sản
Sau khi khảo sát thực tế tại Công ty và khảo sát các website của một số công ty bất động sản (Phụ Lục 2), tác giả đã đưa ra thực trạng công bố thông tin của các doanh nghiệp này như sau:
• Tồn tại nhiều bất cập đối với việc công khai thông tin trong báo cáo tài
chính.
Hiện nay, thông tin trong báo cáo tài chính tồn tại một số vấn đề tiêu biểu như chênh lệch số liệu Báo cáo tài chính trước sau kiểm toán, gia hạn chậm nộp báo cáo
tài chính q/năm, ý kiến kiểm tốn viên bị bỏ qua, nhiều công ty chưa thực hiện được Báo cáo tài chính hợp nhất...
- Sai lệch trong báo cáo tài chính
Báo cáo tài chính là cơng cụ hữu ích nhất của cơng ty trong việc truyền tải thông tin về hoạt động đến các đối tượng quan tâm trên thị trường (công ty, nhà đầu tư, cơ quan quản lý…). Vấn đề về tính trung thực của Báo cáo tài chính ln là một trong những vấn đề trọng tâm khi đánh giá tính minh bạch cơng khai của các công ty niêm yết. Các trường hợp thường thấy xảy ra đối với chênh lệch trong Báo cáo tài chính:
Một là, trường hợp công ty che giấu các khoản lỗ: một số cơng ty vẫn cơng bố lãi và hồn thành kế hoạch các quý trong năm, nhưng đến khi báo cáo quý IV hay báo cáo thường niên được công bố, công ty lại công bố lỗ. Lý do thường thấy là nhiều công ty cố ý chậm trích lập dự phịng giảm giá hàng tồn kho, giảm giá các khoản đầu tư cũng như khơng hạch tốn đầy đủ chi phí vào các quý đầu năm.
Hai là, có nhiều cơng ty tìm cách che giấu những khoản lợi nhuận bằng nhiều cách khác nhau như trích lập dự phịng giảm giá quá ít so với mức độ giảm giá thực tế của các khoản đầu tư; các công ty bất động sản bán được nhà đất nhưng không đưa số tiền đó vào doanh thu mà để vào phần tạm thu. Không phát sinh doanh thu, tức không thể tính lãi và nhờ vậy mà cơng ty che bớt được khoản lời, tạo ra bức tranh giả tạo về thực trạng hoạt động của công ty. Ngược lại với hai trường hợp trên, có những cơng ty lại tìm cách “làm đẹp”
báo cáo tài chính nhằm mục đích giữ giá cổ phiếu. Một trong những cách đó là ghi khống doanh thu từ bán căn hộ, bằng cách ghi nhận doanh thu ngay khi khách hàng chỉ đóng một phần tiền, phần tiền khách hàng chưa đóng được ghi nhận vào “khoản phải thu”.
nhà đầu tư gặp rủi ro nhất là khi đầu tư vào dự án của những công ty không đủ tiềm lực tài chính.
- Chậm nộp báo cáo tài chính
Đối với các cơng ty bất động sản đã niêm yết, việc nộp báo cáo tài chính phải tuân theo thông tư số 09/2010/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/3/2010. Theo đó, ngày 13/4 là hạn cuối cùng để các cơng ty chứng khoán kết thúc việc nộp báo cáo tài chính kiểm tốn hàng năm. Tuy nhiên, rất nhiều công ty vi phạm quy định về nộp báo cáo tài chính năm, cũng như báo cáo tài chính q. Lý do tạm hỗn nộp Báo cáo tái chính trên Sở giao dịch chứng khốn thường có nhiều vấn đề khác nhau cả chủ quan lẫn khách quan. Một số ví dụ cụ thể như, Công ty An Thành nộp đơn xin giá hạn với lý do kế toán trưởng nghỉ sinh, xin gia hạn tới ngày 15/4. Cơng ty Chứng khốn Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long, Woori CBV, Quốc Tế Việt Nam, Hà Thành xin được nộp chậm vì đơn vị kiểm toán chậm tiến độ, soát xét báo cáo của đơn vị kiểm toán dài hơn dự kiến. Trong khi đó, Chứng khốn Mê Kơng lại bị trì hỗn vì ngun nhân cơng ty nâng cấp hệ thống, sai sót số liệu kế tốn và đề xuất dời sang ngày 29/4. Riêng Chứng khoán Châu Á dù đã kiểm toán xong, nhưng phải chờ phát hành và hẹn đến ngày 15/4 mới hồn thành nghĩa vụ cơng bố thông tin.
Theo quy chế công bố thông tin, Sở sẽ nhắc nhở và nếu vẫn tiếp tục vi phạm sẽ cảnh cáo trên tồn thị trường, đưa chứng khốn vào diện cảnh báo, kiểm soát, tạm ngừng giao dịch, báo cáo vụ việc lên thanh tra Ủy ban chứng khoán để xử phạt theo quy định.
