Thị trường bất động sản Anh là thị trường lớn nhất Châu Âu và đây cũng là một trong những thị trường có sự minh bạch cao nhất trên thế giới theo đánh giá của JLL.
Chỉ số minh bạch của Anh qua các thời kỳ theo khảo sát như sau:
Bảng 2.3: Chỉ số minh bạch của Anh giai đoạn 2004-2010
Năm 2004 2006 2008 2010
Điểm 1.24 1.25 1.31 1.24
Nguồn: Jones Lang Lasalle 2.2.2.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư
Ngoài đầu tư bất động sản trực tiếp, Anh đã tạo ra những sản phẩm đầu tư rất đa dạng như Công ty đầu tư tín thác bất động sản, quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ hưu trí, trái phiếu nhân thọ, quỹ tín thác, các cơng ty đã niêm yết và Quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Trong đó, quỹ đầu tư bất động sản tín thác và chứng khoán bất động sản phái sinh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
• Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Anh
Ở Anh, các quỹ bất động sản tín thác chịu sự quản lý của Cơ quan quản lý dịch vụ tài chính Anh Quốc (FSA) có thể được đầu tư trực tiếp vào bất động sản đến 100% danh mục mà không yêu cầu số tiền tối thiểu. Quỹ đầu tư tín thác được niêm yết trên thị trường chứng khốn và có được thu nhập chính từ đầu tư vào chứng khốn và bất động sản. Thu nhập từ lãi vốn được miễn thuế. Trong những năm qua, quỹ đầu tư tín thác bất động sản Anh đã thu hút các nhà đầu tư vì sự minh bạch về thuế.
• Chứng khoán bất động sản phái sinh
Thị trường chứng khoán bất động sản phái sinh đã phát triển mạnh mẽ. Các nhà đầu tư có thể tham gia mà không cần sở hữu bất động sản. Điều này làm đơn giản hóa việc đầu tư bất động sản đối với các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, đồng thời làm cho thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh hơn với nhiều loại bất động sản. Đối với sản phẩm này, việc quan trọng là phải có các chỉ số đáng tin cậy vì hầu hết chứng khốn bất động sản phái sinh ở Anh có liên hệ với các chỉ số bất động sản năm hoặc chỉ số quý do IPD cung cấp. Những loại bất động sản chưa niêm yết thường được Hiệp hội các quỹ bất động sản chưa niêm yết ở Anh thúc đẩy với mục đích là cải thiện tính thanh khoản và truy cập thơng tin đối với thị trường chưa niêm yết. Ngoài ra, sự uy tín của các chỉ số ở Anh đã khiến thị trường chứng khoán bất động sản phái sinh đã bùng nổ và nó được kỳ vọng rằng với sự cải thiện của các chỉ số, chứng khoán bất động sản phái sinh ở Châu Âu sẽ được phổ biến ở các thị trường khác.
2.2.2.2 Minh bạch về mơi trường pháp lý
• Chuẩn mực báo cáo
Bộ Luật về thị trường và dịch vụ tài chính 2000 (FSMA) được thực thi bởi FSA. FSMA được áp dụng đối với Quỹ đầu tư tín thác (CIS) như quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Theo quy định, cơng chúng có quyền tham gia đầu tư vào quỹ này. Tuy nhiên chỉ có nhóm các nhà đầu tư chuyên nghiệp mới được tham gia đầu tư vào những CIS không được kiểm sốt bởi FSA. Người thành lập CIS khơng được kiểm sốt bởi FSA có nghĩa vụ thơng báo cho các nhóm khách hàng mục tiêu của họ về hoạt động đầu tư của Quỹ.
