Số TT Nội dung phỏng vấn Đồng ý (phiếu) Tỷ lệ (%) Không đồng ý (phiếu) Tỷ lệ (%)
1 Giá đất ở đấu giá là phù hợp 40 80,0 10 20,0
2
Công tác tuyên truyền, quảng bá các khu có đất đấu
giá kịp thời 40 80,0 10 20,0
3 Phiên đấu giá có cơng khai, minh bạch 50 100,0 0 0
4 Thủ tục đấu giá phù hợp 50 100,0 0 0
5 Nhà nước cần điều chỉnh giá 10 20,0 40 80,0
(Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp)
Qua bảng 3.10 cho thấy cả 3 khu dân cư thì giá đất ở được đưa ra đấu
những người trúng đấu giá và người không trúng đấu giá họ mong muốn sẽ đấu được lô đất mà họ đã chọn. 100% ý kiến cho rằng phiên đấu gía diễn ra
công khai minh bạch; thủ tục đấu giá đúng với quy trình, quy định.
Có tới 20% cho rằng cơng tác tun truyền, quảng bá cịn kém hiệu quả và cần được đấy mạnh hơn nữa để công tác đấu giá tại các khu dân cư đến được với những người có nhu cầu thực sự.
Thực tế cho thấy, những thửa đất trúng đấu giá phải phải thực hiện qua nhiều các phiên cũng một phần do việc giải phóng mặt bằng cịn chậm, người dân khơng hợp tác nên công tác đấu giá đôi khi chậm tiến độ và không đạt được chỉ tiêu mà thành phố đề ra.
Mặt khác, đấu giá đôi khi lại trở thành nơi dành cho những người có điều kiện về vật chất bởi những người có nhu cầu nhưng lại khơng có khả
năng về tài chính nên khơng trúng đấu giá. Thực tế này cho thất hạn chế về mặt xã hội đối với những gia đình có nhân khẩu ở chung một nhà mà khơng
có khả năng mua đất.
Nói chung, vấn đề là làm thế nào để đất có thể được chuyển giao với
giá thoả đáng cho người thực sự có nhu cầu và có khả năng trực tiếp sử dụng, khai thác đất một cách có hiệu quả nhất. Do vây, ở góc độ đấu giá quyền sử dụng đất, vấn đề này được phân tích thành hai vấn đề nhỏ: Trong những
trường hợp nào nên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất? Làm thế nào để giá đất được xác định thông qua đấu giá phản ánh được giá trị thật của đất và việc đấu giá khơng có tác dụng làm đất tăng giá một cách khơng bình thường? Bên
cạnh đó, về phương diện hiệu quả kinh tế của việc giao đất, cho th đất, cịn có vấn đề bảo đảm việc thực thi cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đặc biệt là cam kết thực hiện dự án đầu tư đúng tiến độ.
* Kết quả phỏng vấn 20 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Bảng 3.11: Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất
Số
TT Nội dung phỏng vấn (phiếu) Có Tỷ lệ (%) (phiếu) Khơng Tỷ lệ (%)
1 Giá đất ở trúng đấu giá có phù hợp khơng? 20 100,0 0 0 2 Thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp khơng? 18 90,0 2 10,0 3 Cơ sở hạ tầng có đủ điều kiện? 17 85,0 3 15,0 4 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có thuận lợi khơng? 20 100,0 0 0,0 5 So với nơi ở có thuận lợi hơn
khơng? 18 90,0 2 10,0
(Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp)
Qua điều tra, phỏng vấn đối tượng đã trúng đấu giá và đang thực hiện
xây dựng nhà trên đất đấu giá tại 3 khu dân cư cho thấy đa phần ý kiến cho
rằng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tốt và thuận lợi hơn so với nơi ở trước. Riêng Khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán có 02 phiếu cho rằng địa điểm tại nơi trúng đấu giá không thuận lợi so với nơi hiện tại họ đang sinh sống và họ có nhu cầu chuyển nhượng lại cho ai có nhu cầu hơn.
Về giá đất ở khi trúng đấu giá 100% ý kiến cho rằng giá đất là phù hợp. Cho thấy, khi nhà nước xác định giá đấu đối với các khu dân cư là phù hợp với giá mà đối tượng có nhu cầu mua.
