địa phương ban hành.
Người sử dụng đất bị thu hồi hiện nay theo quy định hiện hành được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định, cụ thể:
Thứ nhất, được bồi thường về đất:
Khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường theo quy định của pháp luật nhưng phải đảm bảo được nguyên tắc “Người sử dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường” [7].
Người có đất bị thu hồi phải là người sử dụng đất hợp pháp, tùy thuộc vào từng giai đoạn khác nhau mà việc xác định người sử dụng đất hợp pháp theo Luật đất đai ở từng giai đoạn và trong đó người sử dụng đất hợp pháp phải là người được phép sử dụng đất dưới những hình thức nhất định theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì một số trường hợp ngoại lệ thu hồi đất mà người đang sử dụng đất trên thực tế họ khơng có số giấy tờ hoặc khơng đủ điều kiện để cấp thì vẫn được Nhà nước bồi thường về đất, ví dụ: tại Khoản 2, Điều 77, Luật Đất đai quy định bồi thường đối với “đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng khơng có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” [19] .
Bên cạnh điều kiện người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh là người sử dụng đất hợp pháp thì điều kiện nữa là đất mà họ đang sử dụng phải không rơi vào một trong các trường sau: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; thuê dưới hình thức trả tiền hằng năm; được miễn tiền sử dụng đất; tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Trong đó, cũng ngoại lệ một số trường hợp vẫn được Nhà nước bồi thường về đất như: Đối với trường
30
hợp giao đất không thu tiền theo quy định tại Khoản 1, Điều 54, Luật đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu khơng có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất (Điều 15, Nghị định 47/2014/NĐ-CP). Tự thỏa thuận phân chia tiền bồi thường về đất thuộc quyền sử dụng, trường hợp khơng tự thỏa thuận được thì việc giải quyết được dựa trên các quy định của pháp luật có liên quan hiện hành [26].
Xác định giá đất để tính tiền bồi thường: Giá đất được xem là yếu tố cơ bản, cốt lõi trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Xác định giá đất phù hợp, sát thị trường sẽ giúp cho lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sát thực tế, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được thuận lợi.
Việc xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường được UBND tỉnh quy định phù hợp các thể chế chung. Đồng thời, dựa vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để linh hoạt trong quyết định giá đất. Tuy nhiên, rất khó để UBND tỉnh quyết định giá đất sát với giá thị trường bởi công việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường thường không phản ánh đúng giá thực tế vì việc điều tra, khảo sát giá đất chủ yếu căn cứ vào giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nhưng đa số giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thường được người dân ghi thấp hơn so với giá thực tế do họ sợ phải nộp các khoản thuế cao. Nói cách khác, phải có nhiều trường hợp chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trong khoản thời gian gần trong khu vực thu hồi đất, điều này là ít xảy ra trong thực tế.
31
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại: Bên cạnh quyền được bồi
thường về đất, tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất cịn được Nhà nước bồi thường những khoản thiệt hại khác như: chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất bị thu hồi khơng được bồi thường về đất nhưng trong q trình sử dụng đất họ đã đầu tư vào đất để sử dụng nhưng tại thời điểm thu hồi đất còn chưa thu hồi hết nếu có đầy đủ các minh chứng chứng minh đã đầu tư vào đất (quy định tại Điều 76, Luật Đất đai 2013); các khoản thiệt hại do việc ngưng hoạt động sản xuất do việc thu hồi đất (khoản 2, Điều 88, Luật Đất đai 2013); Các khoản chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91, Luật Đất đai 2013)… [19]
Chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất cịn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất cịn lại gồm: “Chi phí
san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mịn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất” [7].
Thứ hai, được bồi thường về tài sản:
Theo quy định hiện hành thì khi Nhà nước thu hồi đất mà tài sản bị thiệt hại sẽ được bồi thường, trong đó bao gồm những loại tài sản: Nhà ở, cơng trình xây dựng, cây trồng … Theo quy định tại Khoản 1, Điều 88, Luật Đất đai 2013 khi bồi thường về tài sản phải đảm bảo nguyên tắc “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.
Khi nhà nước thu hồi đất có những trường hợp được bồi thường về cả
32
sản; không được bồi thường về đất cũng không được bồi thường về tài sản. Do vậy, khi bồi thường đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất phải không rơi vào những trường hợp không được bồi thường về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 92, Luật Đất đai 2013. Bên cạnh nguyên tắc chung thì cịn tùy thuộc từng loại tài sản mà nguyên tắc bồi thường sẽ khác nhau, cụ thể:
Thứ nhất, đối với nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt, cơng trình xây
dựng khác mà phần cịn lại khơng bị thiệt hại không đủ để ở, sử dụng theo tiêu chuẩn do pháp luật quy định sẽ được bồi thường toàn bộ nhà ở, cơng trình xây dựng. Trường hợp, phần cịn lại đủ để ở hoặc sử dụng thì Nhà nước bồi thường đối với phần thiệt hại thực tế (Điều 89, Luật Đất đai 2013). Mức bồi thường nhà, cơng trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, cơng trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, cơng trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành. Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, cơng trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, cơng trình bị thiệt hại
Đối với nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần cịn lại khơng cịn sử dụng được thì bồi thường cho tồn bộ nhà, cơng trình; trường hợp nhà, cơng trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần cịn lại thì bồi thường phần giá trị cơng trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hồn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, cơng trình trước khi bị phá dỡ.