• Cơ chế quản trị công ty
Các công ty ở Anh phải tuân theo GIPS. GIPS được áp dụng ở Anh theo phiên bản mới có tên là Chuẩn mực hoạt động đầu tư tại Anh (UKIPS). Công ty tư vấn quản lý Anh đã phát triển những tiêu chuẩn mới trên cơ sở giữ lại những ưu điểm của các
2.2.2.3 Minh bạch về hệ thống thông tin hiện hành
• Nguồn cơng bố thơng tin
RICS, IPD và Liên đoàn Bất động sản Anh (BPF) là những tổ chức có ảnh hưởng lớn trong việc cung cấp thơng tin cho thị trường bất động sản. RICS tồn tại từ 138 năm nay, phát hành 500 nghiên cứu và tạp chí mỗi năm, cung cấp 300 khóa học về giáo dục, có 50 cơ sở và có hơn 110.000 thành viên ở 120 quốc gia. RICS ủng hộ những tiêu chuẩn cao trong giáo dục, đào tạo và bảo vệ khách hàng bằng việc đẩy mạnh giá trị đạo đức, khuôn khổ pháp luật và tạo ra sự minh bạch bằng việc nghiên cứu và tư vấn. BPF là hiệp hội thương mại vận động cho lợi ích của lĩnh vực bất động sản. Diễn đàn bất động sản Đầu tư rất tích cực đối với ngành bất động sản trong việc giáo dục và nghiên cứu các chủ đề như huy động vốn, phát triển, quản lý, định giá, tiếp thị…Báo cáo thường niên của IPD cung cấp thơng tin cho khách hàng về chi phí quyền sử dụng, hiệu lực quản lý bất động sản đối với bất động sản cá nhân và danh mục đầu tư.
Ở Anh, bất động sản có thể được giao dịch qua mạng. Diễn đàn lớn nhất là Rightmove.com và Propertyfinder.com. Rightmove.com chỉ liệt kê những ngôi nhà được cung cấp bởi các công ty môi giới. Propertyfinder.com đưa thêm nhà của tư nhân vào quảng cáo, nhưng hiện đã dừng hoạt động này. Do đó, những người bán nhà cá nhân rất cần cơng ty mơi giới vì hầu hết các giao dịch trực tuyến cũng ngừng cung cấp dịch vụ cho các cá nhân.
Có thể thấy rằng, nếu thị trường bất động minh bạch, mọi người sẽ tham gia thị trường một cách dễ dàng và ngược lại.
• Chỉ số đánh giá thị trường
IPD cung cấp các tiêu chuẩn đánh giá cho thị trường bất động sản Anh. Các dịch vụ đánh giá đối với các danh mục tư nhân và danh mục thị trường thì phát triển, nhưng lại khơng có dịch vụ đánh giá hiệu quả của thị trường giao dịch bất động sản. Dữ liệu thường niên của IPD tập trung vào tiêu chuẩn đánh giá các bất động sản đầu tư trực tiếp, chiếm hơn 45% thị trường với 243 danh mục có tổng giá trị là 121 tỷ USD vào tháng 12/2004. Việc đánh giá được tiến hành ít nhất 01 lần/năm, nhưng hầu hết
các đánh giá về bất động sản thường được thực hiện thường xuyên hơn. Dữ liệu hàng tháng của 65 danh mục trong chỉ số IPD tháng chiếm 22% dữ liệu hàng năm của IPD. Những dữ liệu này phải mất phí để có được, nhưng số liệu tổng qt được cơng bố thường xuyên trên tạp chí Financial Times.
2.3 Minh bạch thông tin của thị trường bất động sản khu vực Châu Á-Thái
Bình Dương.
2.3.1 Chỉ số minh bạch bất động sản
Đối với khu vực Châu Á- Thái Bình Dương, có 15 quốc gia được khảo sát. Hai quốc gia có sự minh bạch cao nhất năm 2010 là Úc (xếp hạng 1) và Niu-Di-Lân (xếp hạng 4). Sing-ga-po và Hồng Kông cũng là quốc gia có sự minh bạch cao trong khu vực. Tuy nhiên, khu vực này cũng có những quốc gia mà thị trường bất động sản kém minh bạch như là Việt Nam (xếp hạng 76).
Kinh tế suy thối và tình hình thị trường tài chính khó khăn là những yếu tố đóng góp trong việc cải thiện sự minh bạch của nhiều thị trường năm 2010 so với năm 2008. Ví dụ, sự phát triển liên tục của REIT ở khu vực châu Á những năm gần đây đã góp phần cải thiện sự minh bạch nhanh hơn, nhưng thị trường này bị trì trệ từ năm 2008 với ít những đợt phát hành lần đầu ra công chúng (IPO).
