bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị bằng pháp luật
1.2.6.1. Kinh nghiệm từ pháp luật Trung Quốc
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính tốn đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh tốn ba loại tiền đó là: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành cơng nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do: thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thơn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng [13].
1.2.6.2. Kinh nghiệm từ pháp luật Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo hai phương thức đó là phương thức tham vấn và phương thức cưỡng chế. - Phương thức tham vấn được áp dụng trong thu hồi đất thực hiện theo trình tự với các bước cụ thể. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế.
Phương thức cưỡng chế được áp dụng trong trường hợp thỏa thuận giữa nhà nước với người sử dụng đất bị thất bại. Họ khơng chịu giao đất của mình cho nhà nước để sử dụng vào mục đích chung. Đối với các trường hợp này, pháp luật cho phép nhà nước sử dụng phương thức cưỡng chế để thu hồi đất.
Hàn Quốc cũng rất chú trọng đến giải quyết các vấn đề kinh tế-xã hội là hậu quả của việc nhà nước thu hồi đất gây ra nhằm ổn định chính trị và đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất, cụ thể:
Bồi thường về đất được thực hiện dựa trên giá đất công bố theo Luật công bố giá trị và định giá bất động sản. Việc bồi thường đất do chủ thực hiện dự án xây dựng các cơng trình cơng cộng thực hiện. Tuy nhiên khi thực hiện bồi thường, chủ thực hiện dự án không áp đặt giá bồi thường. Việc xác định giá bồi thường được chủ thực hiện dự án thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc lập thực hiện. Để đảm bảo tính khách quan, chính xác trong việc xác định giá bồi thường, pháp luật Hàn Quốc quy định chủ thực hiện dự án phải thuê ít nhất 02 tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện. Việc định giá đất được thực hiện dựa trên một số tiêu chí cơ bản như: 1) Căn cứ vào khung giá đất cơng khai, chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất; 2) căn cứ vào giá một đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu được chính phủ khảo sát, đánh giá và cơng bố hàng năm; 3) Tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, mơi trường xung quanh…có ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ hơn 1 hoặc 2 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá; 4) Đảm bảo sự hài hịa giữa giá đất mà mình đưa ra và mức giá đất theo khung giá đất cơng khai, chính thức của Chính phủ…
Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bào gồm bồi thường thiệt hại về nhà ở, cây trồng, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc bồi thường đối với các tài sản này dựa trên việc đánh giá giá trị thực tế của tài sản hoặc tại thời điểm thu hồi đất và chi phí di dời hoặc sản lượng trung bình của các loại cây trồng.
Vấn đề giải quyết tái định cư cho người bị thu hồi đất ở:
Để giúp cho người bị thu hồi đất ở nhanh chóng ổn định đời sống, pháp luật đất đai của Hàn Quốc quy định:1) Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư; 2) Người được bồi thường trong trường hợp này là những người bị mất nơi cư trú do việc thu hồi đất ở để xây dựng cơng trình cơng cộng; 3) Quy hoạch di
dời (quy hoạch xây dựng khu tái định cư) bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân như đường sá, cấp, thốt nước và các cơng trình cơng cộng…có liên quan đến khu đất tái định cư. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm chi trả các chi phí của quy hoạch di dời; 4)Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển để giải quyết nhu cầu về chỗ ở. Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165-265m2…[28]
Có thể thấy, vấn đề bảo vệ quyền lợi của người nông dân bị thu hồi đất là vấn đề quan trọng được quan tâm ở hầu hết các quốc gia, đặc biệt là những nước đang phát triển. Kinh nghiệm về phương thức định giá bồi thường theo pháp luật Trung Quốc hay sự áp dụng cơ chế linh hoạt giữa cơ chế thỏa thuận và cưỡng chế thu hồi của Hàn Quốc … là những điểm sáng mà Việt Nam cần học hỏi, vận dụng một cách phù hợp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong bối cảnh Việt Nam hiện nay.
Kết luận chương 1
Trong chương 1, tác giả đưa ra phân tích và làm rõ các khái niệm sử dụng trong luận văn; phân tích vai trị pháp luật về bảo vệ quyền của người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đơ thị; nêu lên các tiêu chí đánh giá hiệu quả việc bảo vệ quyền của người nông dân bị thu hồi đất; cơ chế bảo vệ quyền của người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị; cơ sở để xây dựng pháp luật về bảo vệ quyền của người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị. Bên cạnh đó, luận văn đưa ra kinh nghiệm một số nước về bảo vệ quyền của người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị bằng pháp luật giúp Việt Nam hoàn thiện hệ thống pháp luật và vận dụng những kinh nghiệm đó vào bối cảnh Việt Nam... Qua những phân tích trên, đã làm rõ được các cơ sở lý luận của việc bảo vệ quyền lợi của người nơng dân bị thu hồi đất, những tiêu chí đánh giá hiệu quả về bảo vệ quyền lợi của người nông dân bị thu hồi đất.
Từ những tiền đề lý luận này, chúng tơi có thể đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật cụ thể; giúp chúng ta đưa ra được đánh giá về pháp luật hiện hành và thực tiễn trong q trình áp dụng, để có thể đưa ra những định hướng và giải pháp pháp luật về bảo vệ quyền của người nông dân khi nhà nước thu hồi đất.
CHƯƠNG 2