4.1. Đánh giá tiềm năng đất đai cho lĩnh vực nơng nghiệp
Diện tích đất trên địa bàn thành phố Biên Hịa chiếm chủ yếu là nhóm đất xám cùng với địa hình bằng phẳng, nguồn nước tưới chủ động nên khả năng phát triển và sản xuất nông nghiệp tốt. Tuy nhiên việc sử dụng đất cho các mục đích khơng chỉ phù hợp với tiềm năng đất đai mà còn phụ thuộc vào các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Phần lớn diến tích đất được sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp phục vụ cho việc xây dựng và phát triển đơ thị. Do vậy diện tích đất nơng nghiệp, lâm nghiệp ln có nguy cơ bị thu hẹp, phần lớn diện tích đất nơng nghiệp đang được bố trí để dự trữ cho q trình xây dựng, phát triển đơ thị trong tương lai.
- Tiềm năng đất đai phát triển cây hàng năm khác, cây lâu năm: theo
kết quả thống kê đất đai năm 2020, tổng diện tích đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm khác trên địa bàn thành phố là 7.227,33 ha. Được hình thành tập trung chủ yếu tại các phường vùng ven của thành phố và một số khu
vườn xen kẽ trong các khu dân cư, hộ gia đình. Biên Hịa là thành phố cơng nghiệp có tốc độ đơ thị hóa nhanh. Do vậy, diện tích đất trồng cây lâu năm sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới để xây dựng các cơng trình hạ tầng đơ thị. Tuy nhiên, thành phố sẽ giữ lại quỹ đất nông nghiệp tập trung để thực hiện các dự án sản xuất nơng nghiệp kết hợp đơ thị, các loại hình sản xuất nơng nghiệp mang lại hiệu quả kinh tế cao như trồng rau sạch, cải tạo giống cây trồng và phân bón,… đáp ứng đủ nhu cầu lương thực cho khu vực đô thị.
- Tiềm đất đai năng phát triển đất lâm nghiệp: Theo đánh giá tiềm năng
đất đai, phần lớn diện tích đất đai trên địa bàn thành phố đều thích hợp cho việc phát triển lâm nghiệp, song việc mở rộng diện tích trồng rừng cịn phụ thuộc rất nhiều vào định hướng phát triển chung của thành phố, nhằm kết hợp giữa các mục tiêu kinh tế và môi trường, đảm bảo diện tích xây xanh trong thành phố theo yêu cầu phát triển chung của tỉnh và toàn khu vực. Dự kiến trong tương lai diện tích đất lâm nghiệp tăng đáng kể do thực hiện chuyển đổi chức năng, thực hiện xây dựng các khu công viên rừng trồng tại phường Phước Tân, Tam Phước Hiện tại, diện tích đất lâm nghiệp trên địa bàn thành phố khoảng 149 ha đất rừng phòng hộ do Trung tâm Dịch vụ Nông nghiệp Đồng Nai quản lý, sử dụng, phân bố chủ yếu ở các vành đai thuộc phường Tân Biên, Tân Hòa, Trảng Dài, Hố Nai. So với tiềm năng sử dụng đất, diện tích đất lâm nghiệp phân bố khá hợp lý và phù hợp với quy hoạch phát triển chung của thành phố hiện tại và trong tương lai.
Như vậy, diện tích có khả năng sử dụng cho mục đích nơng nghiệp (gồm sản xuất nơng nghiệp và lâm nghiệp) trên địa bàn thành phố Biên Hòa cịn khá lớn và đa dạng, có thể phát triển nhiều loại cây trồng trong nông nghiệp. Việc sử dụng đất nông nghiệp hiện nay cơ bản phù hợp với mục tiêu phát triển chung của thành phố và định hướng phát triển ngành nơng nghiệp. Một số diện tích đất nơng nghiệp trong nội ơ thành phố đang được sử dụng nhằm tận dụng quỹ đất đai và là tiềm năng để chuyển đổi mục đích sang xây dựng và phát triển đô thị trong tương lai. Một số diện tích phân bố ở các vùng ven sẽ là cơ sở để hình thành các vùng chuyên canh sản xuất nông nghiệp cung cấp các loại rau thực phẩm cho thành phố, đồng thời kết hợp phát triển các loại hình du lịch sinh thái đối với diện tích trồng cây ăn quả, cây lâu năm.
