Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.3. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
1.3.3.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ
giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được
giao, cấp đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo dit, loại, hạng đất mà khơng quản lý đất đai mang nặng
tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai khơng vận động theo
hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử
dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng
đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá
trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau,
bước đầu hình thành việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có
nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa
người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử
dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa
phương. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đó
huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây
dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại
các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng
lực tài chính nhận làm các cơng trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng cơng trình. Sau khi hồn thành, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu.
- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa
có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi cơng cơng trình qua q nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hồn tất cơng trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm
thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng là rất ít.
- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp
một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một cơng trình
thuộc danh mục cơng trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và
theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban
thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng cơng trình.
Áp dụng phương thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo,
nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển
nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định.
Mặt khác bên cạnh những địa phương thực hiện tốt công tác này, tiến
hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục do
pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu công khai, thiếu
trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân
sách, làm giảm lịng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài làm rối loạn chính trị - xã hội địa phương, gây tác động xấu đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy
định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những
hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước
chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch,
dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất
đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước khơng kiểm sốt được
dẫn đến thất thốt một nguồn thu lớn Bên cạnh đó, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát, đặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn đến không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất
khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách.
1.3.3.2. Chủ trương đấu giá đất
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại
nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường
BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn
chế nhất định.
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt,
khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số
22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu cơng
trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
1.3.3.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Nội
dung quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, của Luật này, theo đó:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Để cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời và tại chương VI, từ điều 59 đến điều 67 có quy định về quyền SDĐ trong
thị trường BĐS.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDĐ, dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập.
Đến nay một số địa phương đó xác định được tầm quan trọng của Sàn
giao dịch trong thị trường BĐS nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch BĐS sớm đi vào hoạt động [7, 30].
Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng
khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành
thực hiện khác tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương.
1.3.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
a) Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị
trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh
đựợc trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá
khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá.
b) Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương
pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ
sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những cơng trình đã trừ
c) Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp
thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử
dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà
tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước
tính bằng việc vốn hố thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác có thể được sử dụng
để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Q trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định
giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo.
1.3.3.5. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất như:
- Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường. Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12, Luật Đất đai 2003 quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất".
Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không
áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất
hoặc cho thê đất. Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là "giá đất trên thực tế'
hay" giá đất thị trường".
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;
Như trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này
càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách cơng bằng - hợp lý - hài hịa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy
địng (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất do
Chính phủ quy định) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường
BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động.
Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP
đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc