hộ của dự án đều có thu nhập thấp và khó có thể tự chi trả để mua căn hộ mà khơng cần vay vốn nhƣng cũng có những trƣờng hợp nhận đƣợc sự hỗ trợ từ gia đình và ngƣời thân nên giả định có khoảng 70% ngƣời mua căn hộ của dự án sẽ vay vốn ƣu đãi từ ngân hàng.
Phƣơng pháp để tính khoản trợ cấp lãi suất trên vốn vay cũng tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp trợ cấp vốn vay ƣu đãi cho dự án. Thông thƣờng, ngân hàng sẽ trực tiếp giải ngân tiền vay mua nhà của khách hàng cho chủ đầu tƣ theo tiến độ thanh toán đƣợc ký giữa chủ đầu tƣ và khách hàng. Sau đó, khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả lãi và vốn hàng tháng cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng. Nhƣ vậy ngân lƣu cho vay nợ của ngân hàng đối với khoản cho vay mua nhà của dự án thì phải đƣợc cộng trên ngân lƣu nợ vay của tất cả khách hàng có vay tiền tại ngân hàng theo các thời điểm khác nhau. Để đơn giản, tác giả giả định ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền cho khách hàng của dự án vay mua nhà một lần vào cuối năm 2014 với mức giá NOXH và NOTM năm 2014.
Tại các ngân hàng Vietcombank, HD Bank, Vietbank, lãi suất cho khách hàng vay mua nhà thông thƣờng hiện nay là 12%/năm. NHNN sẽ tái cấp vốn cho NHTM với lãi suất
chênh lệch 1,5% so với lãi suất cho vay khách hàng nên mức lãi suất tái cấp vốn cho NHTM là 3,5%.
Tƣơng tự nhƣ cách tính trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho doanh nghiệp, tính đƣợc khoản trợ cấp lãi suất trên vốn của NHNN là 29.426 triệu đồng trong đó ngƣời mua nhà nhận đƣợc 24.823 triệu đồng và NHTM nhận đƣợc khoảng 1.151 triệu đồng sau khi đã trừ các khoản chi phí liên quan (Phụ lục 28). Ngƣời mua nhà sẽ cố gắng để đƣợc vay vốn ƣu đãi nhƣng NHTM khơng có động cơ cho ngƣời mua nhà vay từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng do lợi nhuận của ngân hàng nhận đƣợc quá ít và cho đối tƣợng đƣợc mua nhà là HTNT vay có rủi ro cao về khả năng chi trả của khách hàng.
CHƢƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
7.1. Kết luận
Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy, với mức giá NOXH và phƣơng thức hỗ trợ mua nhà hiện tại thì HTNT ở khu vực thành thị tỉnh Nghệ An nói riêng và HTNT tồn tỉnh Nghệ An nói chung đều khơng có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ của dự án cho dù điều chỉnh tăng thời gian vay nợ lên 25 năm và giảm lãi suất cho vay xuống 3%/năm.
Nếu dự án bán cho các hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình thì dự án khả thi về mặt kinh tế và tài chính. Tuy nhiên, mục đích của chính sách phát triển NOXH là hỗ trợ những hộ gia đình có thu nhập thấp, nếu dự án bán đúng đối tƣợng là HTNT thì dự án không khả thi về mặt kinh tế xã hội và tài chính.
Phân tích phân phối cho thấy HTNT chịu thiệt hại nếu mua căn hộ của dự án do mức sẵn lòng chi trả thấp hơn mức giá thực trả. Nếu dự án bán cho hộ gia đình có thu nhập trên trung bình thì ngƣời mua nhà sẽ đƣợc hƣởng lợi từ dự án. Điều này cho thấy NOXH chỉ mang lại lợi ích cho hộ gia đình có thu nhập trên trung bình. Về các đối tƣợng cụ thể khác, Ngân sách tỉnh Nghệ An là đối tƣợng chịu thiệt hại nặng nhất từ dự án do cung cấp đất khơng tính tiền sử dụng đất để xây dựng án.