Như vậy, thơng qua các kết quả phỏng vẫn trực tiếp cán bộ làm công tác quản lý đất đai; Kết quả phỏng vấn những người trực tiếp tham gia đấu
giá quyền sử dụng đất; Kết quả phỏng vấn những người đã trúng đấu giá
quyền sử đất thì hầu hết đều nhất trí rằng cơng tác đấu giá quyền sửu dụng đất trên địa bàn thành phố diễn ra theo đúng trình tự, quy trình quy định đảm
bảo cơng khai, minh bạch. Các thủ tục hành chính trước khi thực hiện đấu
giá và sau khi các đối tượng trúng đấu giá tương đối phù hợp với nhu cầu và
điều kiện của họ. Về giá đất được UBND tỉnh Thái Nguyên quy định để thực
hiện công tác đấu giá tại 3 dự án nêu trên đều được đánh là phù hợp với đặc
điểm, địa hình khu đất và nhu cầu của người tham gia đấu giá. Ngoài ra, việc đấu giá cũng còn tồn tại một số điểm mà cán bộ cũng như những đối tượng
tham gia đấu giá cho rằng chưa phù hợp như: việc tuyên truyền quảng bá về vị trí khu đất đấu giá cũng như thời gian đấu giá chưa được truyền tải đến
những đối tượng thực sự có nhu cầu về đất; Một số nơi cịn chưa hồn thiện về cơ sở hạ tầng…
3.6. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
3.6.1. Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.6.1.1. Đối với Nhà nước
- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây
dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chưa khoa học, còn mang nặng tính hành chính dẫn đến tình trạng một số dự án đấu giá quyền sử dụng
đất giá đất dưa ra đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng trên thị trường
dẫn đến tình trạng lợi dụng hoặc mất ổn định trong đấu giá.
- Một số khu đất khi đưa ra đấu giá khơng có quy định cụ thể về quy
chế quản lý xây dựng hoặc thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà ở dẫn
đến tình trạng sau khi đấu giá đất đã để đất hoang hóa khơng sử dụng gây
lãng phí tài nguyên.
- Việc phổ biến thông tin trước những phiên đấu giá cũng như hoạt động đấu giá đất cịn hạn chế. Mặc dù được cơng khai nhưng việc quảng cáo
cho khu vực đấu giá thực hiện hiệu quả chưa cao.
- Quy chế đấu giá cũng cịn có những hạn chế, bất cập dẫn đến một số dự án áp dụng Quy chế đấu giá không thống nhất.
công tác xây dựng cơ sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch được bán trong khi cơng tác giải phóng mặt bằng cịn chưa hồn thiện, hệ thống cơ sở hạ tầng chưa được xây dựng ảnh hường đến việc đấu giá và thu tiền sử dụng đất.
3.6.1.2. Đối với người tham gia đấu giá
- Người tham gia đấu giá khơng hình dung được sự phát triển của khu
vực đấu giá nên giá đưa ra đấu giá thường thấp hơn giá thị trường; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá.
- Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài chính để
thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.
- Cả ba dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá
mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất, nhà ở thực sự chiếm một phần nhỏ. - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để
tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này
thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định). Người tham gia đấu giá được trông đợi, theo giả thiết, là người có nhu cầu sử dụng đất phục vụ nhu cầu
sống thiết thân. Thực ra, việc một người tham gia một cuộc đấu giá để tìm
kiếm một thứ gì đó phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của mình khơng phải là
việc hiếm gặp trong cuộc sống dân sự. Tuy nhiên, việc đấu giá tài sản trong mọi trường hợp đều có thể thu hút sự quan tâm của người kinh doanh chuyên nghiệp và giới đầu cơ. Những miếng đất ở được cho là tốt về các phương
diện, nếu được đem đấu giá, có khả năng đặt người dân có nhu cầu thực sự về
đất ở trong thế cạnh tranh không cân sức với những người chỉ muốn mua đất để bán lại. Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đối với đất dùng để xây nhà ở
nhỏ, lẻ có thể đạt mục tiêu bảo đảm giá bán đất phù hợp với giá thị trường về mặt lý thuyết nhưng người mua được đất để xây nhà ở không phải là người
trúng đấu giá, mà phải mua lại quyền sử dụng đất qua trung gian của người
trúng đấu giá, thậm chí qua nhiều trung gian khác nữa, với giá rất đắt.
