7. Kết cấu luận văn
2.4. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những thành tựu đạt được, lĩnh vực phát triển nhà ở và thị trường
BĐS TP.HCM vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề khiếm khuyết, bất cập cần khắc phục. Trong đó cần tập trung giải quyết những vấn đề hạn chế như sau:
Một là, tình trạng giao dịch “ngầm” giữa người mua và người bán vẫn cịn tiếp
diễn, có phần phát triển phổ biến trên thị trường BĐS phi chính thức.
Một trong những nguyên nhân của tình trạng này là do các quy định của pháp luật có nhiều mâu thuẫn, thiếu thống nhất về đối tượng áp dụng thực hiện giữa
Thông tư 16 và Luật Nhà ở, thể hiện ở chỗ trong khi điểm a, khoản 1, Điều 91, Luật
Nhà ở quy định cá nhân, tổ chức có quyền giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp… nhà ở nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, nghĩa là Luật Đất đai chỉ cho phép chuyển nhượng BĐS khi đã
có “sổ đỏ”. Song, theo khoản 1, Điều 20, Thông tư 16, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển nhượng. Điều này làm hạn chế trong giao dịch hợp pháp vì việc chờ cấp sổ hồng có khi phải mất thời gian khá lâu, khoảng vài năm, nhưng nếu khơng nhận bàn giao nhà để có thể giao dịch thì lại khơng hồn tất thủ tục làm sổ hồng.
Hai là, cơ chế tài chính tín dụng ngân hàng cho vay BĐS còn nhiều bất cập.
Sự phát triển thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân
hàng. Nhưng chỉ số lạm phát cao, Nhà nước thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt tín
dụng phi sản xuất, bao gồm BĐS, điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của các tổ chức và cá nhân khi đầu tư vào BĐS.
Theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chính phủ, bảo đảm tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn, phù hợp với chính sách
điều hành tín dụng chung, như giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng BĐS, đồng
thời áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản. Điều này tác động xấu đến hệ
thống các tổ chức tín dụng, hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới, các dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh BĐS.
động của các ngân hàng thương mại là các khoảng ngắn hạn, có khoảng 20% tổng
số tiền huy động có kỳ hạn trên 12 tháng. So với quy định của NHNN, cơ cấu sử dụng nguồn vốn của hệ thống các ngân hàng chưa chuẩn. Phần lớn nguồn vốn huy
động được là nguồn vốn ngắn hạn trong khi đó các tổ chức tín dụng lại sử dụng một
tỷ lệ rất lớn cho vay trung và dài hạn. Theo quy định của NHNN, tỷ lệ này chỉ ở mức 30%, nhưng trên thực tế các tổ chức tín dụng đã vượt con số này từ lâu. Có tổ chức lên tới 60-70%, có tổ chức đến cả 100%[5]. Điều đó thể hiện, vốn thì ngắn hạn,
cho vay trung và dài hạn, đến khi thắt chặt lại chính sách tiền tệ để chống lạm phát
như năm vừa qua, lập tức các tổ chức này khó khăn về thanh khoản. Do đó, rủi ro
tín dụng tiềm ẩn cao, rủi ro mất cân bằng giữa kỳ hạn tiền gửi và thời hạn cho vay sẽ tạo ra lượng dư nợ xấu rất lớn cho các tổ chức tín dụng.
Q trình thẩm định hồ sơ cho vay BĐS không thật sự đảm bảo. Khi các tổ chức tín dụng nhận thẩm định tài sản thế chấp BĐS của khách hàng còn nhiều thiếu sót. Ngun nhân từ tính minh bạch của thị trường chưa cao, làm cho quá trình thẩm định khó định giá được giá trị tài sản BĐS, gây rủi ro trong hoạt động cho vay. Rủi ro này cũng xuất phát ngay trong quy trình thẩm định, đối với một số ngân hàng nhỏ, năng lực cạnh tranh yếu để có thể lơi kéo khách hàng đã phải chấp nhận định giá tài sản thế chấp cao hơn, thẩm định hồ sơ nhanh hơn.
Hạn chế nguồn nhân lực đủ chất lượng trình độ chuyên môn trong hoạt động
ngân hàng. Với khả năng hiện có của mình, các ngân hàng khó thẩm định được hết các dự án, phương án kinh doanh của doanh nghiệp do các doanh nghiệp của Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoạt động sản xuất kinh doanh có nhiều rủi ro.
