Ngồi các giải pháp trên, việc khuyến khích các tổ chức tư nhân xây dựng và công bố thông tin bất động sản là rất cần thiết để góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Xuất phát từ kinh nghiệm của các nước có thị trường bất động sản minh bạch như Anh, Mỹ hay Sing-ga-po, hệ thống thông tin bất động sản của các này rất phát triển. Thông thường, các tổ chức cung cấp thông tin bất động sản đều là các tổ chức tư nhân, họ xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản qua nhiều năm với nguồn thơng tin đáng tin cậy, những người có nhu cầu có thể dễ dàng tìm kiếm thơng tin bất động sản qua trang web hay các báo cáo thường niên của họ.
Ở Việt Nam hiện nay, chưa có một tổ chức nào xây dựng hệ thống thông tin bất động sản với nguồn số liệu đáng tin cậy. Một số công ty như Vinaland,Vietress cũng đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ các khách hàng của chính các cơng ty này, vì vậy nó chỉ có giá trị tham khảo. Chính vì vậy, Việt Nam rất cần có các tổ chức tư nhân xây dựng và phát triển hệ thống thông tin bất động sản để cung cấp thơng tin cho những người có nhu cầu.
Căn cứ các dữ liệu khảo sát tại 10 nước bao gồm năm nước phát triển (Mỹ, Anh, Đức, Pháp, Nhật) và năm nước tại Châu Á (Trung Quốc, Hàn Quốc, Sing-ga-po, Malaysia, Thái Lan), mỗi nước đều xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ở mức độ chi tiết khác nhau, nhưng nhìn chung có thể xếp các dữ liệu vào ba nhóm chính như sau:
giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng. Các số liệu từ nguồn cung của các nước chủ yếu chỉ dựa trên các dự án được cấp phép và khởi công chứ không dựa vào số liệu đăng ký đầu tư. Tại Việt Nam, các số liệu này có thể được cập nhật một phần từ chính các cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phương. Việc hệ thống hóa các dữ liệu địi hỏi việc kiểm tra theo dõi tiến độ xây dựng của các dự án có phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp hay khơng, vì nếu các dự án bị đình hỗn kéo dài thì thơng tin nguồn cung sẽ bị sai lệch. Hệ thống thơng tin có thể được cơng bố chi tiết đến mức tính được số lượng dự án bị đình hỗn.
• Thơng tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán,
số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều khơng muốn cơng bố số liệu thật.
• Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá
vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh bất động sản tự xây dựng. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đưa vào áp dụng chỉ số REMI (chỉ số bất động sản Việt Nam). Tuy nhiên, tại phần lớn các nước được nghiên cứu thì chỉ số này cần đi kèm với chỉ số giá xây dựng, vật liệu xây dựng và chỉ số giá đất để có thể kiểm sốt việc xác định giá trị bất động sản một cách hợp lý. Các chỉ số về giá các loại cổ phiếu/chứng khoán bất động sản cũng là thơng tin có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản, nhưng các chỉ số này được theo dõi riêng biệt theo hệ thống của thị trường chứng khốn, khơng thuộc nhóm thơng tin này.
• Thơng tin liên quan đến cầu: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, các số liệu trên có thể thu thập được từ Ngân hàng Nhà nước và các địa phương. Tuy nhiên, việc cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải
Có thể thấy, để xây dựng được hệ thống thông tin bất động sản một cách khoa học, vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa hữu ích cho nhiều đối tượng có nhu cầu sử dụng, cần phải có sự phối hợp chặt chẽ từ cơ quan nhà nước (đối tượng ban hành những chính sách), đến các doanh nghiệp bất động sản (người cung cấp thông tin) và các tổ chức xây dựng hệ thống thông tin bất động sản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
Chương 4 cung cấp những đề xuất giải pháp để cải thiện sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Các biện pháp đưa ra để các nhà hoạch định chính sách và các công ty, các sàn giao dịch bất động sản tham khảo nhằm cải tiến số lượng và chất lượng thơng tin cơng bố từ đó có thể xây dựng hệ thống công bố thơng tin hồn thiện hơn.
