CHƢƠNG 5 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
5.5. Mơ hình tài chính dự án nhà ở xã hội cho thuê tƣơng đƣơng
Mơ hình tài chính dự án NOXH cho th tƣơng đƣơng dựa trên mơ hình tài chính dự án NOXH bán nhƣ trên nhƣng điều chỉnh các thông số sau:
Doanh thu tài chính: đƣợc tính dựa trên giá thuê và diện tích sàn của dự án. Giá thuê thực hàng năm tăng bằng tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực của nền kinh tế là 5,3%/năm. Giá thuê danh nghĩa hàng năm cũng đƣợc điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát 5%/năm.
Vòng đời dự án: đối với dự án NOXH bán có vịng đời tài chính 4 năm (vừa đầu tƣ xây dựng vừa bán từ năm 2014 – 2017) cịn dự án NOXH cho th có vịng đời tài chính 54 năm từ 2014 – 2067 (4 năm đầu xây dựng và các năm sau cho thuê).
Khấu hao: dự án NOXH bán khơng có khấu hao do khơng có tài sản cố định. Dự án NOXH cho thuê có khấu hao tài sản cố định là giá trị dự án. Để đơn giản, tác giả sử dụng giá trị khấu hao là tổng chi phí đầu tƣ danh nghĩa và giá trị này sẽ đƣợc khấu hao đều trong 50 năm.
Nguồn vốn đầu tƣ: dự án NOXH cho th khơng có nguồn vốn huy động từ khách hàng nên tác giả giả định phần góp vốn của khách hàng sẽ đƣợc vay từ Ngân hàng với lãi suất ƣu đãi 6%/năm. Kỳ hạn vay nợ tối đa cho vay xây dựng dự án NOXH là 5 năm. Tuy nhiên, đối với dự án NOXH cho thuê thì kỳ hạn cho vay phải dài hạn để đảm bảo chủ đầu tƣ có
khả năng trả nợ. Theo dự thảo về Nghị định phát triển và quản lý NOXH của BXD, BXD đang đề xuất thời hạn cho vay vốn ƣu đãi tối đa 20 năm đối với xây dựng các dự án NOXH cho thuê.
Chi phí vốn chủ sở hữu: đƣợc tính tƣơng tự nhƣ mục 5.1.3 nhƣng điều chỉnh theo tỷ lệ D/E bình quân của dự án NOXH cho thuê bằng 28%. Chi phí vốn chủ sở hữu đối với dự án NOXH cho thuê bằng 18,35%.
Chi phí vốn bình qn trọng số WACC: tính tƣơng tự nhƣ mục 5.1.4 nhƣng điều chỉnh theo tỷ lệ D/(D+E) bình quân của dự án NOXH cho thuê bằng 11% và chi phí vốn chủ sở hữu bằng 18,35%. Theo đó, WACC của dự án bằng 17%.
Chi tiết về cơ cấu vốn, lịch trả nợ vay ngân hàng, chi phí vốn chủ sở hữu và ngân lƣu tài chính của dự án xem tại Phụ lục 26.
Từ các thông số và giả định trên, tác giả dùng hàm Goal Seek trong excel tính đƣợc nếu
giá thuê căn hộ năm 2014 bằng 0,54 triệu đồng/m2/năm thì NPV tài chính của dự án
NOXH cho thuê bằng NPV tài chính của dự án NOXH bán bằng 1.388 triệu đồng. So sánh với mức giá thuê mà HTNT khu vực thành thị của Nghệ An sẵn lòng chi trả bằng 0,42
triệu đồng/m2/năm và giá th hộ gia đình có mức thu nhập trên trung bình của Nghệ An
sẵn lòng chi trả bằng 0,63 triệu đồng/m2/năm, ta thấy, mơ hình dự án NOXH chung cƣ hiện
tại hồn tồn khơng phù hợp với HTNT mà chỉ mang lại lợi ích cho những hộ gia đình có mức thu nhập trên trung bình. Điều này sẽ đƣợc làm rõ hơn trong Chƣơng phân tích phân phối tiếp theo.
Kết quả phân tích ở Chƣơng 5 cho thấy nếu dự án bán đúng đối tƣợng là HTNT thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính. Nếu dự án bán cho các hộ gia đình có thu nhập trên trung bình thì dự án khả thi về mặt tài chính dù đƣợc hỗ trợ hay khơng đƣợc hỗ trợ vốn vay ƣu đãi. Tuy nhiên, dự án có rủi ro về tiến độ bán hàng và biến động của chi phí đầu tƣ. Về phía NHTM khơng có động cơ tham gia hỗ trợ cho vay vốn ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng dự án do mức lợi nhuận thu đƣợc thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận cho vay thƣơng mại. Mức giá thuê để chủ đầu tƣ sẵn lòng tham gia xây dựng dự án NOXH cho thuê là 0,54