trường bất động sản.
3.7.1 Phương pháp và đối tượng khảo sát:
Tác giả đã lấy ý kiến của 800 nhà đầu tư cá nhân thuộc khu vực thành phố Hồ Chí Minh thơng qua việc phát phiếu khảo sát.
Số phiếu phát ra: 800
Số phiếu thu về: 742. Trong đó:
Giới tính Nam Nữ
Số lượng (người) 300 442
Độ tuổi 22-29 30-40 trên 40
Số lượng (người) 216 317 209
Nghề nghiệp Tài chính, Ngân hàng, Bất động sản Khác
Số lượng (người) 428 314
Thu nhập (triệu đồng) <10 10-20 20- 40 > 40
Nội dung lấy ý kiến: mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với các thông tin liên quan đến bất động sản khi tham gia đầu tư vào thị trường này.
Nội dung bảng khảo sát: các câu hỏi trong bảng khảo sát được xây dựng dựa trên các tiêu chí về minh bạch thông tin của JLL, đồng thời tác giả bổ sung một số các tiêu chí khác để phù hợp với thị trường bất động sản Việt Nam. Bảng khảo sát gồm 4 phần chính và 40 câu hỏi, cụ thể là:
- Các chính sách liên quan đến bất động sản (5 câu hỏi);
- Thông tin về chủ đầu tư bất động sản (10 câu hỏi);
- Thông tin chi tiết về bất động sản (21 câu hỏi);
- Thông tin về sàn giao dịch bất động sản (4 câu hỏi);
(Bảng câu hỏi khảo sát chi tiết được thể hiện ở Phụ Lục 3)
Khi thực hiện khảo sát nhà đầu tư, tác giả đã hướng dẫn cụ thể và giải thích rõ ràng các thơng tin trong bảng khảo sát cũng như mức độ khác nhau của từng thang đo. Mỗi mức độ trong thang đo sẽ hơn kém nhau 25% sự quan tâm của nhà đầu tư đối với từng loại thông tin, điều này giúp các nhà đầu tư dễ dàng nhận biết hơn và đánh giá sự quan tâm của họ chính xác hơn. Đây cũng là cơ sở để tác giả tổng hợp và phân tích kết quả kết phù hợp với các trọng số dựa trên khoảng cách mức độ quan tâm của nhà đầu tư để nhấn mạnh những thông tin mà nhà đầu tư thật sự cần thiết và quan tâm.
Bảng 3.11: Thang đo mức độ quan tâm của nhà đầu tư Thang đo Mức độ quan tâm
của nhà đầu tư Trọng số
1 Rất quan trọng 100%
2 Quan trọng 75%
3 Bình thường 50%
4 Có thể tham khảo 25%
3.7.2 Kết quả khảo sát
Kết quả khảo sát các nhà đầu tư về mức độ quan tâm đối với các thông tin liên quan đến việc đầu tư bất động sản như sau:
Hình 3.2: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến bất
động sản.
Theo kết quả Bảng khảo sát Đánh giá mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với các thông tin liên quan đến bất động sản (Phụ lục 4), mức độ quan tâm bình quân của nhà đầu tư đối với các thông tin đạt 71,6%. Tỷ lệ này khá cao phản ánh nhu cầu về thông tin của các nhà đầu tư. Xét riêng từng yếu tố, cụ thể như sau:
Đối với các chính sách liên quan đến bất động sản, bao gồm các văn bản quy phạm
pháp luật về bất động sản (như Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 71); Chính sách về thuế, phí, lệ phí; Kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng; Quy hoạch thành phố; chính sách tín dụng cho bất động sản, các nhà đầu tư đều đánh giá cao mức độ quan trọng của các yếu tố này, trong đó thông tin về Quy hoạch thành phố được đánh giá quan trọng nhất, với tỷ lệ 78,2%. Điều này cho thấy, trước khi mua bất động sản, nhà đầu tư rất quan tâm đến việc quy hoạch của thành phố, nhằm mục đích biết
72.2% 69.7% 72.8% 71.6% 68.0% 68.5% 69.0% 69.5% 70.0% 70.5% 71.0% 71.5% 72.0% 72.5% 73.0% 73.5% Chính sách liên quan BĐS
Thơng tin chủ đầu tư BĐS
Thông tin chi tiết BĐS
Thông tin sàn giao dịch BĐS
được bất động sản mình mua có nằm trong vùng bị quy hoạch hay không, định hướng phát triển của khu vực đó như thế nào để đưa ra quyết định phù hợp.