4.2. Phân tích, đánh giá tiềm năng đất đai cho lĩnh vực phi nông nghiệp nghiệp
Theo đánh giá về địa chất và địa hình cho thấy, phần lớn diện tích trên địa bàn thành phố đều có khả năng sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp, gồm các mục đích: xây dựng các khu công nghiệp; đô thị, các khu dân cư, cơng trình phúc lợi cơng cộng; cơ sở hạ tầng…
Mặt khác, việc sử dụng đất cho các mục đích phi nơng nghiệp chủ yếu phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội; mức độ đầu tư của các dự án, đặc biệt quan trọng là vị trí và sự cần thiết phải đầu tư xây dựng các cơng trình. Cụ thể:
- Tiềm năng đất đai để phục vụ cho phát triển cơng nghiệp:
Q trình hình thành và phát triển các khu công nghiệp trong nước và trên thế giới cho thấy các điều kiện để phát triển các khu cơng nghiệp như sau:
+ Có nhu cầu cần thiết phải xây dựng và có vị trí thuận lợi.
+ Có điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông, điện và cấp thốt nước.
+ Có điều kiện xử lý chất thải để hạn chế tối đa ô nhiễm môi trường. + Gần các khu vực cung cấp nguyên liệu.
+ Có khả năng thu hút lao động từ bên ngoài vào. + Địa hình thuận lợi, địa chất vững chắc.
Trong điều kiện cụ thể của thành phố Biên Hòa cho thấy, phần lớn diện tích đất đai đều thỏa mãn các điều kiện trên, đảm bảo phục vụ cho nhu cầu phát triển cơng nghiệp của tỉnh nói chung và của thành phố nói riêng. Trên địa bàn thành phố hiện đã hình thành và đang khai thác sử dụng 08 khu công nghiệp tập trung gồm: AMATA, Biên Hòa I, Biên Hòa 2, LOTECO, Agtex Long Bình, Tam Phước, một phần khu công nghiệp Giang Điền, một phần khu công nghiệp Hố Nai; các cụm công nghiệp gồm: cụm công nghiệp Dốc 47, Cụm công nghiệp gốm sứ Tân Hạnh,… Về cơ bản, sự phân bố của các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố là phù hợp. Tính đến thời điểm hiện tại thành phố đã và đang khai thác hết tiềm năng sử dụng đất của khu công nghiệp. Dự kiến trong thời gian tới thành phố sẽ dành quỹ đất để mở rộng một số khu công nghiệp.
Đối với khu cơng nghiệp Biên Hịa I, do được hình thành từ lâu nên cơng nghệ tương đối lạc hậu, vị trí nằm gần sông Đồng Nai - nguồn cung cấp nước chính cho thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai, do vậy tỉnh Đồng Nai đã có chủ trương chuyển đổi công năng thành khu đô thị thương mại. Ngồi ra, một số điểm cơng nghiệp, điểm sản xuất kinh doanh nhỏ trong nội ô thành phố, nằm xen lẫn trong khu dân cư khơng phù hợp với tiêu chí phát triển cơng nghiệp hiện nay, không đảm bảo về môi trường (cả về nước thải, tiếng ồn, khơng khí) cần xem xét chuyển đổi đến các vị trí phù hợp hơn.
- Tiềm năng đất đai để phát triển đô thị và các khu dân cư:
Thành phố Biên Hịa hiện có 29 phường và 01 xã, với tổng diện tích tự nhiên là 26.362,02 ha. Hiện nay, diện tích đất phi nơng nghiệp trên địa bàn là 18.557,97 ha được phân bố đều tại các phường chiếm phần lớn diện tích tự
nghiệp tiềm năng trên địa bàn thành phố còn khoảng hơn 7.000 ha, được bố trí để phục vụ chỉnh trang đơ thị, xây dựng các cơng trình hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai.
Đặc biệt, tỉnh Đồng Nai và thành phố Biên Hịa đã có chủ trương chuyển đổi cơng năng khu cơng nghiệp Biên Hịa I thành khu đơ thị thương mại, ngồi ra còn nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ gây ô nhiễm môi trường cần được xem xét chuyển đổi cơng năng, để hình thành các khu đô thị thương mại phù hợp. Việc chuyển đổi cơng năng của khu cơng nghiệp Biên Hịa I và di dời các cơng trình sản xuất kinh doanh hiện hữu sẽ tạo ra quỹ đất đáng kể để xây dựng các khu chức năng trong quy hoạch phát triển đơ thị của thành phố Biên Hịa, hình thành các khu đô thị mới trong tương lai.
Trên địa bàn thành phố Biên Hòa hiện cịn 01 xã Long Hưng với diện tích tự nhiên 1.162,06 ha. Với điều kiện tự nhiên khá thuận lợi, được đầu tư dự án bài bản, do vậy trong thời gian tới xã sẽ phát triển thành đô thị mới hiện đại của thành phố.
- Tiềm năng đất đai để phát triển du lịch
Do lịch sử phát triển đã để lại cho con người và mảnh đất Biên Hòa - Đồng Nai nguồn tài nguyên nhân văn vơ cùng phong phú và rất có giá trị về lịch sử, văn hóa. Trong sự nghiệp đổi mới và phát triển về kinh tế, văn hóa, xã hội hiện nay, việc phát huy các yếu tố về văn hóa và lịch sử nhằm giáo dục cho thế hệ trẻ những truyền thống và nét đặc trưng về văn hóa của dân tộc là rất cần thiết; đồng thời có thể kết hợp phát triển kinh tế thương mại - dịch vụ. Là một thành phố nằm ở hai bên bờ sông lớn của tỉnh và vùng Đông Nam Bộ (sông Đồng Nai) nên Đồng Nai có lợi thế về cảnh quan thiên nhiên trong q trình xây dựng và phát triển đơ thị; từ tiềm năng này có thể kết hợp phát triển du lịch sinh thái trên sông với các vùng sinh thái khác trên địa bàn tỉnh và trong khu vực. Dự kiến tầm nhìn đến năm 2030 thành phố có khoảng 700 ha dành cho dịch vụ du lịch với hệ thống du lịch sinh thái tự nhiên, du lịch tham quan di tích, lịch sử,… phục vụ cho nhu cầu đời sống tinh thần cho người dân thành phố.
Mặt khác, Biên Hòa là nơi tập trung đơng dân cư, có ranh giới hành chính tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước. Vì vậy, tiềm năng về lượng khách du lịch là rất lớn. Để khai thác triệt để nguồn tài nguyên du lịch này, thành phố Biên Hịa đã có những bước đầu tư và thu hút đầu tư trong lĩnh vực du lịch như: sân golf, khu vui chơi giải trí Sơn Tiên, khu du lịch Bửu Long, Câu lạc bộ Xanh, khu đô thị sinh thái Vườn Xồi,... đồng thời có sự phối hợp chặt chẽ với hướng phát triển chung của tỉnh để khai thác tuyến du lịch sông Đồng Nai (sinh thái sơng, cửa sơng; làng bưởi Tân Triều; di tích kiến trúc du lịch Cù Lao Phố; Đài tưởng niệm các anh hùng Rừng Sác,…); khai
thác chương trình tham quan nghiên cứu và du lịch sinh thái vườn Quốc gia Cát Tiên; du lịch Núi Chứa Chan; khu Di tích Mộ cổ Hàng Gòn,…
Như vậy, tiềm năng phát triển du lịch trên địa bàn thành phố Biên Hòa là rất lớn, cần được khai thác để tạo thế mạnh trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố và toàn tỉnh.
- Tiềm năng đất đai để phục việc phát triển cơ sở hạ tầng.
Sau khi Biên Hịa được cơng nhận là đô thị loại I theo Quyết định số 2488/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, thành phố đã từng bước chuyển mình, cải tạo, chỉnh trang đơ thị. Trong giai đoạn 2011 - 2020 thành phố đã xây dựng nhiều cơng trình hạ tầng, nâng cấp, mở rộng các cơng trình phúc lợi cơng cộng. Dự kiến đến năm 2030 thành phố tiếp tục chỉnh trang đô thị, xây dựng thêm các khu đô thị mới, mở rộng quy mô và cải tạo, chỉnh trang cho phù hợp với tốc độ phát triển của đô thị loại I; bổ sung các cơng trình hạ tầng, các hệ thống thiết yếu như điện, nước,… cho người dân khu vực đô thị, hệ thống tưới, tiêu cho khu vực sản xuất nông nghiệp.
