Suất sinh lợi nội tại danh nghĩa
Dự án 17,08%
Chủ sở hữu 25,97%
Giá trị hiện tại ròng
NPV Dự án (triệu đồng) 1.388
NPV chủ sở hữu (triệu đồng) 1.665
Hệ số khả năng trả nợ DSCR 2,01
(Ngân lƣu dự án xem chi tiết tại Phụ lục 21)
Bảng 5.2. Kết quả thẩm định tài chính trƣờng hợp dự án khơng đƣợc vay vốn ƣu đãi. Suất sinh lợi nội tại danh nghĩa
Dự án 19,52%
Chủ sở hữu 25,36%
Giá trị hiện tại ròng
NPV Dự án (triệu đồng) 1.454
NPV chủ sở hữu (triệu đồng) 1.495
Hệ số khả năng trả nợ DSCR 1,95
(Ngân lƣu dự án xem chi tiết tại Phụ lục số 22)
Với giả định căn hộ đƣợc bán hết trong 3 năm, cả 2 trƣờng hợp dự án đều khả thi về mặt tài chính trên cả 2 quan điểm tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ do giá bán đƣợc điều chỉnh theo chi phí lãi vay. Bên cạnh đó, dự án có khả năng trả nợ cao vì hệ số khả năng trả nợ của dự án lớn hơn 1,2.
5.3. Tài trợ vốn vay ƣu đãi cho dự án
Thông thƣờng, lãi suất cho dự án vay bằng đúng với chi phí vốn của ngân hàng cho vay. Trong trƣờng hợp dự án đƣợc tài trợ vốn vay ƣu đãi, nguồn vốn này đƣợc NHNN tái cấp vốn cho NHTM với mức lãi suất 4,5%. NHTM sẽ đƣợc hƣởng mức chênh lệch 1,5% so với mức lãi suất cho dự án vay. Phƣơng pháp để tính khoản trợ cấp lãi suất trên vốn vay là tính khoản chênh lệch dòng tiền trả lãi cộng với vốn gốc trả hàng tháng/năm giữa phƣơng án
cho vay lãi suất không hỗ trợ và phƣơng án cho vay lãi suất hỗ trợ sau đó chiết khấu dịng tiền chênh lệch về hiện tại theo mức lãi suất khơng có hỗ trợ (United States department of Agriculture Rural Development, 2014).
Từ các thơng tin trên tính đƣợc khoản trợ cấp lãi suất trên vốn của NHNN là 1.908 triệu đồng trong đó dự án nhận đƣợc 1.550 triệu đồng và NHTM nhận đƣợc khoảng 89 triệu đồng sau khi đã trừ các khoản chi phí liên quan (Xem Phụ lục 23) Nếu đứng trên phƣơng diện của các NHTM thì mức lợi nhuận này q ít so với các khoản cho vay thƣơng mại. Thực tế, tỷ lệ lãi cận biên giai đoạn 2011 – 2012 của các ngân hàng lớn khoảng 4,01% và các ngân hàng nhỏ khoảng 5,03% (KPMG, 2013). So với tỷ lệ chênh lệch 1,5% thì các NHTM khơng có động cơ tham gia cho doanh nghiệp vay vốn ƣu đãi xây dựng NOXH.
5.4. Phân tích độ nhạy
Các biến số đầu vào có khả năng ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án bao gồm: tỷ lệ lạm phát (do chi phí đầu tƣ và giá bán NOXH, NOTM đƣợc điều chỉnh tăng hàng năm theo tỷ lệ lạm phát), biến động chi phí xây dựng (chi phí xây dựng chiếm 80% trong tổng chi phí đầu tƣ), giá bán NOTM (20% doanh thu của dự án đến từ NOTM) và tiến độ bán hàng (ảnh hƣởng đến ngân lƣu vào của dự án hàng năm).
Nếu chi phí xây dựng tăng hơn 9% thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính. Rủi ro này có thể xảy ra nên thay đổi chi phí xây dựng có ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Dự án sẽ
không khả thi nếu giá bán NOTM bằng giá bán NOXH là 8,66 triệu đồng/m2. Tuy nhiên,
với mức giá căn hộ bình quân tại TP. Vinh hiện nay là 11,8 triệu đồng/m2 và hiện tại TP.
Vinh đang đƣợc quy hoạch với nhiều chính sách ƣu tiên phát triển trở thành đầu tàu tăng trƣởng và là trung tâm của Bắc Trung Bộ (Thủ tƣớng Chính phủ, 2015) thì khả năng giá
NOTM giảm xuống 8,66 triệu đồng/m2 là khó có thể xảy ra nên cũng có thể kết luận biến
động giá bán NOTM khơng có ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Biến động tỷ lệ lạm phát cũng khơng ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Xem Hình 5.2 và Phụ lục 24.