33
Đối với nhà, cơng trình xây dựng khơng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương [7].
Thứ hai, đối với cây trồng, vật nuôi tại thời điểm thu hồi đã đến thời kì
thu hoạch thì khơng được bồi thường, nếu việc thu hoạch tại thời điểm thu hồi đất sớm hơn thì được bồi thường thiệt hại thực tế do thu hoạch sớm (Điều 90, Luật Đất đai 2013). Việc tính tốn giá trị bồi thường thiệt hại vật nuôi là thủy sản do phải thu hoạch sớm hoặc chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra đối với vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chịu trách nhiệm xác định mức bồi thường cụ thể dựa trên định mức kinh tế kỹ thuật đối với vật nuôi là thủy sản do UBND tỉnh hoặc Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định tại thời điểm thu hồi đất để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá trị bồi thường thiệt hại, chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra. Trong trường hợp cần thiết, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đề xuất với UBND cấp huyện thành lập Hội đồng đánh giá để xác định giá trị bồi thường thiệt hại, chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra [26].
Đối với những cây trồng, vật ni có thể di chuyển được thì khơng được bồi thường mà chỉ được bồi thường đối với những thiệt hại thực tế xảy ra trong quá trình di chuyển tài sản [19].
Thứ ba, bồi thường về di chuyển mồ mả:
Người có mồ mả phải di chuyển được bố trí đất và được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương [7].
34
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất cịn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Mức bồi thường do cơ quan, tổ chức thực hiện bồi thường lập dự toán đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để trình Hội đồng thẩm định xem xét, quyết định trước khi trình UBND cấp thẩm quyền phê duyệt theo phân cấp [19].
Thứ năm, được hỗ trợ, tái định cư:
Theo quy định Luật Đất đai hiện hành thì người sử dụng đất bị thu hồi được nhận các khoản hỗ trợ bao gồm hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư, cụ thể:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất. Là khoản hỗ trợ cho người sử dụng
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trong đó:
Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Khoản hỗ trợ này dành cho người sử dụng đất bị thu hồi mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất. Nếu nhận bồi thường đất bằng tiền thì người sử dụng đất bị thu hồi có thể nhận khoản hỗ trợ này bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình qn của 03 năm liền kề trước đó, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế (Điểm b, Khoản 4, Điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP). Trường hợp nhận bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng thì người có đất bị thu hồi được nhận khoản hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất bằng kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp [7].
Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất khi thu hồi đất nông nghiệp: Là khoản hỗ trợ dành cho các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 5, Điều 4, Nghị định
35
01/2017/NĐ- CP) và phải thỏa mãn các điều kiện để nhận hỗ trợ theo quy định tại Khoản 2, Điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 5, Điều 4, Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Khi thỏa mãn các điều kiện theo quy định trên thì người sử dụng đất sẽ được nhận khoản hỗ trợ này và có thể nhận hỗ trợ bằng tiền (áp dụng khi Nhà nước bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất bị thu hồi) được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương và tùy thuộc vào diện tích thu hồi mà thời gian hỗ trợ có thể kéo dài từ 12 đến 36 tháng tùy vào từng trường hợp cụ thể (Khoản 3, Điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP). Ngược lại nếu người sử dụng đất bị thu hồi được bồi thường đất bằng đất có cùng mục đích sử dụng thì được nhận khoản hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất bằng cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi [7].
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Hỗ trợ này đối
với trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nơng nghiệp thu hồi cịn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm bao gồm: hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với tồn bộ diện tích đất nơng nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ khơng vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương; Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương [7] .
+ Hỗ trợ tái định cư. Khoản hỗ trợ tái định cư là khoản hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở, cụ thể đối với trường hợp khi nhà nước thu hồi đất ở mà người sử dụng bị thu hồi khơng cịn đất ở,
36
nhà ở nào khác trong phạm vi xã, phường, thị trấn mà số tiền bồi thường về đất nhỏ hơn suất tái định cư tối thiểu thì được nhận khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.
Thứ sáu, được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
Tái định cư khi người sử dụng đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở cụ thể là sau khi thu hồi đất ở mà khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong phạm vi xã, phường, thị trấn. Hiện nay, theo quy định hiện hành nguời sử dụng đất bị thu hồi được tái định cư dưới các hình thức: