dựng khu đô thị
2.1.3.1. Bảo vệ quyền được tiếp cận thông tin của người nông dân khi Nhà nước thu hồi đất
Quyền được thông tin của người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị được thể hiện trong trình tự, thủ tục thu hồi đất để xây dựng khu đô thị. Thông báo thu hồi đất sẽ được gửi đến người nơng dân có đất bị thu hồi và thơng báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của địa phương nơi có đất bị thu hồi. Từng giai đoạn thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định bảo đảm quyền lợi của người nông dân. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm trong thời gian chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp trước khi thu hồi đất.
Cụ thể, giai đoạn công bố chủ trương thu hồi đất; người nông dân được thông báo bằng văn bản về việc thu hồi đất với những nội dung liên quan đến thu hồi đất bao gồm: kế hoạch thu hồi đất, điều tra, đo đạc. Khi người nông dân chưa đồng ý tiến hành đo đạc, kiểm đếm sẽ được cơ quan có thẩm quyền vận động, thuyết phục. Phương pháp vận động, thuyết phục người dân được
quy định áp dụng trước khi áp dụng biện pháp cưỡng chế trong trình tự thu hồi đất là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013; hơn nữa còn giúp phổ biến pháp luật đất đai đến người nơng dân, giảm thiểu thủ tục và chi phí cưỡng chế khi thu hồi đất.
Giai đoạn thẩm định, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người nông dân bị thu hồi đất được Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức họp trực tiếp để lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đồng thời được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và điểm sinh hoạt chung của địa phương bị thu hồi đất.
2.1.3.2. Bảo vệ quyền được bồi thường của người nông dân
Thu hồi đất để xây dựng khu đô thị là một vấn đề rất được chú trọng và được tiến hành mạnh mẽ kể từ khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. Mặc dù vậy, để tránh việc lạm dụng chính sách thu hồi đất, Nhà nước cũng có quy định hạn chế đối với hoạt động này. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và bảo đảm quyền lợi của người nông dân. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được coi là vấn đề người nông dân quan tâm nhất bởi nó cho thấy quyền và lợi ích của họ có được đảm bảo cơng bằng, khách quan trong quan hệ thu hồi đất hay không.
Thực tế quan sát trong thời gian qua cho thấy, những địa phương có tốc độ đơ thị hóa nhanh chóng thì vấn đề thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu đô thị gặp nhiều trở ngại và vướng mắc, gặp phải sự phản đối quyết liệt của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân, khiến việc thu hồi đất bị trì trệ, kéo dài, nhiều dự án thu hồi đất bị bỏ hoang, gây lãng phí quỹ đất làm ảnh hưởng đến sinh kế của người nông dân.
Vụ việc thu hồi đất để xây dựng khu đơ thị và giải phóng mặt bằng gây ra bức xúc xã hội và hệ lụy về kinh tế- xã hội có những điểm nóng như Dự án
xây dựng Khu đô thị Ecopark, Huyện Văn Giang- Hưng Yên. Năm 2004 có chủ trương thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng Khu đô thị Thương mại- du lịch Văn Giang – Ecopark. Từ đó đến nay, nhiều người dân bị thu hồi đất để thực hiện dự án nói trên vẫn mang đơn đi khiếu kiện khắp nơi. Người dân Văn Giang với bàn tay chai sạn, sần sùi vốn trước đây chỉ biết cày quốc, nay đã thành thạo cầm văn bản đọc, phân tích điều luật, nghị định… thành thầy kiện bất đắc dĩ. Đa số người dân đồng tình với chủ trương đơ thị hóa Văn Giang, nhưng khiếu nại của người nơng dân vẫn kéo dài không dứt bởi những bất bình về chính sách bồi thường chưa thỏa đáng, nguồn sinh kế bị mất và cuộc sống của người nông dân bị đảo lộn. Thời điểm ban đầu, dự án chỉ đền bù cho người dân là 42.000 đồng/m2, sau đó giá đất được nâng hơn 100.000 đồng/ m2, trong khi tại khu đô thị Ecopark giá bán mỗi m2 đất khoảng 19-22 triệu đồng. Vì thế, người nông dân không thỏa mãn với mức bồi thường mà chủ đầu tư đưa ra, họ đã tìm những sơ hở về pháp luật và quy hoạch để gây khó khăn cho thực hiện dự án. Người nơng dân các xã bị thu hồi đất hiện nay đang phải đi thuê đất tại các xã khác nhưng gặp phải những tình trạng trộm cắp, gây khó khăn của những đối tượng lưu manh; với số tiền bồi thường họ nhận được không đủ tiền thuê đất canh tác sau hai năm. Đến nay, đối với những hộ dân chưa nhận bồi thường, tỉnh Hưng Yên và Huyện Văn Giang cũng đã có kế hoạch tăng cường vận động để người dân đồng thuận [44]. Tuy nhiên có thể thấy, từ khi xây dựng Khu đô thị Ecopark hạ tầng kinh tế xã hội trong khu vực được đầu tư mạnh mẽ, chủ đầu tư cũng đã có phương án hỗ trợ cho người dân địa phương, một số người dân được ưu tiên làm việc trong khu đơ thị. Tuy vậy, chính sách đó chỉ giải quyết cho một bộ phận người nơng dân bị thu hồi đất, còn giải quyết việc làm cho lao động lớn tuổi, đảm bảo cho nguồn sinh kế lâu dài của họ và con cháu của họ sau này vẫn là bài tốn cịn khó giải quyết.
Luật Đất đai quy định có hai phương thức bồi thường đó là bồi thường bằng đất và bồi thường bằng tiền. Phương thức bồi thường bằng đất là phương thức bồi thường chỉ mang tính hình thức, khơng có tính khả thi trên thực tế. Còn phương thức bồi thường bằng tiền được xem như giải pháp thay thế trong trường hợp không cịn đất nơng nghiệp để bồi thường. Bồi thường bằng tiền sẽ tạo thuận lợi cho các địa phương trong tính tốn trả tiền bồi thường cho người dân, nhưng lại khó có sự đồng thuận vì bất cập về giá đất tính tiền bồi thường. Vì vậy, việc bồi thường bằng tiền đối với dự án Nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu đơ thị đem lại lợi ích cao, giá trị chênh lệch lớn thì Nhà nước cần xem xét giải quyết chênh lệch hợp lý.
Cơ chế bảo vệ quyền được bồi thường cho người nông dân bị thu hồi đất được pháp luật quy định như sau:
Thứ nhất, bồi thường về đất
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003; trong đó dành 13 Điều để quy định về nhiều vấn đề như: quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, cơng cộng…
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 37/2014/TT-BTNM ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
* Về Nguyên tắc bồi thường: Quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm
Khoản 3, Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014. Theo đó, việc bồi thường phải được thực hiện dựa trên ba nguyên tắc sau:
Một là, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường;
Hai là, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục
đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất;
Ba là, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào bị thu hồi đất cũng được hưởng chính sách bồi thường mà chỉ có đối tượng có đủ điều kiện mới được hưởng chế độ này. Việc bồi thường đất cùng mục đích sử dụng là bảo đảm sự công bằng giữa tất cả người dân bị thu hồi đất, nhưng trong thực tế chỉ được triển khai khi quỹ đất nông nghiệp của địa phương cịn.
* Về giá đất tính bồi thường
Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [23, Điều 19]; thuật ngữ “giá
quyền sử dụng đất” cũng được tách riêng và cụ thể hóa tại Điều 20 Luật Đất đai năm 2013 như sau “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [23, Điều 20].
Luật Đất đai năm 2013 quy định hai loại giá đất, đó là giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Giá đất cụ thể được xác định ở một thời điểm nhất định, dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Việc bồi thường cho người bị thu hồi đất được xác định căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất mà không căn cứ vào giá đất trên thị trường. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 đã sửa đổi, bổ sung nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất như sau:“Giá đất trong khung giá đất, bảng giá đất
đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm”. Đối với những địa phương mà UBND cấp tỉnh đã quy định thời
hạn sử dụng đất để tính giá đất trong bảng giá đất khác với quy định tại khoản này thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá Theo thời hạn sử dụng đất
Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Nguyên tắc xác định giá đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, có nghĩa là giá đất tính bồi thường phải được xác định theo mục đích hợp pháp của thửa đất, có thể khơng phải mục đích sử dụng đất trên thực tế; và đảm bảo sự phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Quy định này có ưu điểm là thuận lợi khi xét về khía cạnh bồi
thường có tính đến cơng sức đầu tư cho người nơng dân bị thu hồi đất nhưng khơng tính đến phần giá trị tăng thêm do quy hoạch Nhà nước. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để xây dựng khu đơ thị, thì quy định này cịn hạn chế là người nông dân chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu đơ thị, thì đất này sẽ được chuyển giao cho Nhà đầu tư xây dựng khu đô thị, cơ sở hạ tầng mới để bán. Giá đất lúc này được tăng lên gấp vài chục lần so với giá đất bồi thường cho người nông dân. Lúc này, hiển nhiên phát sinh sự so sánh về chênh lệch giá giữa đất mà người nông dân được bồi thường giá quá thấp với đất mà nhà đầu tư quy hoạch và bán lại cho chủ thể khác với giá quá cao. Bên cạnh đó, ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan Nhà nước đã tiến hành định giá đất và hoàn thành thủ tục để bồi thường cho người nông dân. Nhiều trường hợp đã thu hồi đất và dự án đã được thực hiện, nhưng sau đó vài năm thì người nông dân mới được nhận tiền bồi thường. Khi đó, chính sách và giá bồi thường về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị; giá đất thời điểm người nông dân được nhận bồi thường khác xa với giá đất khi Nhà nước ra quyết định thu hồi. Bởi vậy, định giá theo nguyên tắc này người nông dân sẽ là người chịu thiệt thòi nhiều hơn.
Nguyên tắc định giá “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Đây là quy định khó khả thi trên thực tế, bởi:
Thứ nhất, quy định còn chung chung, mờ nhạt về mặt khái niệm; điều
này dẫn đến giá đất mỗi địa phương sẽ phụ thuộc vào quan điểm và cách nhìn nhận từ mỗi tỉnh, thành phố. Giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nhưng trên thực tế khung giá đất Nhà nước thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm, và chỉ bằng 20% - 30% khung giá đất thị trường. Sự chênh
lệch giữa hai loại giá đất Nhà nước và giá đất thị trường sẽ dẫn đến Nhà nước bị thâm hụt một khoản lớn ngân sách khi xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất. Cịn khi thu hồi đất, cơng tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, giá bồi thường thấp xa so với thị trường nên khiến người nông dân chịu thiệt thịi và khơng đồng thuận, khơng chịu dời đi… Vì vậy, khi thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng ln là một trong những điểm nghẽn khiến cơng trình chậm tiến độ.
Thứ hai, việc xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị
trường là không hề đơn giản. Bởi chưa có cơ quan nào được thành lập với chức năng theo dõi giao dịch chuyển nhượng đất thành công, hay giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thu nhập từ việc sử dụng đất trên địa bàn. Do đó khơng ai có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thực tế trên địa bàn là bao nhiêu để làm căn cứ coi là phù hợp. Nguyên tắc định giá này