Phân tích tài trợ vốn vay ƣu đãi xây dựng dự án và hỗ trợ cho ngƣời mua dự án cho thấy NHTM cũng đƣợc hƣởng lợi từ dự án nhƣng mức lợi nhuận này không đáng kể so với các khoản cho vay thƣơng mại trong khi đó phải chịu nhiều rủi ro vì khả năng chi trả của HTNT không cao nên NHTM khơng có động cơ tham gia chính sách hỗ trợ tín dụng ƣu đãi phát triển NOXH hiện nay.
7.2. Khuyến nghị chính sách
Mơ hình NOXH chung cƣ hiện tại hồn tồn khơng phù hợp với khả năng chi trả của HTNT. Điều này cho thấy để giải quyết đƣợc vấn đề nhà ở cho HTNT thì khơng nên tập trung vào việc hỗ trợ HTNT “mua nhà” nhƣ hiện nay. Theo Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - trên thế giới, NOXH chỉ cho thuê. Chính phủ sẽ tham gia đầu tƣ nhà ở giá rẻ để giúp ngƣời thu nhập thấp đƣợc thuê nhà (Sơn Trà, 2015). Một số quốc gia đã thực hiện thành cơng chính sách NOXH cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ
Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản. Trong đó, 84% dân số Singapore sống trong các căn hộ cho thuê, 40% dân số Hàn Quốc thuê nhà để ở và Nhật Bản cũng với con số tƣơng tự (Tin tức, 2015).
Hiện nay, thu nhập của HTNT ở Việt Nam còn quá thấp nên các chính sách để giúp các đối tƣợng này sở hữu căn hộ chung cƣ khó có thể thực hiện đƣợc. Vì vậy, để đa số HTNT có chỗ ở, Nhà nƣớc cần tập trung chính sách ƣu đãi, khuyến khích nguồn lực cộng đồng xây dựng NOXH cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của HTNT. Kết quả chạy độ nhạy ở
Mục 4.4 cho thấy, nếu diện tích căn hộ giảm xuống cịn 46,8 m2/căn hộ thì mức sẵn lịng
chi trả của HTNT sẽ tăng lên 0,5 triệu đồng/m2/năm và dự án sẽ khả thi về mặt kinh tế. Các
căn hộ của dự án hỗ trợ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của WB cho Algeria có diện tích
cũng chỉ từ 30 m2
đến 40 m2 (WB, 1998). Bên cạnh đó, Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ NOXH là 30
m2 nên phƣơng án giảm diện tích căn hộ cho th xuống cịn khoảng 46,8 m2 là hoàn toàn
khả thi và phù hợp với khả năng chi trả của HTNT. Phƣơng án này khơng tính đến chính sách hỗ trợ tín dụng của Nhà nƣớc cho HTNT. Đối với chính sách NOXH cho thuê, Nhà nƣớc chỉ nên tập trung hỗ trợ chủ đầu tƣ xây dựng dự án NOXH cho thuê với giá rẻ và có chính sách kiểm tra chặt chẽ mức giá thuê căn hộ của các dự án này. Về phía HTNT, họ sẽ dành một phần thu nhập của mình để trả tiền thuê nhà. Thay vì thuê một căn hộ nhỏ, chật hẹp, không đảm bảo vệ sinh và an ninh thì với một số tiền tƣơng tự họ có thể thuê một căn hộ NOXH rộng hơn, đảm bảo vệ sinh và an ninh nhờ có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc.
Đối với chủ đầu tƣ xây dựng dự án NOXH cho th, ngồi việc cung cấp đất khơng tính tiền sử dụng đất nhƣ hiện nay, chính sách hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cần tăng thời hạn cho vay lên 20 năm (theo nhƣ giả định ở Mục 5.5) để đảm bảo khả năng trả nợ của dự án. Bên cạnh đó, mơ hình tài chính dự án NOXH cho thuê cho thấy nếu lãi suất cho vay giảm xuống 5%/năm và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp giảm xuống cịn 2%/năm thì NPV tài chính của dự án bằng 160 triệu đồng > 0 hay chủ đầu tƣ có lời với mức giá cho thuê đảm
bảo khả năng chi trả của HTNT là 0,5 triệu đồng/m2/năm. Ngoài ra, việc thay đổi luật và
các chính sách phát triển NOXH thƣờng xuyên nhƣ hiện nay sẽ làm các chủ đầu tƣ không an tâm để đầu tƣ xây dựng dự án NOXH cho thuê có niên hạn sử dụng dài 50 năm. Vì vậy, Nhà nƣớc cần có các chính sách hoặc các cam kết bảo lãnh về tính dài hạn và ổn định đối với các phƣơng án hỗ trợ cho chủ đầu tƣ để chủ đầu tƣ có thể an tâm xây dựng dự án.