Theo số liệu thống đất đai năm 2020, thành phố có khoảng 7.000 ha đất nơng nghiệp và một số diện tích dân cư nằm rải rác sẽ được chuyển đổi mục để hình thành các khu đơ thị mới mang tính hiện đại. Trong đó:
- Đối với các cơng trình cơng cộng và hệ thống cơ sở hạ tầng trong đô thị: Theo quy chuẩn xây dựng đơ thị, thành phố Biên Hịa có nhiều cơng trình cơng cộng và hệ thống cơ sở hạ tầng phân bố chưa hợp lý, quy mơ cịn nhỏ hẹp chưa đảm bảo quy mô phục vụ và yêu cầu phát triển chung của thành phố. Trong đó, một số trường học chưa đảm bảo chuẩn quốc gia về giáo dục cần được cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới để đảm bảo quy mô phục vụ lâu dài; đồng thời phải phân bố vị trí cho phù hợp với quy hoạch chi tiết của các phường, cũng như quy hoạch chung của thành phố. Các cơng trình hạ tầng trên địa bàn thành phố có mật độ phân bố chưa đảm bảo, chất lượng cơng trình cịn kém, do phần lớn cơng trình cũ đã xuống cấp. Vì vậy, trong quá trình xây dựng và phát triển đơ thị, việc cải tạo sửa chữa các cơng trình hạ tầng và xây dựng mới theo quy chuẩn xây dựng đô thị là yếu tố cần thiết và không thể tránh khỏi. Ngồi ra, sự hình thành và phát triển của hệ thống các cơng trình cơng cộng, cơ sở hạ tầng sẽ tạo ra những tiềm năng sử dụng đất mới, làm tăng giá trị sử dụng đất đai.
- Đối với các khu dân cư hiện hữu: đa số các khu dân cư trên địa bàn thành phố Biên Hịa đều được hình thành từ lâu và phát triển một cách tự phát, mật độ xây dựng thấp. Việc cải tạo phát triển cơ sở hạ tầng trong các khu dân cư này cịn hạn chế. Trong q trình cải tạo và phát triển của thành phố sẽ có nhiều khu vực phải di dời, giải tỏa để lấy đất xây dựng các khu chức năng, các cơng trình cơng cộng và cơ sở hạ tầng. Vì vậy sẽ cần một quỹ đất đáng kể để bố trí các khu tái định cư cho số hộ phải di dời giải tỏa; đồng thời sẽ hình thành các khu đơ thị mới, gắn với các khu dân cư mới hiện đại phù hợp với đặc trưng của Biên Hòa
Phần III
PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT I. ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
Phương hướng, mục tiêu tổng quả của thành phố Biên Hòa đến năm 2025 là giữ vững ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội và có nền quốc phịng tồn dân vững mạnh; duy trì phát triển kinh tế với tốc độ cao và bền vững gắn với tăng trưởng xanh; hạ tầng kỹ thuật của thành phố đáp ứng tốt yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hiện đại và mỹ quan; chất lượng giáo dục phổ thơng được nâng cao tồn diện; chất lượng nguồn lực tiếp tục được cải thiện; lành mạnh mơi tường văn hóa; đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân từng bước được nâng cai, giái quyết hiệu quả các vấn đề an sinh xã hội, bộ máy quản lý nhà nước thành phố hoạt động hiệu quả, đảm bảo ngày càng trong sạch, vững mạnh, kỷ cương, dân chủ.
Xác định mục tiêu đột phá cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2020 - 2025 là đầu tư phát triển mạnh mẽ hạ tầng đô thị, xây dựng thành phố trở thành một thành phố thơng minh, an tồn, văn minh.
1.2. Quan điểm sử dụng đất
Phát huy tiềm năng, lợi thế so sánh của địa phương, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư, phát triển kinh tế với tốc độ cao, hiệu quả và bền vững, tạo mơi trường sản xuất kinh doanh bình đẳng và thuận lợi cho doanh nghiệp; quản lý và sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên cho yêu cầu phát triển kinh tế; phát triển hiệu quả kinh tế tập thể.
Giai đoạn 2021 - 2030, thành phố tiếp tục xác định việc việc xây dựng và chỉnh trang đơ thị là nhiệm vụ trọng tâm, mang tính đột phá của thành phố. Tập trung chủ yếu vào các dự án: giao thông huyết mạch, phục vụ cho việc giải quyết ùn tắc giao thông và phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của