Bảng 2.4 Chỉ số minh bạch của các quốc gia khu vực Châu Á- Thái Bình Dương qua giai đoạn 2004-2010:
Xếp hạng Điểm số 2010 Quốc gia 2010 2008 2006 2004 1 Úc 1.22 1.15 1.15 1.19 4 Niu- Di-Lân 1.25 1.25 1.20 1.19 16 Sing-ga-po 1.73 1.46 1.30 1.50 18 Hồng Kông 1.76 1.46 1.30 1.50 25 Ma-lai-si-a 2.30 2.21 2.21 2.30 26 Nhật bản 2.30 2.40 2.40 3.08 33 Đài Loan 2.71 3.12 2.86 3.10 39 Thái Lan 3.02 3.21 3.40 3.44 41 Ấn Độ 3.11 3.39 3.46 3.90 42 Hàn Quốc 3.11 3.16 2.86 3.36 44 Ma-cao 3.13 3.71 3.65 N/A 45 Trung Quốc 3.14 3.34 3.50 3.71 48 Phi-lip-pin 3.15 3.32 3.30 3.43 57 In-do-ne-xi-a 3.46 3.59 3.90 4.11 76 Việt Nam 4.25 4.36 4.69 4.60 Chú thích: Minh bạch cao Minh bạch Bán minh bạch Minh bạch thấp Không minh bạch
2.3.2 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Sing-ga-po
Sing-ga-po là một trong những nước trong khu vực Châu Á- Thái Bình Dương có thị trường bất động sản minh bạch. Số liệu về sự minh bạch của Sing-ga-po được thể hiện ở bảng 2.4 ở trên. Quốc gia này đều đạt mức minh bạch ở tất cả các tiêu chí của bản khảo sát, đặc biệt là ở tiêu chí “hệ thống pháp luật và quy định”.
Sự minh bạch của hệ thống pháp luật đã mang lại 4,671 tỷ đô, bằng hơn một nửa tổng giá trị đầu tư vào thị trường tài sản thương mại (bao gồm nhà, đất, cổ phần, và những khoản khác) trong năm 2007. Trung bình đầu tư nước ngồi đóng góp khoảng 30% tổng giá trị đầu tư thương mại trong suốt giai đoạn tiền khủng hoảng 2004-2007. Quý 1 năm 2010, tổng giá trị đầu tư khoảng 982 triệu USD, trong đó 10% là của các quỹ nước ngoài.
Theo nghiên cứu của JLL, các tiêu chí đánh giá sự minh bạch của thị trường bất động sản Sing-ga-po được thể hiện như sau:
- Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư: Sở giao dịch chứng khoán Sing-ga-po thiết lập chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán bất động sản khá tốt.
- Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường: Cơ quan Tái phát triển Đô thị của Sing-ga-po (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung, cầu, vốn và giá trị thuê của tất cả các loại bất động sản bao gồm khách sạn, công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và nhà ở.
- Sự cơng khai về thơng tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán: Sở giao dịch chứng khoán Sing-ga-po ứng dụng phương thức quản trị doanh nghiệp và cơng khai tài chính hiệu quả và được chuẩn hóa theo tiêu chuẩn quốc tế.
- Hệ thống pháp luật và qui định: Hệ thống pháp luật của Sing-ga-po rất công bằng và hiệu quả.
- Quá trình giao dịch: trong quá trình giao dịch Sing-ga-po ln có sẵn thơng tin cho cơng chúng về bất động sản cho thuê hoặc bán; thường xuyên kiểm tra tính
chuyên nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ; phí dịch vụ, phí quản lý và chi phí nợ rõ ràng.
2.3.3 Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trung Quốc
Thị trường bất động sản Trung Quốc nằm trong nhóm cuối khu vực Châu Á- Thái Bình Dương về sự minh bạch. Tuy nhiên, quốc gia này đã cải thiện đáng kể sự minh bạch qua các năm. Theo kết quả khảo sát của JLL năm 2010, thị trường bất động sản Trung Quốc nằm trong nhóm bán minh bạch.
Hình 2.4: Biểu đồ thể hiện sự minh bạch của thị trường bất động sản Trung
Quốc và các thành phố thuộc Trung Quốc.
Nguồn Jones Lang LaSalle, 2010
Ở khu vực I, lĩnh vực cải thiện đáng chú ý là tiêu chuẩn “thông tin cơ bản của thị trường”. Các thị trường thứ cấp có chuỗi dữ liệu đầy đủ và tồn diện hơn, cụ thể là dữ liệu về văn phòng, khu vực dân cư, do một phần các dịch vụ được cung cấp bởi JLL (bao gồm dịch vụ thông tin bất động sản) và Trung tâm thông tin bất động sản Trung Quốc.