Về phía các NHTM tham gia tài trợ cho dự án NOXH vay vốn ƣu đãi, chính sách hỗ trợ phải đƣợc điều chỉnh để các ngân hàng này có mức lợi nhuận bằng mức lợi nhuận khi tham gia huy động và cho vay thƣơng mại. Hay nói cách khác, NHNN sẽ tái cấp vốn cho NHTM với mức chênh lệch lãi suất bằng mức chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay thông thƣờng là 4% đến 5% nhƣ đã đề cập ở Mục 5.3. Nhƣ vậy, các NHTM mới có động cơ tham gia hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án NOXH cho thuê.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
TIẾNG VIỆT
1. Tú Anh (2015), “Cần đẩy mạnh cho vay mua nhà ở xã hội”, Báo Bạc Liêu, truy cập
ngày 06/04/2015 tại địa chỉ:
http://baobaclieu.vn/newsdetails/1D3FE184040/Can_day_manh_cho_vay_mua_nha _o_xa_hoi.aspx
2. ADB (2013), TA 7856 Việt Nam: Dự án phát triển các thành phố loại hai.
3. Bộ Lao động thƣơng binh và xã hội (2000), Quyết định số 1143/2000/QĐ-LĐTBXH,
ngày 01/11/2000 về việc quy định chuẩn hộ nghèo áp dụng cho giai đoạn 2001 – 2005.
4. Bộ Xây dựng (2013), “Bộ Xây dựng đề xuất 9 dự án nhà ở xã hội đƣợc vay 530 tỷ
đồng”, Báo Xây dựng, truy cập ngày 25/12/2014, tại địa chỉ:
http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-de-xuat-9-du- an-nha-xa-hoi-duoc-vay-530-ty-dong.html.
5. Mai Ca (2015), “Nhà ở xã hội đình trệ vì thiếu vốn”, Báo Cơng thương, truy cập
ngày 06/04/2015 tại địa chỉ:
http://baocongthuong.com.vn/nha-o-xa-hoi-dinh-tre-vi-thieu-von.html.
6. Chính phủ (2013a), Nghị quyết 02/2013/NQ-CP, ngày 07/01/2013 về một số giải
pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
7. Chính phủ (2013b), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội.
8. Chính phủ (2014), Nghị quyết số 61/NQ-CP, ngày 21/08/2014 về việc sửa đổi, bổ
sung nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
9. Công ty cổ phần tƣ vấn đầu tƣ Cây cầu vàng (2015), “Báo cáo tài chính HAG, VIC”,
Báo online cophieu68, truy cập ngày 20/05/2015, tại địa chỉ:
10. Công ty Kiến Trúc Việt Quang, “Xây nhà cấp 4 giá bao nhiêu”, Báo online Công ty
Kiến Trúc Việt Quang, truy cập ngày 25/12/2014 tại địa chỉ:
http://kientrucvietquang.net/xay-nha-cap-4-gia-bao-nhieu-tien/ .
11. Công ty xây dựng Ân Phƣớc (2014), “Giá xây dựng hoàn thiện nhà phố”, Báo online
Công ty xây dựng Ân Phước, truy cập ngày 25/12/2014 tại địa chỉ:
http://www.xaydunganphuoc.com/tin-xay-dung/gia-xay-dung-hoan-thien-nha-pho- 647/.
12. Nguyễn Thị Hồng Diệu (2012), Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, luận văn Thạc sỹ Chính sách cơng, Chƣơng trình
Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. Hồ Chí Minh.
13. Esty, Lysy và Ferman (2003), Công ty Đường Tate & Lyle Nghệ An Việt Nam,
Harvard Business School.