Ba là, chính sách thuế BĐS của Nhà nước quy định chưa thật sự góp phần vào
việc cơng khai, minh bạch thị trường, hạn chế đầu cơ và còn nhiều quy định bất cập, chồng chéo, chưa phù hợp để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Chẳng hạn như thuế chuyển quyền sử dụng đất và các khoản phí phải nộp (lệ
phí trước bạ) khá cao chưa khuyến khích các bên tham gia giao dịch BĐS hợp pháp.
Các sắc thuế BĐS chưa phát huy được sự ảnh hưởng từ thuế để khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm quỹ đất.
Đặc biệt, vai trị của chính sách thuế chưa điều tiết cung cầu trên thị trường,
5 Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đối thoại trực tuyến với nhân dân vào sáng ngày 12/1/2012 tại Cổng Thông tin điện tử Chính phủ.
hạn chế đầu cơ BĐS, điều này có tầm quan trọng bậc nhất, hơn cả tài khố, tín dụng, và thuế không đơn thuần cho việc thu ngân sách.
Chính sách thuế BĐS hiện có các khoản thu với những quy định trùng lắp như: Giữa thuế đất (thuộc thuế nhà đất) và thu tiền sử dụng đất là khoản tiền nộp về cho
ngân sách nhà nước đều dựa trên cơ sở người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền cho nhà nước. Cụ thể khi chủ đầu tư dự án hoàn tất việc giải tỏa đề bù đất dự án
(mua đất lần 1) cho người sở hữu đất theo sát giá thị trường (Nghị định
69/2009/NĐ-CP), khi đó chủ đầu tư trở thành chủ sở hữu của đất dự án, lại tiếp tục
nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước (mua đất lần 2). Theo quy định của thuế đất (thuộc thuế nhà đất) người sở hữu đất phải nộp thuế đất hàng năm để được quyền sử dụng đất. Như vậy, để có được quyền sử dụng đất đầu tư dự án, chủ đầu tư phải tốn tới 3 khoản tiền, điều này làm tăng chi phí sử dụng đất rất lớn, từ đó làm tăng giá vốn, tăng giá thành sản phẩm nhà ở khi bán cho khách hàng.
Bốn là, việc phát triển thị trường BĐS TP.HCM thiếu sự hỗ trợ, cung ứng vốn
từ các quỹ đầu tư phát triển thị trường. Hiện TP.HCM chỉ có Quỹ phát triển nhà ở hoạt động riêng lẻ, tổ chức huy động các nguồn vốn trong và ngoài nước để thực hiện các chương trình nhà ở của tồn thành phố do UBND TP.HCM giao.
Trong khi đó, các quỹ đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS gặp nhiều
rào cản trong việc tiếp nhận đất dự án; quy trình thủ tục để có được quyền sử dụng
đất và triển khai đền bù, giải tỏa thường kéo dài thời gian, đánh mất cơ hội.
Hạn chế từ môi trường đầu tư BĐS tại TP.HCM chưa thật sự thu hút được nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài. Do viễn cảnh kinh tế Việt nam vẫn còn xấu nếu xét trong ngắn hạn và những thách thức hiện tại về kinh tế và tài chính. Những rủi ro lớn của nền kinh tế như thâm hụt ngân sách và thương mại thiếu vốn, lãi suát cao, lạm phát tăng cao, nợ nước ngoài và sự mất giá của tiền đồng. Điều này giải thích tại sao các nhà đầu tư nước ngồi đang giảm đầu tư vào BĐS Việt nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng.
Nhìn chung, thị trường BĐS Việt nam, đã có những bước phát triển nhất định,
đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch BĐS của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, thị trường còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động và quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Do đó, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích và vi phạm pháp luật; nhiều loại BĐS chưa hoặc không chuyển được thành tài sản hợp pháp, vì vậy khơng phát huy được giá trị
Kết luận chương 2:
Qua phân tích thị trường BĐS TP.HCM trong thời gian qua, có thể thấy rằng thực trạng của thị trường BĐS TP.HCM mặc dù có những mặt tích cực, đóng góp nhất
định cho sự phát triển của nền kinh tế TP.HCM nhưng bên trong nó đang tồn tại
nhiều vần đề bất cập qua các quy định về chính sách, các văn bản pháp lý, các thủ tục hành chánh,…những vấn đề này, vơ hình trung tạo nên sức kiềm hãm sự phát triển của thị trường BĐS, dẫn đến tình trạng thị trường “nóng-lạnh” bất thường trong thời gian qua. Từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục từng vấn đề cụ thể
CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP VỀ TÁC ĐỘNG CỦA
CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM ĐẾN NĂM 2015