Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2. Cơ sở pháp luật về về đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.2.1. Chính sách
Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị
trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng
hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành
mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những
biến động về giá đất .....”.
Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà
nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều
nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “..... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản
quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
1.3.2.2. Pháp luật
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hồn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất
đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời
kỳ cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước.
Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa
pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư
đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:
a) Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất
hạn chế, người sử dụng đất chỉ “..... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở,
vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp
pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được
giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
b) Luật đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể.
c) Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm
đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của
người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động
trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất d) Từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội,
Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm
pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực:
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;
- Thơng tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị
định số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí
trước bạ;
- Thơng tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;
- Nghị định số 17/ 2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy
chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số
66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu;
- Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT- TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị
trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000
của Chính phủ;
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về
hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
đ) Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ
ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến thị trường đất đai như sau:
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho
Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban
hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/05/2017 của Chính phủ về quy
định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản;
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy
định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010;
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012; Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá
khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định này có hiệu
lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu tiền sử dụng đất, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;
- Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày
01/7/2014;
- Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.