KẾT LUẬN
1. Kết luận
Minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Do đó. Các nước trên thế giới đều có xu hướng gia tăng sự minh bạch.
Jones Lang LaSalle là tổ chức uy tín trên thế giới đã đưa ra phương pháp đánh giá sự minh bạch trên thị trường bất động sản, đồng thời tổ chức này đưa ra báo cáo đánh giá sự minh bạch thông tin của thị trường bất động sản các nước trên thế giới định kỳ hai năm một lần. Theo báo cáo năm 2010 của JLL, Việt Nam đã có sự cải thiện về mức độ minh bạch, đặc biệt là khía cạnh hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm có mức độ minh bạch thấp, xếp hạng 76/81 quốc gia được khảo sát.
Thực hiện nghiên cứu này, tác giả tổng hợp thơng tin, số liệu, và phân tích để đánh giá các thành phần của minh bạch thông tin, mặt khác nêu lên thực trạng công bố thông tin của các cơ quan nhà nước, các công ty bất động sản và các sàn giao dịch bất động sản. Thực tế cho thấy, thông tin bất động sản chưa được cung cấp đầy đủ, chính xác và kịp thời. Tác giả cũng đã thực hiện khảo sát các nhà đầu tư cá nhân để tìm hiểu nhu cầu về thông tin của họ trước khi đầu tư bất động sản. Kết quả là, các nhà đầu tư rất quan tâm đến những thông tin liên quan đến thị trường bất động sản. Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã đề xuất một số giải pháp góp phần cải thiện sự minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam.
2. Hạn chế của đề tài
Do hạn chế về kinh nghiệm, đồng thời gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thơng tin khi tài liệu liên quan đến vấn đề này không nhiều, đề tài chỉ nêu được vấn đề trong phạm nhất định, đồng thời không tránh khỏi khiếm khuyết và thiếu sót. Tác giả mong nhận được sự chỉ dẫn, đóng góp của Quý thầy cô, các nhà nghiên cứu và độc
3. Hướng nghiên cứu tiếp theo
Trên nền tảng nghiên cứu vừa thực hiện, tác giả sẽ mở rộng nghiên cứu chỉ số dự báo rủi ro bất động sản cho thị trường Việt Nam. Chỉ số được xây dựng dựa trên 3 yếu tố: nền kinh tế của Việt Nam, cơ cấu thị trường bất động sản và rủi ro chu kỳ của thị trường bất động động sản Việt Nam. Thông qua chỉ số này, các nhà quản lý sẽ đưa ra được biện pháp quản lý thị trường bất động sản phù hợp với từng thời kỳ. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể đưa ra các chiến lược đầu tư phù hợp với khả năng chấp nhận rủi ro của mình. Chỉ số này sẽ góp phần tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Tiếng Việt:
1. Phạm Hồi Hương (2010), Mức độ hài hịa giữa Chuẩn mực Kế toán Việt Nam
và Chuẩn mực Kế tốn Quốc tế, Tạp chí Khoa học và Cơng nghệ, Đại học Đà
Nẵng, số 5 (40).2010
2. Phan Thị Thanh Thúy (2011), Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị
trường bất động sản Việt Nam đến công tác thẩm định giá bất động sản, Cơng
trình dự thi Giải thưởng Nghiên cứu khoa học sinh viên “Nhà Kinh tế trẻ- năm 2010”.
3. Nguyễn Quang Hương Trà, (2010), Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch
hóa thị trường bất động sản ở Việt Nam, Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo
đảm.
4. Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Đức Nhật, Trần Thanh Thủy, Kirby Prickett, Phan
Thị Vân (2010), Báo cáo khảo sát tình hình cơng khai thơng tin trong quản lý
đất đai, Trung tâm Nghiên cứu Chính sách và Phát triển (DEPOCEN).
5. Luật Kinh doanh Bất động sản (2006).
6. Nghị định 53 số 53/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính Phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
7. Nghị định 71 số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở.
8. Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18 tháng 8 năm 2006 của Bộ Xây Dựng
hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị mới.
9. Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27 tháng 10 năm 2010 của Bộ Xây Dựng
hướng dẫn thí điểm xây dựng và cơng bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất
10. D.Andrew Austin, Jane G.Gravelle (2008), Does Price Transparency improve market efficiency, Economist/Analyst in Economics Government and Finance
Division.
11. Rene Gudat (2007), How to improve market transparency, Leibniz University
Hanover.
12. Jones Lang LaSalle (2004), Global Real Estate Transparency Index 2004
13. Jones Lang LaSalle (2006), Global Real Estate Transparency Index 2006
14. Jones Lang LaSalle (2008), Global Real Estate Transparency Index 2008
15. Jones Lang LaSalle (2010), Global Real Estate Transparency Index 2010
16. Nicolai Striewe (2007), Elaboration and Critical Analysis of aprroaches for measuring transparency on real estate markets, and the development of a summarising concept and its application on selected european markets and the USA, International University SchlossReichartshausen.
17. Fisher, Jeffrey/Gatzlaff, Dean/Geltner, David/Hairin, Donald (2003):
Controlling for the impact of variable Liquidity in Commercial Real Estate Prices Indices, Real Estate Economics.
18. David Weil (2002), The Benefits and Costs of Transparency, A model of Disclosure Based Regulation, Boston University School of Management, John
F.Kennedy School of Government, Harvard University.
Các trang web:
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam http://www.vnrea.vn
Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh http://www.horea.org.vn
www.property-report.com www.marketreseach.com www.zillow.com
MỨC ĐỘ HÀI HỊA GIỮA CHUẨN MỰC KẾ TOÁN VIỆT NAM VÀ CHUẨN MỰC KẾ TỐN QUỐC TẾ
Bảng 1: Mức độ hài hịa giữa VAS và IAS/IFRS
Chuẩn mực O-DJCS (%) M-DJCS (%) D-DJCS (%)
Doanh thu và thu nhập khác 87,5 100,0 75,0
Chi phí lãi vay 87,5 100,0 66,7
Thuê tài sản 85,5 97,2 59,2
Tài sản cố định hữu hình 80,3 78,1 81,8
Bất động sản đầu tư 72,7 80,0 66,7
Hàng tồn kho 70,0 75,0 66,7
Thông tin tài chính về các khoản vốn góp
liên doanh 66,7 75,0 60,0
Ảnh hưởng của việc thay đổi tỉ giá hối đoái 57,7 90,0 37,5
Tài sản cố định vơ hình 57,4 66,9 52,9
Kế tốn các khoản đầu tư vào cơng ty liên kết 14,3 50,0 8,3
Trung bình 68,0 81,2 57,0
Thấp nhất 14,3 50,0 8,3
Cao nhất 87,5 100,0 81,8
Ghi chú: chỉ số hài hòa về mặt đo lường (M-DJCS), khai báo thông tin (D-DJCS) và tổng hợp (O-DJCS).
Hầu hết các chuẩn mực đều có mức độ hài hòa về đo lường cao hơn mức độ hài hịa về khai báo thơng tin, ngoại trừ chuẩn mực “Tài sản cố định hữu hình”. Các chuẩn
mực “Doanh thu và thu nhập khác” và “Chi phí lãi vay” mặc dù đạt mức độ hài hòa
tối đa về đo lường nhưng sự hài hòa về khai báo thông tin chỉ đạt ở mức khiêm
tốn. Các chuẩn mực như “Đầu tư vào công ty liên kết”, “Ảnh hưởng của việc thay
biệt này là do VAS 7 được biên soạn dựa trên IAS 28 với tên gọi “Kế toán các
khoản đầu tư vào công ty liên kết” đã được sửa đổi vào năm 2000. Tuy nhiên, vào
năm 2003
IASB ban hành lại IAS 28 với tên gọi mới “Đầu tư vào công ty liên kết” và có sự thay đổi đáng kể về nội dung so với IAS 28 trước đây. Sau đó, IAS 28 tiếp tục được sửa đổi cho phù hợp với những thay đổi của các IAS liên quan và IFRS mới ban
hành. Trong khi đó, VAS 7 không được cập nhật những thay đổi căn bản của IAS
28, dẫn đến sự khác biệt đáng kể giữa VAS 7 và IAS 28.
