TT Khu đất đấu giá
Giá trúng đấu giá (đồng) Giá thực tế trên thị trường (đồng) Chênh lệch (lần) Giá thấp nhất Giá cao nhất Giá thấp nhất Giá cao nhất Thấp nhất Cao nhất
1 Đường Bắc Sơn kéo dài
phường Quang Trung 8.501.000 21.510.000 9.691.140 25.596.900 1,14 1,19 2 Khu dân cư số 10
phường Thịnh Đán 9.534.000 16.260.000 21.451.500 48.780.000 2,25 3,00 3 Khu dân cư 11a, 11b
phường Tân Lập 4.070.000 4.961.000 5.087.500 6.846.180 1,25 1,38
(Nguồn: Phịng Tài ngun và Mơi trường TPTN và số liệu điều tra trực tiếp)
Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất đặc biệt, trong đó nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình
thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy, người sử dụng đất không phải mất thêm tiền thuế chuyển
quyền sử dụng đất.
Nhìn vào bảng 3.8 cho thấy, nếu thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá người dân sẽ mua được lô đất với giá
hợp lý đúng với mức giá quy định. Nếu chuyển nhượng theo hình thức thơng
thường thì người mua có thể nhận rủi ro hay gặp phải hiện tượng bong bóng bất động sản làm cho những người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở thì vẫn
tiếp tục đi bên cạnh thị trường, chỉ để quan sát, mỏi mòn cân đối với mức thu nhập vốn rất khiêm tốn của mình. Khả năng tích lũy của họ để đáp ứng cho
nhu cầu thiết thực này ngày càng trở nên bất khả thi, bởi giá trị BĐS không ngừng tăng cao. Những cơn sóng trượt giá liên tục xuất hiện, trực tiếp làm tăng chi phí sinh hoạt thường nhật (nói chung) – trong khi tốc độ phát triển
thu nhập bình qn ln ở mức thấp hơn nhiều lần so với các cơ số có liên
quan đến chi phí kinh tế, xã hội khác…Do vậy, để có thể phần nào ổn định thị trường BĐS trong thời gian sắp tới và không ngừng cải thiện đời sống nhân dân về nhu cầu nhà ở, các cơ quan chức năng phải đầu tư nghiên cứu các
chính sách có liên quan đến BĐS như: điều tiết thị trường BĐS bằng thuế
nhằm chống đầu cơ; thu thuế lũy tiến về BĐS của cá nhân và doanh nghiệp; áp dụng luật thừa kế về BĐS. Ngoài ra thu nhập của các đối tượng làm thuê hưởng lương (công, tư chức) cần kịp thời điều chỉnh cho hợp lý nhằm tạo động lực cống hiến năng suất lao động cao nhất của họ.
Như vậy, kết quả thu được từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa
trong hoạt động thị trường bất động sản.
3.4.2. Hiệu quả xã hội
thành ở những năm gần đây và đang trong quá trình phát triển. Sự ra đời của
hình thức đấu giá sẽ góp phần làm sơi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS ở thành phố Thái Nguyên..
Tạo ra các khu dân cư đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng được nhu cầu ở của người dân, tạo điều kiện và môi trường
sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung.
Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao
thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa .... Nguồn vốn huy động được từ đấu giá QSD đất còn hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh
tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mơ hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm phong phú cho hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với
tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chính cứng nhắc (Quyết định
giao đất cho ai? Diện tích như thế nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế thế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách là một bên đối
tác. Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận được quyền sử dụng đất
(mua được mảnh đất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết định mà Nhà
nước không cần can thiệp.
Đấu giá đất là một trong những cách xã hội hoá để thu hút người dân
tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo được nguồn vốn để giải
quyết các chính sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia đình chính sách khó khăn cải thiện chỗ ở…
Với giá đất được công bố trong đấu giá quyền sử dụng đất sẽ loại bỏ
tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện
cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện ở một nội dung sau:
- Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm
đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường và được khai thác triệt để tiềm
năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSD đất là biện pháp tích cực khai
thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu được từ đấu giá QSD đất khẳng định vai
trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSD đất là
hàng hoá trong hoạt động thị trường BĐS.
- Đấu giá QSD đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn
định cho thị trường BĐS. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành
thường xuyên, liên tục trên phạm vi toàn Thành phố sẽ giúp Thành phố thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng xã, phường trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho
ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai.
- Đấu giá QSD đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
- Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với
các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với người sử dụng đất..
- Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước,
đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "Xin, cho" hiện đang tồn
tại ở nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy
nhanh q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
- Giải quyết chuyển mục đích cho các khu vực đất nông nghiệp nằm
xen lẫn trong khu dân cư, các khu vực đất do các đơn vị không sử dụng, các thửa đất nằm lẫn giữa các cơng trình khác.
- Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất được sử dụng để xây
dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật đã góp phần cho việc sử dụng đất trong khu vực được đầu tư cơng trình kỹ thuật đi vào nề nếp hơn, giảm tình trạng
lấn chiếm đất đai trái phép.
3.5. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá môn và người tham gia đấu giá
* Kết quả phỏng vấn 12 cán bộ trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất
Thông qua phỏng vấn trực tiếp các cán bộ làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên thu được một số kết quả như sau:
- Quy trình thực hiện xây dựng bảng giá đất, phương pháp xây dựng
bảng giá đất hàng năm của tỉnh là đúng theo quy trình quy định. Trên cơ sở
giá đất ban hành hàng năm của tỉnh thì việc áp giá để đấu giá quyền sử dụng
đất cho các dự án là đúng các trình tự thủ tục. Tuy nhiên, có 16,67% ý kiến
cho rằng đơn giá đất áp dụng mức giá để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu dân cư tại thời điểm đấu giá còn thấp hoặc cao và cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.
Về thủ tục giao đất sau đấu giá có đến 33,33% cho rằng thủ tục chưa
phù hợp.
Và 100% ý kiến đều cho rằng công tác đấu giá đều diễn ra công
khai minh bạch và việc Nhà nước nên tập trung tạo mặt bằng “sạch” bằng cách nên thống nhất giao công tác bồi thường GPMB cho một tổ chức
chuyên về bồi thường để thực hiện việc giao đất người dân sau khi trúng đấu giá được dễ dàng.