Hình 5.1. Phân tích độ nhạy NPV tài chính
* Phân tích độ nhạy theo tiến độ bán hàng: trong mơ hình cơ sở thì dự án sẽ bán hết trong 3 năm từ 2015 đến 2017. Mặc dù nhận đƣợc nhiều chính sách hỗ trợ từ Nhà nƣớc nhƣng dự án NOXH không chỉ bị ràng buộc về mức lợi nhuận tối đa mà còn ràng buộc về đối tƣợng mua nhà. Ngƣời mua căn hộ NOXH phải thực hiện nhiều bƣớc xác minh về đối tƣợng, tình trạng nhà ở, thu nhập cũng nhƣ khả năng trả nợ cho ngân hàng nếu có nhu cầu vay vốn ƣu đãi (Phụ lục 25). Những đối tƣợng thuộc HTNT đƣợc mua NOXH nhƣng lại không đƣợc ngân hàng chấp nhận cho vay vốn nhƣ đã phân tích ở Chƣơng 3. Tại TP. Vinh tính đến thời điểm này đã có 4 dự án NOXH đƣợc đƣa vào sử dụng. Trong đó dự án NOXH Hƣng Lộc và dự án NOXH phƣờng Lê Lợi đƣợc hoàn thành vào năm 2011 nhƣng phần lớn các căn hộ vẫn chƣa bán đƣợc do ngƣời thu nhập thấp khơng có khả năng chi trả (Lan Xuân, 2011). Đến năm 2012 vẫn có khoảng 30% giá trị dự án chủ đầu tƣ chƣa thu hồi đƣợc. Tác giả phân tích thêm 2 kịch bản tiến độ bán hàng của dự án khơng đúng nhƣ mơ hình cơ sở. Kịch bản 2: dự án vẫn bán hết trong 3 năm nhƣng tỉ lệ bán hàng trong năm 2015 là giảm xuống còn 5%, năm 2016 là 40% và năm 2017 là 55% còn lại và kịch bản 3: dự án sẽ bán hết trong năm 2016, 2017, 2018 với tỷ lệ tƣơng ứng là 40%, 30% và 30%.
(3000,0) (2000,0) (1000,0) - 1000,0 2000,0 3000,0 4000,0 5000,0 6000,0 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% NPV tài chính (triệu đồng)
Bảng 5.3. Kết quả chạy độ nhạy theo kịch bản tiến độ bán hàng: Kịch bản 1 2 3 IRR dự án 17,08% 13,77% 13,56% NPV dự án (triệu đồng) 1.388 (396) (787) IRR chủ đầu tƣ 26% 18% 16% NPV chủ đầu tƣ (triệu đồng 1.665 (785) (2.538)
Tiến độ bán hàng có ảnh hƣởng lớn đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án. Đây là rủi ro lớn nhất mà dự án NOXH 15 tầng nói riêng và các dự án NOXH nói chung đang phải đối mặt dẫn tới các ngân hàng cũng khơng sẵn lịng cấp vốn cho các dự án NOXH thực hiện.
5.5. Mơ hình tài chính dự án nhà ở xã hội cho thuê tƣơng đƣơng.
Mơ hình tài chính dự án NOXH cho th tƣơng đƣơng dựa trên mơ hình tài chính dự án NOXH bán nhƣ trên nhƣng điều chỉnh các thông số sau:
Doanh thu tài chính: đƣợc tính dựa trên giá thuê và diện tích sàn của dự án. Giá thuê thực hàng năm tăng bằng tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực của nền kinh tế là 5,3%/năm. Giá thuê danh nghĩa hàng năm cũng đƣợc điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát 5%/năm.
Vòng đời dự án: đối với dự án NOXH bán có vịng đời tài chính 4 năm (vừa đầu tƣ xây dựng vừa bán từ năm 2014 – 2017) cịn dự án NOXH cho th có vịng đời tài chính 54 năm từ 2014 – 2067 (4 năm đầu xây dựng và các năm sau cho thuê).
Khấu hao: dự án NOXH bán khơng có khấu hao do khơng có tài sản cố định. Dự án NOXH cho thuê có khấu hao tài sản cố định là giá trị dự án. Để đơn giản, tác giả sử dụng giá trị khấu hao là tổng chi phí đầu tƣ danh nghĩa và giá trị này sẽ đƣợc khấu hao đều trong 50 năm.
Nguồn vốn đầu tƣ: dự án NOXH cho th khơng có nguồn vốn huy động từ khách hàng nên tác giả giả định phần góp vốn của khách hàng sẽ đƣợc vay từ Ngân hàng với lãi suất ƣu đãi 6%/năm. Kỳ hạn vay nợ tối đa cho vay xây dựng dự án NOXH là 5 năm. Tuy nhiên, đối với dự án NOXH cho thuê thì kỳ hạn cho vay phải dài hạn để đảm bảo chủ đầu tƣ có
khả năng trả nợ. Theo dự thảo về Nghị định phát triển và quản lý NOXH của BXD, BXD đang đề xuất thời hạn cho vay vốn ƣu đãi tối đa 20 năm đối với xây dựng các dự án NOXH cho thuê.