14. Ngọc Hùng (2012), “Ngƣời dân và doanh nghiệp đều…thiệt”, Trang thông tin điện
tử Thành phố Vinh, truy cập ngày 30/04/2015, tại địa chỉ:
http://vinhcity.gov.vn/?detail=17443/
15. Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước tính chi phí cơ hội của vốn ở Việt Nam, luận văn Thạc sỹ Chính sách cơng, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TPHCM 16. Trung Kiên (2015), “15 ngân hàng có cứu nổi gói 30000 tỷ”, Báo Dân trí, truy cập
ngày 25/01/2015 tại địa chỉ:
http://dantri.com.vn/kinh-doanh/15-ngan-hang-co-cuu-noi-goi-30000-ty- 1020911.htm.
17. KPMG (2014), Khảo sát về ngành ngân hàng Việt Nam năm 2013.
18. Nguyễn Lê (2014), “Tiếp tục kiến nghị hạ lãi suất gói 30.000 tỷ trong năm 2015”,
Báo cafef.vn, truy cập ngày 15/01/2015 tại địa chỉ:
http://cafef.vn/bat-dong-san/tiep-tuc-kien-nghi-ha-lai-suat-goi-30000-ty-trong-nam- 2015-201412251041114839.chn.
19. Liên doanh công ty cổ phần xây dựng cầu đƣờng Nghệ An và Công ty cổ phần tƣ vấn đô thị Việt Nam (2013), Bảng dự tốn dự án đầu tư cơng trình nhà ở xã hội cao
15 tầng.
21. Ngân hàng BIDV (2014), Báo cáo tài chính hợp nhất cho năm tài chính kết thúc
ngày 31 tháng 12 năm 2013 đã được kiểm toán.
22. Ngân hàng MHB (2014), Báo cáo thường niên 2013.
23. Ngân hàng Nhà nƣớc (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, ngày 15/05/2013 quy
định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.
24. Ngân hàng Nhà nƣớc (2014), Thông tư số 32/2014/TT-NHNN, ngày 18/11/2014 về
sửa đổi bổ sung một số điều tại thông tư số 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo nghị quyết số 02/NQ-CP ngày
07/01/2013 của Chính phủ.
25. Ngân hàng Việt Nam Thƣơng Tín (2015), Thông báo số 01/NVCV-PTDKD.15, ngày
06/01/2015 về việc áp dụng mức lãi suất cho vay thỏa thuận VND đối với khách hàng.
26. Ngân hàng Vietcombank (2014), Báo cáo tài chính hợp nhất cho năm tài chính kết
thúc ngày 31 tháng 12 năm 2013 đã được kiểm toán.
27. Ngân hàng Vietinbank (2014), Báo cáo thường niên 2013.
28. Quốc hội Việt Nam (2005), Luật nhà ở 2005, ngày 29/11/2005.
29. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Nghệ An (2014), Bảng giá đất tỉnh Nghệ An năm
2014.
30. Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An (2015), Quyết định số 33/QĐ-SXD.BSTCSG, ngày
09/01/2015 V/v Công bố chỉ số giá xây dựng Quý 4 năm 2014 và năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
31. Sở Xây dựng tỉnh Nghệ An (2015), Quyết định số 17/QĐ-SXD.BSTCSG, ngày
06/01/2014 V/v Công bố chỉ số giá xây dựng Quý 4 năm 2014 và năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
32. Xuân Thân (2015), “WB dự báo tăng trƣởng năm nay của Việt Nam lên 6%”, VOV
Đài tiếng nói Việt Nam, truy cập ngày 30/04/2015 tại địa chỉ:
http://vov.vn/kinh-te/wb-nang-du-bao-tang-truong-nam-nay-cua-viet-nam-len-6- 394676.vov.
33. Nguyễn Xuân Thành (2014), Nghiên cứu tình huống đường cao tốc Long Thành,
Dầu Giây, Chƣơng trình Giảng Dạy Kinh tế Fulbright, TP.HCM.
34. Thủ tƣớng Chính Phủ (2005), Quyết định số 239/2005/QĐ-TTG ngày 30/09/2005
phê duyệt đề án phát triển thành phố Vinh , tỉnh Nghệ An trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ.
35. Thủ tƣớng Chính Phủ (2005), Quyết định số 170/2005/QĐ-TTg, ngày 08/07/2005 về
việc ban hành chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006 – 2010.