Tổng hợp Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư Thông tin cơ bản của thị trường Công khai thông tin TC & QT Pháp luật & Quy định Quá trình giao dịch
Khu vực 1: Thượng Hải, Bắc Kinh
Khu vực 3: Vơ Tích, Trịnh Châu Khu vực 2: Thành Đô,
Cơ chế quản lý thị trường đã được thực hiện theo hướng nhất quán hơn và mở rộng các quy định liên quan đến bất động sản trên cả nước. Ví dụ, thuế bất động sản (thuế thu nhập, thuế trước bạ..) được thi hành rộng rãi và nghiêm chỉnh. Việc tuân thủ luật thuế ở khu vực II và khu vực III tương tự nhau, mặc dù ở mức độ thấp hơn khu vực I.
Môi trường kinh doanh cho các nhà đầu tư cũng được cải thiện đáng kể nhờ việc truy cập vào sổ đăng ký bất động sản và sổ địa chính dễ dàng hơn. Sổ đăng ký bất động sản có thể tìm thấy dễ dàng nhưng nó khơng được phổ biến rộng rãi ở khu vực II. Các tổ chức chuyên nghiệp và ngân hàng có thể truy cập các thông tin chi tiết về sổ địa chính và các khoản vay của người mua.
Ngồi ra, khu vực 2 cải thiện tốt hơn đối với tiêu chuẩn “Quá trình giao dịch”, trong khi khu vực III chỉ có một số ít giao dịch có chất lượng cao, đáng tin cậy, có các thơng tin trước khi bán hàng từ người bán, và quá trình thương lượng hiếm khi công bằng và minh bạch.
Trong tương lai, luật mới và việc thực thi pháp luật nghiêm chỉnh hơn sẽ cải thiện sự minh bạch. Ví dụ, Trung Quốc sẽ đưa ra một đạo luật quốc gia về thông báo và bồi thường để giải quyết các vấn đề đất đai. Tuy nhiên, sự thay đổi quan trọng nhất là áp dụng các quy định mới nhất quán ở các thành phố cấp thấp hơn. Cho đến lúc đó, mơi trường hoạt động cho những người tham gia thị trường bất động sản sẽ vẫn còn phân biệt giữa các khu vực I , II và III, những thành phố ở khu vực II, III kinh doanh đơn giản hơn nhiều ở các thành phố thuộc khu vực I.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2:
Mục đích của chương này là đưa ra thực trạng minh bạch thông tin của thị trường bất động sản một số khu vực trên thế giới, đồng thời cung cấp những thông tin chi tiết về sự minh bạch của thị trường Mỹ và Anh, Sing-ga-po và Trung Quốc. Qua đó, rút ra được bài học kinh nghiệm để cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam.
JLL đã cung cấp tổng quan về sự minh bạch trên thị trường bất động sản thông qua việc khảo sát một số thị trường đơn lẻ. JLL tập trung vào phân tích cụ thể thị trường bất động sản Mỹ, Anh để khơng chỉ so sánh mà cịn đánh giá một cách tuyệt đối mức độ minh bạch của một số thị trường đặc biệt. Thị trường Mỹ có mức độ chứng khốn hóa cao cùng với sự phát triển của thị trường REIT. Nghiên cứu thị trường bất động sản thường xuất phát từ Mỹ. Đối với thị trường bất động sản Anh, ngoài đầu tư bất động sản trực tiếp, cịn có nhiều sản phẩm đầu tư khác được nhiều nhà đầu tư lựa chọn như chứng khoán bất động sản phái sinh. Hơn nữa, các nhà đầu tư có thể tiếp cận các thông tin thị trường bất động sản chất lượng được cập nhật thường xuyên.
Đối với thị trường bất động sản Sing-ga-po và Trung Quốc, tổ chức này đưa ra sự đánh giá tổng quát về mức độ minh bạch của hai thị trường này.
CHƯƠNG 3:
THỰC TRẠNG MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Chương này bao gồm các nội dung:
Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các năm.
Đánh giá các thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.
Mối liên hệ giữa chỉ số minh bạch bất động sản và điểm xếp hạng môi trường kinh doanh của Việt Nam.
Thực trạng công bố thông tin của các cơ quan nhà nước.
Thực trạng hoạt động công bố thông tin của các doanh nghiệp bất động sản.
Thực trạng hoạt động công bố thông tin của sàn giao dịch bất động sản.
Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến thị trường bất động sản.
3.1 Chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các năm
Theo đánh giá của JLL, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua