CHƢƠNG 5 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
5.1. Các giả định và thông số đầu vào chủ yếu
5.1.1. Lạm phát
Theo dự báo của WB, tỷ lệ lạm phát của Việt Nam năm 2015 là 4,5% và năm 2016 là 5% (Xuân Thân, 2015). Con số này cũng khá trùng khớp với dự báo của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho giai đoạn 2016 – 2020, đối với kịch bản tăng trƣởng
vừa phải, tỷ lệ lạm phát bình quân mỗi năm khoảng 5% (VEPR, 2015).5 Dự án có vịng đời
5
VEPR đƣa ra ba kịch bản: kịch bản tăng trƣởng thấp, tỷ lệ lạm phát bình quân hàng năm của Việt Nam
khoảng 6%, tốc độ tăng trƣởng GDP hàng năm trong khoảng 4,2% - 4,62%; kịch bản tăng trƣởng vừa phải, tỷ lệ lạm phát bình quân khoảng 5%, tốc độ tăng trƣởng GDP hàng năm ở mức 4,66% - 5,08%; kịch bản tăng trƣởng cao, tỷ lệ lạm phát bình quân khoảng 6%, tốc độ tăng trƣởng GDP hàng năm khoảng 5,06% - 5,52%.
4 năm từ năm 2014 đến năm 2017. Dựa vào dự báo của WB và VEPR, tác giả giả định tỷ lệ lạm phát hàng năm trong suốt vịng đời tài chính của dự án là 5%.
5.1.2. Nguồn vốn đầu tƣ
Nguồn vốn đầu tƣ xây dựng dự án gồm nguồn vốn của chủ đầu tƣ, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Đối với dự án NOXH, điều kiện để hƣởng tín dụng ƣu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng là chủ đầu tƣ phải góp tối thiểu 30% tổng vốn đầu tƣ. Cơ cấu vốn đƣợc tính theo vốn chủ đầu tƣ và vốn vay ngân hàng. Tỷ lệ D/(D+E) bình quân bằng 37% (Phụ lục 16). Trong trƣờng hợp dự án đƣợc vay tín dụng ƣu đãi, lãi suất vay nợ 6%/năm, lãi suất trong trƣờng hợp không đƣợc vay vốn ƣu đãi là 12,5% (theo lãi suất cho vay các dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ của ngân hàng HD Bank). Lịch trả nợ vay và ngân lƣu nợ vay chi tiết tại Phụ lục 17.
5.1.3. Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa
Chi phí vốn chủ sở hữu thể hiện suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tƣ đối với dự án. Chi phí vốn có thể ƣớc tính theo ý kiến chủ quan của chủ đầu tƣ hoặc có thể ƣớc tính khách quan theo một mơ hình tài chính. Để đánh giá đƣợc mức độ sẵn lòng tham gia đầu tƣ vào các dự án NOXH của các doanh nghiệp, tác giả sử dụng mơ hình tài chính CAPM theo phƣơng thức gián tiếp dựa vào thị trƣờng đã phát triển ổn định nhƣ Hoa Kỳ để ƣớc tính chi phí vốn chủ sở hữu. Theo phƣơng pháp này, chi phí vốn chủ sở hữu đối với dự án bằng 19,6% (Xem Phụ lục 18)
5.1.4. Chi phí vốn tài chính dự án
Chi phí vốn tài chính của dự án đƣợc tính theo chi phí vốn bình qn có trọng số (WACC) theo cơ cấu vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng:
WACC = (E/VL) * re + (D/VL) * rD
Trong đó:
E/VL là tỷ trọng của vốn chủ sở hữu
re: chi phí vốn chủ sở hữu
rD: chi phí vốn vay
Với tỷ lệ D/(D+E) = 37%, re = 19,6%, Chi phí vốn tài chính của dự án trong trƣờng hợp
vay vốn ƣu đãi (rD = 6%) bằng 14% và chi phí vốn tài chính của dự án trong trƣờng hợp
không vay vốn ƣu đãi (rD = 12,5%) bằng 17%.
5.1.5. Doanh thu tài chính
Giá bán NOXH, NOTM và tổng diện tích sàn căn hộ đã trình bày ở Mục 3.2.1. Giá bán NOXH tính theo tỷ suất lợi nhuận trên tổng vốn đầu tƣ nên sẽ đƣợc điều chỉnh tăng hàng năm theo tỷ lệ tăng của chi phí đầu tƣ là 5%/năm. Giá bán NOTM cũng đƣợc điều chỉnh tăng hàng năm 5%.
5.1.6. Chi phí tài chính
Chi phí đầu tư tài chính: đƣợc trình bày trong Mục 2.4. Chi phí đầu tƣ danh nghĩa hàng
năm sẽ đƣợc điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát là 5%.
Chi phí đất: dự án đƣợc UBND tỉnh Nghệ An giao đất và miễn tiền sử dụng đất nên chi
phí đất tài chính bằng 0.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: dự án NOXH đƣợc hƣởng thuế suất thuế thu nhập doanh
nghiệp là 10%.
Chi phí hoạt động: đối với dự án NOXH thì trong chi phí hoạt động chỉ có chi phí bán
hàng, các chi phí khác khơng đáng kể. Tỷ lệ chi phí bán hàng/doanh thu khơng bao gồm thuế VAT từ báo cáo của các công ty bất động sản khoảng 3% (Phụ lục 19).