Theo đánh giá của JLL, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam qua các thời kỳ như sau:
Bảng 3.1: chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn
2004-2010 Năm 2004 2006 2008 2010 Điểm 4,60 4,69 4,36 4,25 Xếp hạng 47/51 56/56 77/82 76/81 Mức độ Không minh bạch Không minh bạch Minh bạch thấp Minh bạch thấp
Nguồn: Jones Lang LaSalle
Theo báo cáo của tiến sĩ Jane Murray, Trưởng phịng nghiên cứu Châu Á-Thái Bình Dương của JLL, tính minh bạch của thị trường bất động sản ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đã được cải thiện nhưng không đồng đều ở các quốc gia. Việt Nam nằm trong số nước có sự tiến bộ lớn tại khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, mặc dù vẫn là nước có mức độ minh bạch thấp nhất so với các nước trong khu vực. Tuy nhiên, Việt Nam cùng với Ấn Độ và Trung Quốc đang là thị trường nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư trong vấn đề thuê mua bất động sản trong các năm gần đây.
Tiến sĩ Jane Murray cũng chỉ ra rằng, những tiến bộ, đặc biệt trong môi trường pháp lý liên quan tới đầu tư bất động sản, luật pháp và các thủ tục thu hồi đất bắt buộc của khu vực công là nguyên nhân chính cho sự thay đổi này. Ơng Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của JLL Việt Nam cũng cho rằng, chính nhờ sự thay đổi này mà Việt Nam đang có lợi thế rất lớn khi được đánh giá là có thị trường cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực vì giá thành sản xuất và giá nhân cơng rẻ hơn.
Hình 3.1: Mức độ minh bạch thông tin bất động sản của các nước Châu Á -
Thái Bình Dương năm 2010
Nguồn: Jones Lang LaSalle
Như đánh giá ở trên, mức độ minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam được cải thiện hơn, nhưng vẫn nằm trong nhóm minh bạch thấp nhất. Điều này làm cho thị trường này phát triển thiếu bền vững, hệ quả là cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân đều không được lợi. Cụ thể là:
- Sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường càng tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ phát triển, những đối tượng này đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân, khiến cho những người có nhu cầu ở thực sự lại khơng có khả năng mua nhà. Hơn nữa, với tình trạng thiếu minh bạch, nhà đầu tư khó có thể mua bất động sản đúng với giá trị thực của nó.
- Thị trường bất động sản ln trong trạng thái bất ổn. Những người hưởng lợi Minh bạch cao Minh bạch Bán minh bạch Minh bạch thấp Không minh bạch Không khảo sát Úc (AU) Campuchia (KH) Trung Quốc (CN) Hồng Kông (HK) Ấn Độ (IN) In-đô-nê-xi-a (ID) Nhật Bản (JP) Ma-cao (MC) Ma-lai-xi-a (MY) Niu-di-lân (NZ) Phi-lip-pin (PH) Sing-ga-po (SG) Nam Triều Tiên (KR)
Đài Loan (TW)
Thái-lan (TH) Việt Nam (VN)
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt đất đi kèm đó là thời kỳ đóng băng. Cơn sốt đất lần thứ nhất năm 1993 - 1994, đóng băng năm 1995 - 1999, cơn sốt lần thứ 2 năm 2001 -2002, đóng băng từ cuối năm 2002 - 2006, cơn sốt lần thứ ba xảy ra năm 2007 - 2008 và bây giờ bước vào giai đoạn đóng băng tiếp theo. Hiện nay, thị trường bất động sản có rất ít giao dịch, hoặc tỷ lệ thành công thấp, những giao dịch thành công chủ yếu thuộc phân khúc trung bình, xuất phát từ nhu cầu của những người mua để ở.
- Ngoài ra, sự kém minh bạch làm gia tăng tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản đã làm cho thông tin về thị trường này khơng phản ảnh đúng thực tế. Từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản nhiều hơn. Mặt khác, đây là những giao dịch trên cơ sở lịng tin, khơng có hợp đồng. Do đó, Nhà nước thất thu ngân sách vì khơng thu được thuế.
- Thị trường bất động sản giảm tính hấp dẫn, làm hạn chế dịng vốn đầu tư nước ngồi. Theo nhận định của Ông Troy Griffiths - Giám đốc toàn quốc, Bộ phận Nghiên cứu và Định giá của Savills Việt Nam, ông cho rằng Việt Nam có lợi thế cạnh tranh so với với các nước khác trong khu vực, đặc biệt là từ sau cuộc khủng hoảng tài chính, nhiều nước trong khu vực đã chịu ảnh hưởng nặng nề, đồng thời tình hình chính trị bất ổn đã khiến các nước này giảm lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút vốn đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề giá cả và rủi ro luôn tồn tại ở Việt Nam, biểu hiện là thị trường bất động sản thiếu minh bạch đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng lựa chọn đầu tư vào các nước khác. Đối với những nhà đầu tư quan tâm đến thị trường Việt Nam, họ thường đòi hỏi phải có lợi nhuận đầu tư cao hơn để bù đắp cho những rủi ro liên quan đến tính minh bạch thấp của thị trường này.
- Tình trạng tham nhũng ngày càng rộng rãi. Tham nhũng lớn trong quản lý đất đai ln là tình trạng khá phổ biến ở hầu hết các nước đang phát triển, trong đó
có Việt Nam. Tham nhũng luôn gắn liền với sự thiếu minh bạch trong giải quyết các thủ tục hành chính, thiếu minh bạch về thơng tin, thiếu minh bạch về trách nhiệm, thiếu minh bạch về quy hoạch, thiếu minh bạch về giá trị, thiếu minh bạch về pháp luật.
- Khơng có định hướng đầu tư rõ ràng. Do khơng có thơng tin thống kê, dự báo, các chủ đầu tư thực hiện đầu tư theo phong trào, dẫn đến thực trạng thiếu hoặc thừa hàng hóa tại một phân khúc thị trường nào đó. Điều này dẫn đến tình trạng đầu tư nhiều nhưng khơng có hiệu quả hoặc hiệu quả thấp, đồng thời vẫn không đáp ứng được nhu cầu ở từng thời điểm. Chẳng hạn, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh những năm 2007 - 2008, khi đó phân khúc căn hộ cao cấp bùng nổ, các nhà đầu tư đua nhau xây dựng dự án căn hộ cao cấp. Sau đó, phân khúc này bị đóng băng, do đối tượng khách hàng hạn hẹp.
Lúc này, các chủ đầu tư đồng loạt quay sang thay đổi thiết kế, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc căn hộ trung bình thấp, vì "cảm nhận" đây là phân khúc phù hợp với đại đa số người tiêu dùng. Và từ đầu năm 2010 đến nay, theo số liệu được công bố từ Công ty CBRE Việt Nam, trong năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh có đến 55 dự án căn hộ mới, cung cấp cho thị trường khoảng 22.000 căn hộ. Tuy nhiên, trong năm 2010, thị trường chỉ có khoảng 50% số căn hộ trên được tiêu thụ. Năm 2011, theo CBRE, thành phố Hồ Chí Minh có thêm 79 dự án, với khoảng 40.000 căn hộ được chào bán. Như vậy, nếu cộng dồn cả nguồn cung năm 2011 và nguồn cung tồn đọng của năm 2010, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 50.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Hiện tại, nguồn cung căn hộ trung bình thấp đang có dấu hiệu bội cung.
Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản kém minh bạch sẽ tạo ra nhiều hệ lụy, làm cho thị trường luôn bất ổn, đồng thời tạo ảnh hưởng khơng tốt đến nền kinh tế nói chung.