CHƢƠNG 5 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
5.4. Phân tích độ nhạy
Các biến số đầu vào có khả năng ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án bao gồm: tỷ lệ lạm phát (do chi phí đầu tƣ và giá bán NOXH, NOTM đƣợc điều chỉnh tăng hàng năm theo tỷ lệ lạm phát), biến động chi phí xây dựng (chi phí xây dựng chiếm 80% trong tổng chi phí đầu tƣ), giá bán NOTM (20% doanh thu của dự án đến từ NOTM) và tiến độ bán hàng (ảnh hƣởng đến ngân lƣu vào của dự án hàng năm).
Nếu chi phí xây dựng tăng hơn 9% thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính. Rủi ro này có thể xảy ra nên thay đổi chi phí xây dựng có ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Dự án sẽ
không khả thi nếu giá bán NOTM bằng giá bán NOXH là 8,66 triệu đồng/m2. Tuy nhiên,
với mức giá căn hộ bình quân tại TP. Vinh hiện nay là 11,8 triệu đồng/m2 và hiện tại TP.
Vinh đang đƣợc quy hoạch với nhiều chính sách ƣu tiên phát triển trở thành đầu tàu tăng trƣởng và là trung tâm của Bắc Trung Bộ (Thủ tƣớng Chính phủ, 2015) thì khả năng giá
NOTM giảm xuống 8,66 triệu đồng/m2 là khó có thể xảy ra nên cũng có thể kết luận biến
động giá bán NOTM khơng có ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Biến động tỷ lệ lạm phát cũng khơng ảnh hƣởng đến tính khả thi của dự án. Xem Hình 5.2 và Phụ lục 24.
Hình 5.1. Phân tích độ nhạy NPV tài chính
* Phân tích độ nhạy theo tiến độ bán hàng: trong mơ hình cơ sở thì dự án sẽ bán hết trong 3 năm từ 2015 đến 2017. Mặc dù nhận đƣợc nhiều chính sách hỗ trợ từ Nhà nƣớc nhƣng dự án NOXH không chỉ bị ràng buộc về mức lợi nhuận tối đa mà còn ràng buộc về đối tƣợng mua nhà. Ngƣời mua căn hộ NOXH phải thực hiện nhiều bƣớc xác minh về đối tƣợng, tình trạng nhà ở, thu nhập cũng nhƣ khả năng trả nợ cho ngân hàng nếu có nhu cầu vay vốn ƣu đãi (Phụ lục 25). Những đối tƣợng thuộc HTNT đƣợc mua NOXH nhƣng lại không đƣợc ngân hàng chấp nhận cho vay vốn nhƣ đã phân tích ở Chƣơng 3. Tại TP. Vinh tính đến thời điểm này đã có 4 dự án NOXH đƣợc đƣa vào sử dụng. Trong đó dự án NOXH Hƣng Lộc và dự án NOXH phƣờng Lê Lợi đƣợc hoàn thành vào năm 2011 nhƣng phần lớn các căn hộ vẫn chƣa bán đƣợc do ngƣời thu nhập thấp khơng có khả năng chi trả (Lan Xuân, 2011). Đến năm 2012 vẫn có khoảng 30% giá trị dự án chủ đầu tƣ chƣa thu hồi đƣợc. Tác giả phân tích thêm 2 kịch bản tiến độ bán hàng của dự án khơng đúng nhƣ mơ hình cơ sở. Kịch bản 2: dự án vẫn bán hết trong 3 năm nhƣng tỉ lệ bán hàng trong năm 2015 là giảm xuống còn 5%, năm 2016 là 40% và năm 2017 là 55% còn lại và kịch bản 3: dự án sẽ bán hết trong năm 2016, 2017, 2018 với tỷ lệ tƣơng ứng là 40%, 30% và 30%.
(3000,0) (2000,0) (1000,0) - 1000,0 2000,0 3000,0 4000,0 5000,0 6000,0 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% NPV tài chính (triệu đồng)
Bảng 5.3. Kết quả chạy độ nhạy theo kịch bản tiến độ bán hàng: Kịch bản 1 2 3 IRR dự án 17,08% 13,77% 13,56% NPV dự án (triệu đồng) 1.388 (396) (787) IRR chủ đầu tƣ 26% 18% 16% NPV chủ đầu tƣ (triệu đồng 1.665 (785) (2.538)
Tiến độ bán hàng có ảnh hƣởng lớn đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án. Đây là rủi ro lớn nhất mà dự án NOXH 15 tầng nói riêng và các dự án NOXH nói chung đang phải đối mặt dẫn tới các ngân hàng cũng khơng sẵn lịng cấp vốn cho các dự án NOXH thực hiện.