Ngày 18/10/2011, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 14 cơng ty niêm yết có hành vi vi phạm quy định về chế độ báo cáo và công bố thông tin. Trong đó:
7 cơng ty bị phạt 80 triệu đồng/cơng ty là:
- Công ty cổ phần Viglacera Bá Hiến (Mã: BHV - HNX)
- Công ty cổ phần Cung ứng và Dịch vụ Kỹ thuật Hàng hải (Mã: MAC - HNX) - Cơng ty cổ phần Tập đồn Sara (Mã: SRB - HNX)
- Công ty cổ phần Sông Đà 5 (Mã: SD5 - HNX)
- Công ty cổ phần Xi măng Sông Đà Yaly (Mã: SDY - HNX)
7 công ty bị phạt 70 triệu đồng/công ty là:
- Công ty cổ phần Nhựa Đồng Nai (Mã: DNP – HNX)
- Công ty cổ phần Sách và Thiết bị trường học Đà Nẵng (Mã: BED - HNX) - Công ty cổ phần Thuỷ điện Nà Lơi (Mã: NLC - HNX)
- Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Lâm thuỷ sản Bến Tre (Mã: FBT - HOSE) - Công ty cổ phần Thực phẩm Quốc tế (Mã: IFS - HOSE)
- Công ty cổ phần Siêu Thanh (Mã: ST8 - HOSE) - Cơng ty cổ phần Tập đồn Hà Đô (Mã: HDG - HOSE)
Các công ty trên bị phạt do chậm nộp Báo cáo tài chính kiểm toán, Báo cáo tài chính định kỳ các quý, chậm nộp báo cáo thường niên. Riêng FBT cịn bị phạt vì chậm cơng bố thơng tin về việc giải trình chứng khốn bị kiểm sốt; HDG ngồi việc chậm nộp Báo cáo tài chính cơng ty mẹ và hợp nhất quý 4/2010, báo cáo định kỳ các quý 3,4/2010, quý 1/2011.
Đối với những công ty bất động sản chưa niêm yết, việc công bố thơng tin về báo cáo tài chính thường chỉ có những thơng tin cơ bản, đa phần chỉ mang tính hình thức, cơng bố cho có, khơng đầy đủ, thiếu chi tiết cần thiết và có những doanh nghiệp chưa muốn có sự đánh giá đúng mức về thực trạng tài chính của mình. Chính vì vậy, các nhà đầu tư khó có thể tìm hiểu về thực trạng tài chính của doanh nghiệp trước khi quyết định đầu tư.
• Khơng thận trọng trong việc đánh giá rủi ro của dự án
thu hút sự quan tâm của khách hàng cũng như tạo điều kiện cho việc vay vốn ngân hàng, ngoài ra doanh nghiệp lập báo cáo nghiên cứu khả thi và tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư cho mục đích xin dự án. Tuy nhiên, những phân tích này mang tính hình thức, được thực hiện trên cơ sở những giả định ban đầu tại thời điểm lập dự án trong mơ hình dự báo dịng tiền và tính tốn một số chỉ số cơ bản NPV, IRR và thời gian hồn vốn cho quyết định đầu tư. Vì thế hiệu quả thực tế triển khai dự án khá khác biệt với báo cáo khả thi, báo cáo cho ngân hàng và báo cáo phân tích dự án nội bộ cho mục đích quản lý và ra quyết định. Việc này ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư khi họ khơng hình dung được hết những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào dự án. Thêm vào đó, các chủ đầu tư cũng chưa đề cao việc hoạch định ngân sách và xây dựng kế hoạch tài chính dự phịng để thích ứng với các thay đổi của thị trường. Vì thế, khi gặp phải rủi ro như sự thay đổi của môi trường kinh tế, chính sách tín dụng hay sự thay đổi nhận định của khách hàng, các doanh nghiệp không đưa ra được các kế hoạch ứng phó kịp thời đối với các biến động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng chưa đề cao việc lập và theo dõi kế hoạch tài chính khi triển khai thực tế. Việc thay đổi, chỉnh sửa những kế hoạch đề ra cũng rất hạn chế, thiếu những thông số đưa vào theo dõi, thiếu sự phối hợp giữa các phòng ban, thiếu sự gắn kết và cân đối giữa kế hoạch tài chính tổng thể của doanh nghiệp với các dự án đơn lẻ, chưa có kế hoạch đánh giá định kỳ, không giám sát việc thực hiện và cập nhật thông tin. Việc này dẫn đến hiệu quả thực tế dự án khác rất nhiều so với hiệu quả phân tích ban đầu, thậm chí dự án có thể bị lỗ.
• Vi phạm các nguyên tắc về huy động vốn.
Việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản được quy định chi tiết tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 26 tháng 6 năm 2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở, tuy nhiên nhiều công ty bất động sản đã vi phạm các nguyên tắc huy động vốn cho các dự án. Những vi phạm này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua. Cụ thể là, Chung cư The Montana quận Tân phú, thành
khẩu Ngân Thanh làm chủ đầu tư huy động vốn trái phép khi chưa xây xong phần móng; dự án bất động sản Nguyễn Quyền Plaza, phường Phan Trị Đơng, quận Bình Tân, chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép với hình thức phiếu đăng ký giữ chỗ trong khi dự án vẫn còn nằm trên giấy. Hình thức huy động vốn này đã sai luật nên vô hiệu về mặt pháp lý, hợp đồng sẽ bị hủy khi ra tòa, khách hàng chỉ nhận được số tiền đã đặt cọc, trong khó đó chủ đầu tư được hưởng lợi khi chiếm dụng được lượng vốn lớn từ các khách hàng.
Gần đây, sự kiện Cơng ty Địa ốc Dầu khí (mã PVL) cơng bố giảm giá dự án Petro VietNam Landmark tại khu vực ngã ba Cát Lái, phường An Phú, quận 2, TPHCM, chấp nhận lỗ 70 tỷ đồng đã thu hút được sự quan tâm của nhiều đối tượng (PVL là
nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ 139 căn hộ block C & D của dự án từ chủ đầu là PVC Land)
Tuy nhiên, thông tin của việc giảm giá của dự án này lại không rõ ràng. Điều này làm cho giá chào bán căn hộ PetroVietnam Landmark tại thành phố Hồ Chí Minh mỗi nơi một khác, dao động từ 17 - 18 triệu/m2, tùy từng vị trí của căn hộ. Mặt khác, theo quy chế đấu giá mua căn hộ giảm giá PetroVietnam Landmark, khách hàng sẽ phải thanh toán ngay 100% giá trị căn hộ nhưng đến tháng 4/2012 mới được nhận nhà.
Theo Luật Nhà Ở, PVL cũng chỉ phải đóng tiền theo tiến độ cho đến khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ không quá 70%. Nếu PVL buộc khách hàng mua sau đóng 100% giá trị căn hộ tức PVL đã thay mặt khách hàng nợ lại chủ đầu tư 30% giá trị căn hộ còn lại. Như vậy, rủi ro của người mua nhà thông qua PVL là rất lớn. Trong trường hợp PVL mất khả năng thanh toán, nguy cơ xảy ra tranh chấp trong việc đóng nốt giá trị hợp đồng còn lại cho chủ đầu tư là rất cao, đặc biệt hiện nay PVL hiện đang kinh doanh thua lỗ và Công ty này không phải đơn vị mạnh về tài chính.
• Cơng bố thơng tin dự án không rõ ràng
Các chủ đầu tư các dự án thường công bố thông tin các dự án trên trang web bao gồm thông tin các dự án đã, đang và sắp triển khai. Thông tin của từng dự án
thường rất ngắn gọn bao gồm thơng tin chung, vị trí dự án (thường có đính kèm bản đồ vị trí), mặt bằng một số căn hộ điển hình và tiến độ thi cơng. Tuy nhiên, mục tiến độ thi công thường bị bỏ trống hoặc khơng được cập nhật đúng tình hình thực tế. Riêng vấn đề pháp lý dự án, các Công ty thường không đề cập đến hoặc chỉ giới thiệu chung mà khơng có bất kỳ một văn bản pháp lý nào được đăng tải.
Khảo sát thực tế cho thấy, những thông tin được công bố thường là những thông tin cũ, không được cập nhật. Những người có nhu cầu thơng thường phải gọi điện hoặc đến trực tiếp mới có được thơng tin mới nhất của dự án và các thông tin về giá cả, tiến độ xây dựng. Về vấn đề pháp lý dự án, các chủ đầu tư thường ít chủ động cung cấp văn bản pháp lý của dự án cho khách hàng xem. Trong trường hợp, các dự án có tình trạng pháp lý không rõ ràng, gây bất lợi cho khách hàng, các chủ đầu tư thường che giấu để người mua không chú ý trong khi đây là vấn đề quan trọng nhất cần xem xét trước khi quyết định mua. Mặc dù có quy định pháp lý cụ thể về trách nhiệm của các chủ đầu tư phải công bố thông tin các dự án, nhưng lại chưa có những biện pháp chế tài khi vi phạm. Do đó, việc cơng bố thơng tin chỉ mang tính hình thức, khơng được thực hiện theo một tiêu chuẩn nào và chỉ nhằm mục đích quảng cáo dự án. Những điều này đã gây thiệt hại cho những nhà đầu tư.
Kiểm chứng tình hình thực tế, nhận thấy rằng có một khoảng cách đáng kể giữa thông tin đã được công bố với thực tế của dự án. Đa phần các dự án giao nhà chậm tiến độ so với dự kiến, thiết kế, nội thất khơng hồn tồn giống với những cam kết trong hợp đồng, đặc biệt là sau khi bán xong, chủ đầu tư coi như hết trách nhiệm, cơng tác bảo hành, bảo trì tịa nhà khơng được chú trọng. Lúc này, tồn bộ thiệt hại là do người mua gánh chịu, đó là chưa kể đến chất lượng cơng trình phải sau một thời gian mới kiểm chứng được. Ví dụ, vụ tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án Quốc Cường Gia Lai 1, tại quận 7, thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể là, người mua nhà kiện chủ đầu tư giao nhà chậm, đồng thời vật tư sử dụng không đúng như đã cam kết trong hợp đồng. Hiện tại, chủ đầu tư và khách hàng mua nhà chưa thỏa thuận được phương án bồi thường, do đó tịa án nhân dân Quận 3 đang