Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua
1.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân; Trong đó sở hữu
nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo q trình “Cơng hữu hố đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao
dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự
kiểm sốt của pháp luật.
1.3.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngơi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở [23] (mặc
dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở
hầu hết các đô thị). Thị trường bất đồng sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị
trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn
diễn ra bất hợp pháp. (Nguyễn Thế Huấn, 2019)
1.3.1.3. Giai đoạn từ 1993 đến 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12, Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1, Điều 13, Luật đất đai năm 1993).
1.3.1.4. Giai đoạn từ 2003 đến 2013
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện “hình thành giá đất”. Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thoả mãn lượng lớn nhu cầu đang cịn bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị
trường BĐS.
1.3.1.5. Giai đoạn từ 2013 đến nay
Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khố XIII thơng qua
ngày 29 tháng 11 năm 2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương, 66 điều so với Luật đất đai năm 2003.
Luật đất đai sửa đổi năm 2013 (sau đây được gọi tắt là Luật đất đai
2013) ra đời đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong
quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương
tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai. (Nguyễn Thế Huấn, 2019)