Đối với thông tin liên quan đến chủ đầu tư bất động sản, tỷ lệ quan tâm của các nhà
đầu tư đạt 69,7%. Trong đó, thơng tin được chú trọng nhất chiếm 78,5% là Báo cáo so sánh bất động sản đầu tư với các bất động sản trong khu vực và các khu vực lân cận. Thơng tin này giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về những ưu thế cũng như hạn chế của bất động sản định đầu tư so với các bất động sản trong khu vực và các bất động sản ở khu vực lân cận.
Đối với thông tin chi tiết về bất động sản, mức độ quan tâm trung bình là 72,8%. Đây là yếu tố được các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất. Trong 21 thơng tin được khảo sát, có 9 thơng tin được đánh giá quan trọng, tác động mạnh nhất đến quyết định của nhà đầu tư, đạt tỷ lệ trên 75% là Pháp lý dự án (84%); Giá bất động sản (82,3); Uy tín của chủ đầu tư (80,3%); Mặt bằng tổng thể, chi tiết dự án (78,6); Thời gian sở hữu bất động sản (78%); Phương thức thanh toán (77,6%); Tiến độ thi công (77,5%); Ngân hàng hỗ trợ vay vốn (75,9%) và Cơ sở hạ tầng của dự án (75,2%). Đây là nhóm thơng tin rất quan trọng mà nhà đầu tư cần phải biết trước khi ra quyết định có đầu tư bất động sản hay khơng. Chi tiết tỷ lệ quan tâm của nhà đầu tư đối với nhóm thơng tin chi tiết bất động sản như sau:
Hình 3.3: Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với các thông tin chi tiết bất động sản.
Từ biểu đồ 3.3, có thể thấy nhóm thơng tin đạt tỷ lệ dưới 60% bao gồm: Số lượng bất động sản (59,8%) và Tỷ lệ bất động sản còn trống (55,2%). Đối với các nhà đầu tư, hai thông tin này chỉ mang tính tham khảo, khơng ảnh hưởng nhiều lắm đến quyết định của họ.
Đối với thông tin về sàn giao dịch bất động sản, tỷ lệ quan tâm đạt 71,6%. Trong đó, yếu tố Uy tín của sàn giao dịch được đánh giá cao nhất là 81%. Với thực trạng sàn giao dịch bất động sản nhiều như hiện nay, sàn nào có uy tín cao, chất lượng thơng tin tốt sẽ chiếm được sự tin tưởng của nhà đầu tư. Đây chính là yếu tố quan trọng để cạnh tranh giữa các sàn.
Nhận xét kết quả khảo sát
Kết quả khảo sát cho thấy, nhà đầu tư đã quan tâm đến những thông tin liên quan đến bất động sản. Đây là tín hiệu tốt vì nhà đầu tư ngày càng có ý thức địi hỏi được có thơng tin. Trong phạm vi nghiên cứu này, đối tượng khảo sát được mở rộng ở nhiều độ tuổi, nghề nghiệp để có thể khái quát chung nhu cầu của nhà đầu tư. Mặc dù, đa số các nhà đầu tư được khảo sát làm trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bất động sản, những người có điều kiện để tiếp cận thông tin tốt hơn những đối tượng làm ở lĩnh vực khác hoặc những người không tham gia lao động, kết quả
70.4% 73.4% 75.7% 84.0% 78.6% 75.2% 82.3% 59.8% 75.9% 61.3% 73.5% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0%
khảo sát vẫn có thể chấp nhận được vì các nhà đầu tư có quan điểm chung đối với nhiều yếu tố được khảo sát.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3:
Chương 3 đã tập trung nghiên cứu ba vấn đề:
- Đánh giá thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam, đồng thời xem xét mối liên hệ giữa chỉ số minh bạch bất động sản và xếp hạng môi trường kinh doanh của Việt Nam.
- Thực tiễn hoạt động công bố thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam. Thông qua thực trạng hiện nay, có thể đưa ra nhận định chung rằng việc cơng bố thơng tin bất động sản cịn rất nhiều hạn chế xét trên góc độ chính sách của Nhà nước, công ty bất động sản, và các sàn giao dịch bất động sản ảnh hưởng đến chất lượng thông tin được cung cấp cũng như niềm tin vào sự phát triển của thị trường trong tương lai.
- Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với thông tin liên quan đến thị trường bất động sản. Kết quả khảo sát cho thấy, các nhà đầu tư có nhu cầu về thơng tin bất động sản khá cao, đòi hỏi thị trường bất động sản phải ngày càng minh bạch.
CHƯƠNG 4:
GIẢI PHÁP CẢI THIỆN
TÍNH MINH BẠCH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Chương này bao gồm các nội dung:
Hoàn thiện hệ thống pháp lý, quản lý bất động sản. Công bố công khai thông tin quy hoạch đô thị. Ban hành các biện pháp chế tài đối với những đối
tượng vi phạm việc công bố thông tin.
Cải thiện minh bạch thông tin của doanh nghiệp bất động sản.
Cải thiện minh bạch thông tin của các sàn giao dịch bất động sản.
Phát triển các tổ chức tư nhân xây dựng hệ thống thông tin bất động sản.
Sau khi nghiên cứu thực tiễn về minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản ở các khu vực Châu Mỹ-La tinh, Châu Âu và Châu Á- Thái Bình Dương, đồng thời nghiên cứu cụ thể ở một số nước, nhận thấy các nước có thị trường bất động sản minh bạch gắn liền với hệ thống pháp luật, quy định đầy đủ và đồng bộ. Ngồi ra, các nước này có hệ thống thông tin hiện đại, cập nhật đầy đủ dữ liệu thị trường và mọi người có thể tiếp cận những thông tin này dễ dàng. Dựa trên kinh nghiệm của những nước này, tác giả đã đưa ra các giải pháp để cải thiện sự minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam.
4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý, quản lý bất động sản
Hiện nay, hệ thống pháp lý, quản lý bất động sản đã được ban hành. Tuy nhiên việc thực thi các Luật này gặp rất nhiều khó khăn do các Luật thiếu sự thống nhất, chồng chéo, nhiều quy định chưa phù hợp và khơng có những hướng dẫn rõ ràng để thực hiện. Do đó, nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai…đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản.
Thêm vào đó, hồn thiện và áp dụng Luật Đăng ký bất động sản đang là nhu cầu cấp thiết để nâng cao hiệu quả quản lý bất động sản đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch.
Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trị và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thơng tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.
Xét về bản chất, đăng ký bất động sản là việc công khai hố thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, phục vụ cho sự vận hành một cách minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản. Về nội dung, đăng ký bất động sản là việc công
Tuỳ theo quan niệm của từng quốc gia, và tuỳ từng thời kỳ lịch sử, mức độ rộng hẹp của các quyền này cũng có sự khác nhau, nhưng cơ bản vẫn là các quyền mà việc công khai thông tin về chúng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch như quyền sở hữu, các quyền có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu như quyền thế chấp. Về hình thức, đăng ký bất động sản là việc Nhà nước ghi nhận các quyền đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân bằng sổ đăng ký, giấy chứng nhận hoặc các hình thức tương tự khác. Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản. Mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mơ và tính chất là bất động sản.
Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản đã cho thấy vai trò và ý nghĩa quan trọng của nó trong việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản sẽ không thể vận hành một cách bình thường trong điều kiện thơng tin về bất động sản thiếu tính minh bạch và chính thống. Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, địi hỏi thơng tin về bất động sản phải được cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan và đúng pháp luật. Thực tế cho thấy, điều này chỉ có thể được hiện thực hoá trong điều kiện hệ thống đăng ký bất động sản được thiết lập.