Kết quả nghiên cứu cho thấy các chuẩn mực về tài sản cố định và đầu tư có mức độ hài hịa về đo lương thấp hơn so với mức trung bình. Giữa VAS và IAS/IFRS có sự khác nhau cơ bản về cơ sở đo lường giá trị tài sản: VAS chủ yếu sử dụng giá gốc để
đo lường giá trị tài sản, trong khi đó IAS/IFRS cho phép sử dụng giá gốc hoặc giá
trị hợp lý. Chẳng hạn như IAS cho phép sử dụng phương pháp giá gốc hoặc phương pháp đánh giá lại để đo lường giá trị tài sản cố định và bất động sản đầu tư sau khi
ghi nhận ban đầu; hoặc là IAS/IFRS qui định các khoản đầu tư vào công ty liên kết hoặc liên doanh được nắm giữ để bán thì phải được đo lường theo giá trị hợp lý.
Chuẩn mực “Hàng tồn kho” cũng có mức độ hài hòa về đo lường thấp hơn so với
mức bình quân. Sự khác nhau cơ bản giữa VAS 2 và IAS 2 về đo lường giá trị
hàng tồn kho là IAS 2 cho phép sử dụng các phương pháp ước tính giá trị hàng tồn
kho như phương pháp chi phí định mức hoặc phương pháp giá bán lẻ, nhưng vấn đề này không được đề cập ở VAS 2. Ngoài ra, VAS 2 cho phép sử dụng phương pháp
nhập sau – xuất trước để tính giá hàng tồn kho, nhưng IAS 2 không cho phép sử
dụng phương pháp này.
Để xác định nguyên nhân dẫn đến sự hài hòa về khai báo thông tin ở mức độ thấp,
phân tích sâu hơn sự hài hịa về khai báo thơng tin (xem bảng 2) cho thấy IAS/IFRS yêu cầu khai báo thông tin nhiều hơn so với VAS ở phần lớn các chuẩn mực; ngoại
trừ các chuẩn mực “Doanh thu và thu nhập khác” và “Chi phí lãi vay” cho thấy sự khác nhau giữa VAS và IAS/IFRS hoàn tồn do VAS u cầu khai báo thơng tin nhiều hơn.
thông tin Chuẩn mực D-DJCS (%) IAS/IFRS- score (%) VAS- score (%) TSCĐ hữu hình 81,8 18,2 0
Doanh thu và thu nhập khác 75,0 0 25,0
Chi phí lãi vay 66,7 0 33,3
Hàng tồn kho 66,7 22,2 11,1
Bất động sản đầu tư 66,7 16,65 16,65
Thông tin tài chính về các khoản vốn
góp liên doanh 60,0 40,0 0
Thuê tài sản 59,2 40,8 0
TSCĐ vơ hình 52,9 23,55 23,55
Ảnh hưởng của việc thay đổi tỉ giá hối
đoái 37,5 37,5 25,0 Đầu tư vào công ty liên kết 8,3 75,0 16,7
Ghi chú: IAS/IFRS-score thể hiện mức độ thông tin được yêu cầu khai báo
bởi IAS/IFRS nhưng không được yêu cầu bởi VAS tương ứng. Ngược lại, VAS-
score thể hiện mức độ thông tin được yêu cầu khai báo bởi VAS nhưng không được yêu cầu bởi IAS/IFRS tương ứng.
Kết luận
Mức độ hài hòa giữa VAS và IAS/IFRS của 10 chuẩn mực được nghiên cứu thấp hơn so với mục tiêu đề ra là 90% . Các chuẩn mực liên quan đến doanh thu và chi phí có
mức độ hài hòa cao hơn các chuẩn mực liên quan đến tài sản. Mức độ hài hòa về đo lường cao hơn hài hịa về khai báo thơng tin.
Kết quả nghiên cứu cho thấy sự khác biệt đáng kể giữa VAS và IAS/IFRS, đặc biệt