Chi phí vốn chủ sở hữu: đƣợc tính tƣơng tự nhƣ mục 5.1.3 nhƣng điều chỉnh theo tỷ lệ D/E bình quân của dự án NOXH cho thuê bằng 28%. Chi phí vốn chủ sở hữu đối với dự án NOXH cho th bằng 18,35%.
Chi phí vốn bình qn trọng số WACC: tính tƣơng tự nhƣ mục 5.1.4 nhƣng điều chỉnh theo tỷ lệ D/(D+E) bình quân của dự án NOXH cho thuê bằng 11% và chi phí vốn chủ sở hữu bằng 18,35%. Theo đó, WACC của dự án bằng 17%.
Chi tiết về cơ cấu vốn, lịch trả nợ vay ngân hàng, chi phí vốn chủ sở hữu và ngân lƣu tài chính của dự án xem tại Phụ lục 26.
Từ các thông số và giả định trên, tác giả dùng hàm Goal Seek trong excel tính đƣợc nếu
giá thuê căn hộ năm 2014 bằng 0,54 triệu đồng/m2/năm thì NPV tài chính của dự án
NOXH cho thuê bằng NPV tài chính của dự án NOXH bán bằng 1.388 triệu đồng. So sánh với mức giá thuê mà HTNT khu vực thành thị của Nghệ An sẵn lòng chi trả bằng 0,42
triệu đồng/m2/năm và giá th hộ gia đình có mức thu nhập trên trung bình của Nghệ An
sẵn lịng chi trả bằng 0,63 triệu đồng/m2/năm, ta thấy, mơ hình dự án NOXH chung cƣ hiện
tại hồn tồn khơng phù hợp với HTNT mà chỉ mang lại lợi ích cho những hộ gia đình có mức thu nhập trên trung bình. Điều này sẽ đƣợc làm rõ hơn trong Chƣơng phân tích phân phối tiếp theo.
Kết quả phân tích ở Chƣơng 5 cho thấy nếu dự án bán đúng đối tƣợng là HTNT thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính. Nếu dự án bán cho các hộ gia đình có thu nhập trên trung bình thì dự án khả thi về mặt tài chính dù đƣợc hỗ trợ hay khơng đƣợc hỗ trợ vốn vay ƣu đãi. Tuy nhiên, dự án có rủi ro về tiến độ bán hàng và biến động của chi phí đầu tƣ. Về phía NHTM khơng có động cơ tham gia hỗ trợ cho vay vốn ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng dự án do mức lợi nhuận thu đƣợc thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận cho vay thƣơng mại. Mức giá thuê để chủ đầu tƣ sẵn lòng tham gia xây dựng dự án NOXH cho thuê là 0,54
CHƢƠNG 6. PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI
Phân tích phân phối nhằm phân bổ chi phí và lợi ích mà dự án mang lại cho các chủ thể có liên quan đến dự án. Từ đó cho thấy động cơ tham gia thực hiện dự án của các chủ thể. Thơng thƣờng phân tích phân phối là phân bổ phần chênh lệch giữa ngân lƣu kinh tế và ngân lƣu tài chính (phần ngoại tác) mà dự án tạo ra cho các bên khác nhau chịu ảnh hƣởng. Tuy nhiên, ngoài việc đƣợc trợ giá, ngƣời mua căn hộ của dự án còn đƣợc hỗ trợ vay vốn với lãi suất và kỳ hạn ƣu đãi nên việc phân tích phần trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà là cần thiết. Chƣơng 6 sẽ đi vào phân tích phân phối và phân tích tài trợ lãi suất trên vốn vay ƣu đãi cho ngƣời mua nhà.
6.1. Phân phối phân phối
Nếu ngƣời mua dự án là HTNT, kết quả phân tích phân phối cho thấy HTNT sẽ chịu thiệt hại 31.517 triệu đồng do phải trả mức giá cao hơn so với mức sẵn lòng chi trả của họ. Nếu ngƣời mua dự án là hộ gia đình có thu nhập trên trung bình, ngƣời mua/th dự án sẽ đƣợc hƣởng lợi 20.547 triệu đồng do mức sẵn lòng chi trả cao hơn so với mức giá thực trả. Nhƣ vậy, hộ gia đình có thu nhập trên trung bình sẽ cố gắng để đƣợc tham gia mua/thuê mua dự án còn HTNT ở khu vực thành thị không thể tham gia mua/thuê dự án. Trong cả hai trƣờng hợp trên, Ngân sách tỉnh Nghệ An mất 28.396 triệu đồng do cung cấp đất miễn tiền sử dụng đất cho dự án nên tỉnh Nghệ An có động cơ phản đối dự án. Đối tƣợng cụ thể đƣợc lợi từ dự án là chủ đầu tƣ, lao động không kỹ năng, ngƣời dân đƣợc đền bù giải phóng mặt bằng (Xem Bảng 6.1, Bảng 6.2 và Phụ lục 27).
Bảng 6.1. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập thấp
Đối tƣợng cụ thể
Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà (31.517)
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Bảng 6.2. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập trên trung bình
Đối tƣợng cụ thể Lợi ích - chi phí (triệu đồng)
Chủ đầu tƣ 1.388
Ngƣời mua nhà 20.547
Ngân sách tỉnh Nghệ An (28.396)
Ngân sách Nhà nƣớc 182
Lao động không kỹ năng 4.778
Ngƣời đƣợc đền bù giải tỏa mặt bằng 3.094
Dự án tạo ra ngoại tác 24
6.2. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà
Ngoài việc đƣợc trợ giá nhà, ngƣời mua NOXH hoặc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2,
giá bán dƣới 15 triệu đồng/m2 còn đƣợc cho vay tối đa 80% giá trị căn hộ với lãi suất 5%/năm trong thời hạn 15 năm (Ngân hàng Nhà nƣớc, 2013). Dự án có 80% căn hộ thuộc
NOXH, 20% căn hộ cịn lại thuộc NOTM có diện tích nhỏ hơn 70 m2
và giá bán dƣới 15
triệu đồng/m2 nên tất cả ngƣời mua căn hộ của dự án đều có thể vay tín dụng ƣu đãi. Mặc
dù hầu hết các đối tƣợng đƣợc mua căn hộ của dự án đều có thu nhập thấp và khó có thể tự chi trả để mua căn hộ mà khơng cần vay vốn nhƣng cũng có những trƣờng hợp nhận đƣợc sự hỗ trợ từ gia đình và ngƣời thân nên giả định có khoảng 70% ngƣời mua căn hộ của dự án sẽ vay vốn ƣu đãi từ ngân hàng.
Phƣơng pháp để tính khoản trợ cấp lãi suất trên vốn vay cũng tƣơng tự nhƣ trƣờng hợp trợ cấp vốn vay ƣu đãi cho dự án. Thông thƣờng, ngân hàng sẽ trực tiếp giải ngân tiền vay mua nhà của khách hàng cho chủ đầu tƣ theo tiến độ thanh toán đƣợc ký giữa chủ đầu tƣ và khách hàng. Sau đó, khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả lãi và vốn hàng tháng cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng. Nhƣ vậy ngân lƣu cho vay nợ của ngân hàng đối với khoản cho vay mua nhà của dự án thì phải đƣợc cộng trên ngân lƣu nợ vay của tất cả khách hàng có vay tiền tại ngân hàng theo các thời điểm khác nhau. Để đơn giản, tác giả giả định ngân hàng sẽ giải ngân khoản tiền cho khách hàng của dự án vay mua nhà một lần vào cuối năm 2014 với mức giá NOXH và NOTM năm 2014.
Tại các ngân hàng Vietcombank, HD Bank, Vietbank, lãi suất cho khách hàng vay mua nhà thông thƣờng hiện nay là 12%/năm. NHNN sẽ tái cấp vốn cho NHTM với lãi suất
chênh lệch 1,5% so với lãi suất cho vay khách hàng nên mức lãi suất tái cấp vốn cho NHTM là 3,5%.
Tƣơng tự nhƣ cách tính trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho doanh nghiệp, tính đƣợc khoản trợ cấp lãi suất trên vốn của NHNN là 29.426 triệu đồng trong đó ngƣời mua nhà nhận đƣợc 24.823 triệu đồng và NHTM nhận đƣợc khoảng 1.151 triệu đồng sau khi đã trừ các khoản chi phí liên quan (Phụ lục 28). Ngƣời mua nhà sẽ cố gắng để đƣợc vay vốn ƣu đãi nhƣng NHTM khơng có động cơ cho ngƣời mua nhà vay từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng do lợi nhuận của ngân hàng nhận đƣợc quá ít và cho đối tƣợng đƣợc mua nhà là HTNT vay có rủi ro cao về khả năng chi trả của khách hàng.
CHƢƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
7.1. Kết luận
Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy, với mức giá NOXH và phƣơng thức hỗ trợ mua nhà hiện tại thì HTNT ở khu vực thành thị tỉnh Nghệ An nói riêng và HTNT toàn tỉnh Nghệ An nói chung đều khơng có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ của dự án cho dù điều chỉnh tăng thời gian vay nợ lên 25 năm và giảm lãi suất cho vay xuống 3%/năm.
Nếu dự án bán cho các hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình thì dự án khả thi về