vẫn cịn cao, tài chính khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất không đủ khả năng tham gia đấu giá. Trong khi đó, số lơ đất “sinh lợi” khơng nhiều, chủ yếu là những lô đất,
thửa đất xa trung tâm. Vì vây, việc tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất
thiếu sôi động. Quỹ đất đưa ra đấu giá ít so với trước đây, nhiều lơ đất khơng có người tham gia đấu giá và đấu giá khơng thành, chỉ cịn người tham gia đấu giá mua đất làm nhà ở là chủ yếu. Các yếu tố trên đã ảnh hưởng đến kết
quả bán đấu giá đất tại các đô thị và các huyện đồng bằng, ảnh hưởng đến thu ngân sách chung.
Ngoài ra, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích
cơng cộng diễn ra phổ biến và chưa có sự thống nhất trong cách quản lý đối với các khu đất sau khi đưa ra đấu giá đất.
3.6.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất
3.6.2.1. Giải pháp về kỹ thuật
- Nghiên cứu hệ thống tra cứu thông tin điện tử về đấu giá quyền sử
dụng đất đồng thời có cơ sở dữ liệu về thơng tin khu đất, lô đất đấu giá.
- Nghiên cứu hồn thiện chính sách về quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
- Giá đất của Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường.
- Cần sớm có quy định về cơ chế định giá đất thông qua các doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá đất một cách độc lập.
- Hoàn thiện cơng tác tổ chức đấu giá theo một trình tự cho cả nước và cụ thể hóa cho từng địa phương.
- Nới rộng quy định về thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân, cần tạo cơ chế thơng thống về thủ tục hành chính đối với người tham gia đấu giá và trúng đấu giá.
- Nâng cao hiệu quả của công tác xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình trên đất đấu giá đối với các ô đất tham gia đấu giá tại các khu dân cư theo quy hoạch như là một trong
những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể
hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.6.2.2. Giải pháp về cơ chế tài chính
- Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên
quan đến đấu giá quyền SDĐ và thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức
trên thị trường.
- Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ một cách công
khai, minh bạch và hiệu quả.
- Tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà nước, quan hệ phối hợp trong công tác thanh tra, kiểm tra đối với công tác bán đấu giá quyền sử dụng
đất để có sự chấn chỉnh kịp thời những hạn chế, tồn đọng về bán đấu giá
quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 1. Kết luận
Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã tạo được nguồn thu
đáng kể cho ngân sách thành phố, góp phần vào đầu tư phát triển kinh tế, xã
hội trong tỉnh. Đặc biệt trong những năm gần đây, do nền kinh tế phát triển theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố, ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trường đấu giá quyền sử dụng đất cũng phát triển và ngày càng sôi động. Thành phố Thái Nguyên đã có nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất với
nhiều lô đất tại các xã, phường trên địa bàn thành phố. Số tiền mà đấu giá
quyền sử dụng đất mang lại cho ngân sách tương đối lớn từ đó giúp Thành
phố có điều kiện xây dựng tốt cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế xã hội.
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên mang lại những hiệu quả thiết thực như
+ Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất đã khai thác hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
+ Về xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo được nguồn thu hỗ trợ
cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá.
Các giải pháp chủ yếu đề xuất để nâng cao hiệu quả của công tác đấu
giá quyền sử sụng đất và quản lý quỹ đất sau đấu giá là: tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người trúng đấu giá; quy định rõ về tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội của từng dự án; Quy định chi tiết về cơng trình xây dựng trên đất đấu giá đối với các ô đất tham gia đấu giá tại các khu dân cư theo quy hoạch như là một trong những nghĩa vụ đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất và được thể hiện
trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cường năng lực và hiệu quả
công tác kiểm tra và xử lý vi phạm sau đấu giá.
2. Đề nghị
- Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản
lý, SDĐ, đối với thành phố thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, ban
hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống nhất trên tồn quốc nói chung và tồn tỉnh Thái Nguyên nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ cơng tìm hiểu.
- Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám
sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các
hành vi tiêu cực có thể xảy ra.
- Để các dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu quả kinh tế cao hơn cần:
+ Nghiên cứu các giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá được hoàn
thiện hơn như: quy hoạch xây dựng thế nào để phù hợp nhu cầu của người
tham gia đấu giá ở khu vực thực hiện dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp hơn.