CHƢƠNG 4 PHÂN TÍCH KINH TẾ
4.2. Các dòng ngân lƣu kinh tế
4.2.1. Lợi ích kinh tế
Căn cứ vào khung phân tích ở Chƣơng 2, lợi ích kinh tế của dự án đƣợc đo lƣờng bằng giá thuê kinh tế của dự án. Nhƣ đã đề cập ở Mục 3.3, giá thuê căn hộ chung cƣ hiện tại ở TP.
Vinh là 0,63 triệu đồng/m2/năm (Kịch bản 2) – đây là mức giá chỉ có những hộ có thu nhập
trên trung bình mới có khả năng chi trả, giá th HTNT ở khu vực thành thị có khả năng
chi trả là 0,42 triệu đồng/m2/năm (Kịch bản 1) – đây là kịch bản cơ sở - và giá thuê HTNT
tồn tỉnh Nghệ An có khả năng chi trả là 0,246 triệu đồng/m2/năm (Kịch bản 3).
Dự án NOXH nhằm mục đích hỗ trợ ngƣời thu nhập thấp có nhà để ở. Tuy nhiên, theo nhƣ đã phân tích ở Mục 3.2 thì hầu hết các HTNT đều khơng có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ NOXH nên nếu dự án đƣợc xây dựng thì chỉ có các hộ có thu nhập trên trung bình mới có khả năng mua. Ba mức giá thuê trên đƣợc sử dụng để tính lợi ích kinh tế của dự án tƣơng ứng với khả năng chi trả của từng nhóm đối tƣợng mua nhà.
Hàng năm, giá thuê căn hộ thực sẽ tăng bằng đúng tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực. Theo thống kê của tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2006 – 2014, tốc độ tăng trƣởng kinh tế bình quân cả tỉnh là 8,15% (Xem Bảng 4.1).
Bảng 4.1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế hàng năm tỉnh Nghệ An
Tốc độ tăng trƣởng hàng năm Giai đoạn 2006 – 2010 9,70% Năm 2011 11,22% Năm 2012 6,10% Năm 2013 6,50% Năm 2014 7,24% Tốc độ tăng trƣởng bình quân 8,15%
Nguồn: UBND tỉnh Nghệ An (2010), UBND tỉnh Nghệ An (2014 a)
Theo tổ chức Nghiên cứu Kinh tế Toàn cầu (EIU), tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực bình quân của Việt Nam giai đoạn 1990 – 2014 bằng 6,9%/năm trong đó giai đoạn 2006 – 2014 bằng 6,1%/năm. Ta thấy con số của tỉnh Nghệ An cao hơn đáng kể so với cả nƣớc. EIU dự báo trong giai đoạn 2015 – 2050, tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực bình quân của Việt Nam sẽ
bằng 4,3%/năm. Tính chung thời gian từ 1990 – 2050, tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực bình quân của Việt Nam sẽ bằng 5,3%/năm (Xem Hình 4.1).
Hình 4.1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực hàng năm Việt Nam giai đoạn 1990 –
2014 và dự báo đến năm 2050.
Nguồn: tác giả vẽ lại theo số liệu của EIU
Do vòng đời chung cƣ kéo dài 50 năm nên giả định hàng năm, giá thuê thực căn hộ sẽ tăng theo tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực bình quân của cả nƣớc là 5,3%/năm.
Ngoài ra, vào cuối vịng đời của dự án cịn có khoản giá trị thanh lý đất. Đây là dự án bất động sản nên giá trị của đất sẽ tăng hàng năm do nguồn cung đất có hạn so với nhu cầu đất ngày càng cao và mức tăng hàng năm thông thƣờng sẽ bằng tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực.
4.2.2. Chi phí kinh tế
Chi phí đất: dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất và đƣợc miễn tiền sử dụng đất để xây NOXH.
Giá tài chính của đất bằng 0, giá đất tính tiền sử dụng đất là 5 triệu đồng/m2 (UBND tỉnh
Nghệ An, 2014b). Giá trị kinh tế của đất là chi phí cơ hội của đất. Dự án nếu đƣợc xây dựng thì đất sẽ phải đƣợc dùng cho dự án và không đƣợc dùng cho các mục đích khác. Nếu dự án khơng đƣợc thực hiện, thì đất có thể đƣợc bán cho nhà đầu tƣ với giá bằng giá thị trƣờng.Trong điều kiện thị trƣờng bất động sản khơng bị bong bóng hay đóng băng, thì giá
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
thị trƣờng này đƣợc dùng để phản ảnh chi phí cơ hội của đất dùng cho dự án. Nếu chi phí cơ hội của đất đƣợc tính theo giá trị thị trƣờng thì giá trị phần cịn lại của đất cũng phải đƣợc tính đến vào cuối vịng đời của dự án (Viện Ngân hàng Thế giới – WBI (2002)). Vậy đối với dự án phân tích, giá kinh tế của đất đƣợc xác định bằng giá trị thị trƣờng của đất. Dự án đƣợc xây dựng tại phƣờng Quán Bàu, TP. Vinh. Giá đất thị trƣờng bình quân tại
phƣờng Quán Bàu là 9,46 triệu đồng/m2
.3 Nhƣ vậy, với diện tích đất là 3.331 m2, tổng chi
phí kinh tế của đất dự án khoảng 31.511 triệu đồng.
Chi phí quản lý chung cư: là chi phí bằng tiền trả hàng năm để quản lý chung cƣ trong
suốt vòng đời dự án. Vì dự án chƣa hình thành, nên chi phí quản lý chung cƣ đƣợc tính tốn từ số liệu thu thập của các chung cƣ đã hoàn thành và đi vào hoạt động có vị trí gần với dự án. Tại chung cƣ Tân Phúc có thiết kế tƣơng đối giống với dự án: diện tích bình
qn/căn hộ: 62 m2
, có thang máy, khơng có trung tâm thƣơng mại. Hiện tại, mức phí quản
lý chung cƣ Tân Phúc khoảng 1.371 đồng/m2
/tháng.4 Chi phí quản lý chung cƣ hàng năm
sẽ đƣợc điều chỉnh tăng theo tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực là 5,3%/năm.
Chi phí bảo trì: theo quy định mỗi hộ gia đình khi mua căn hộ phải đóng chi phí bảo trì
đƣợc tính bằng 2% giá trị căn hộ chƣa bao gồm thuế VAT. Nhƣng trên thực tế, khoản chi phí này chỉ đủ để sử dụng cho việc bảo trì chung cƣ cho những năm đầu. Khoản chi phí này đƣợc giả định chỉ đủ để bảo trì chung cƣ trong 10 năm đầu. Trong 10 năm này, phí bảo trì của mỗi năm đƣợc tính theo giá trị bình qn của tổng chi phí bảo trì các hộ gia đình đóng góp ban đầu. Căn hộ chung cƣ sẽ xuống cấp theo thời gian nên nhu cầu bảo trì ngày càng tăng. Sau 10 năm đầu, chi phí bảo trì hàng năm cũng đƣợc giả định sẽ tăng theo tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực.
Chi phí bán hàng: là chi phí nội địa nên chi phí bán hàng kinh tế đƣợc tính theo chi phí
bán hàng tài chính danh nghĩa điều chỉnh về giá thực.
Chi phí đầu tư kinh tế điều chỉnh theo hệ số chuyển đổi: đối với dự án NOXH, chi phí
xây dựng chủ yếu là các vật liệu mua trong nƣớc nên đƣợc xem là hàng phi ngoại thƣơng và hệ số chuyển đổi của chi phí xây dựng bằng 1. Tuy nhiên, trong chi phí xây dựng có sử
3 Phụ lục 2, đã nêu.
dụng lao động khơng kỹ năng nên chi phí xây dựng kinh tế sẽ đƣợc điều chỉnh theo mức lƣơng kinh tế của lao động khơng kỹ năng. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đƣợc xem là khoản chuyển giao nên khơng đƣợc tính là chi phí kinh tế. Đối với chi phí thiết bị thì chỉ có thiết bị đắt tiền nhƣ thang máy là hàng ngoại thƣơng, các thiết bị khác đƣợc xem là hàng phi ngoại thƣơng với hệ số chuyển đổi bằng 1. Các chi phí cịn lại nhƣ chi phí quản lý dự án, chi phí khác, chi phí dự phịng, chi phí thiết bị có hệ số chuyển đổi bằng 1. Bảng tổng chi phí đầu tƣ tài chính xem tại Phụ lục 11. Hệ số chuyển đổi chi phí thang máy năm 2015 là 0,9988 và năm 2016 là 0,9988 (Xem chi tiết tính toán tại Phụ lục 12).