7. Kết cấu luận văn
2.3. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH
2.3.1. Mơ hình hồi qui bội MLR
Mơ hình hồi qui bội MLR biểu diễn mối quan hệ giữa hai hay nhiều biến độc lập với một biến phụ thuộc định lượng.
Như đã giới thiệu ở chương 1, thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều yếu tố như: Tín dụng ngân hàng; Thuế BĐS và Các khoản thu tài chính khác… Các yếu tố
này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung, cầu, giá BĐS nói chung và tác động đến
1 Nguyễn Đình Thọ, 2011. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh. Hà nội: Nhà xuất bản Lao
sự phát triển chung của thị trường BĐS. Trên cơ sở đó, đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM.
Do hạn chế về nguồn thu thập số liệu nên Luận văn chỉ đưa ra mơ hình nghiên cứu
tác động của các hoạt động tài chính (tín dụng ngân hàng cho vay BĐS; thuế và các
khoản thu tài chính BĐS) đến nguồn cung BĐS (căn hộ, biệt thự, văn phòng cho thuê) như sau:
Hình 2.14 Mơ hình nghiên cứu tổng quát tác động của các hoạt động tài chính đến
nguồn cung BĐS.
Mơ hình hồi qui bội được sử dụng để ước lượng các tác động của các hoạt động tài chính đến nguồn cung BĐS. Phương trình ước lượng có dạng tổng quát như sau:
F = β0 + β1 Z1 + β2 Z2
Trong đó: Biến phụ thuộc là nguồn cung BĐS: F
Các biến độc lập là các biến tác động đến nguồn cung BĐS, gồm có: - Z1: Biến tín dụng ngân hàng cho vay BĐS
- Z2: Biến thuế và các khoản thu tài chính BĐS
Với β0: mức độ tác động của các nhân tố ngoài các nhân tố chính trong mơ hình.
β1, β2,…: hệ số hồi qui chuẩn hóa cho biết mức độ quan trọng của các nhân tố
ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS.
Giả thuyết H0: β1 = β2 = 0 (Mơ hình khơng phù hợp)
H1: Có ít nhất 1 βi khác 0 [với i = 1 2] (Mơ hình phù hợp)
Thống kê dữ liệu nghiên cứu
Dựa vào số liệu thống kê từ năm 2006-2011 về: Số dư nợ tín dụng BĐS (Bảng 2.1), Lãi suất cho vay BĐS (Bảng 2.3), Số dư nợ xấu cho vay BĐS (Bảng 2.4), Số thu thuế nhà đất (Bảng 2.6), Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất (Bảng 2.7), Số thu tiền sử dụng đất (Bảng 2.8), Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước (Bảng 2.9) và nguồn
cung căn hộ mới trong năm (Hình 2.1), nguồn cung biệt thự mới trong năm (Hình 2.2), nguồn cung văn phịng cho th (Hình 2.4).
Luận văn sử dụng phần mềm SPSS để phân tích mối tương quan của các biến và Tín dụng NH cho vay BĐS
Thuế và các khoản thu TC BĐS
Nguồn cung
chạy hàm hồi qui bội để đánh giá tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn
cung BĐS, yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển của thị trường BĐS.
Ma trận tương quan của các yếu tố tác động đến nguồn cung BĐS Correlation Matrix
x1 Lai suat cho vay
x2 Du no cho vay
x3 Du no xau
x1 Lai suat cho vay 1.000 .683 .223
x2 Du no cho vay .683 1.000 .317 Correlation x3 Du no xau .223 .317 1.000 Correlation Matrix x4 Thue nha dat x5 Thue CQSDD x6 Thu tien SDD x7 Thu tien thue dat
x4 Thue nha dat 1.000 -.665 .908 .981
x5 Thue CQSDD -.665 1.000 -.310 -.661
x6 Thu tien SDD .908 -.310 1.000 .869
Correlation
x7 Thu tien thue dat .981 -.661 .869 1.000
Correlation Matrix
y1 Luong cung can ho moi
trong nam
y2 Luong cung biet thu moi trong nam
y3 Luong cung van phong cho
thue y1 Luong cung can
ho moi trong nam 1.000 -.125 .875
y2 Luong cung biet
thu moi trong nam -.125 1.000 -.411
Correlation
y3 Luong cung van
phong cho thue .875 -.411 1.000
Kết quả từ bảng ma trận tương quan cho thấy: biến X1 tương quan thuận với X2, X3; biến X4 tương quan nghịch với X5 và tương quan thuận với biến X6, X7; X5 tương
quan nghịch với X4, X6, X7; X6 tương quan thuận với X7; tương tự Y1 tương quan nghịch với Y2 tương quan thuận với Y3.
Thống kê chỉ ra mức độ quan trọng trung bình của các biến tác động đến cung BĐS:
Mức độ quan trọng của các yếu tố tác động đến nguồn cung BĐS
Nhóm Mức độ tác động Trung bình
X1 Lãi suất cho vay BĐS 16.6867
X2 Dư nợ cho vay BĐS 70026.1667 Z1
X3
Tín dụng ngân hàng
cho vay BĐS Dư nợ xấu cho vay BĐS 2463.8333
X5 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 228.5000
X6 Thu tiền sử dụng đất 5202.0000
X7
khoản thu tài chính BĐS
Thu tiền thuê mặt đất, mặt nước 749.1667
Y1 Lượng cung căn hộ mới trong năm 16677.6667 Y2 Lượng cung biệt thư mới trong năm 226.6667 F
Y3
Nguồn cung
BĐS
Lượng cung văn phòng cho thuê 1140000.0000 Qua bảng thống kê trên cho thấy: Trong nhóm Tín dụng ngân hàng cho vay BĐS, thì Dư nợ cho vay BĐS là quan trọng nhất (70026.1667); nhóm chính sách thuế và các khoản thu tài chính BĐS, thì Thu tiền sử dụng đất đánh giá là quan trọng nhất (5202.0000) và nhóm nguồn cung BĐS thì lượng cung văn phòng cho thuê (1140000.0000) là quan trọng nhất.
Phân tích các yếu tố khám phá EFA Rotated Component Matrix(a)
Component 1 2 3 X1 .861 X2 .895 X3 .558 X4 .997 X5 -.708 X6 .882 X7 .985 Y1 .901 Y2 -.504 Y3 .977
Tính hệ số tương quan giữa các biến dộc lập và biến phụ thuộc Correlations Z1 Tin dung ngan hang Z2 Thue va khoan thu BDS F Nguon cung BDS Pearson Correlation 1 .960** .985** Sig. (2-tailed) .002 .000
Sum of Squares and
Cross-products 5.000 4.802 4.927 Covariance 1.000 .960 .985 Z1 Tin dung ngan hang N 6 6 6 Pearson Correlation .960** 1 .971** Sig. (2-tailed) .002 .001 Z2 Thue va khoan thu
BDS Sum of Squares and
Covariance .960 1.000 .971
N 6 6 6
Pearson Correlation .985** .971** 1
Sig. (2-tailed) .000 .001
Sum of Squares and
Cross-products 4.927 4.855 5.000
Covariance .985 .971 1.000
F Nguon cung BDS
N 6 6 6
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
Kết quả tính tốn: mức độ tương quan giữa các biến độc lập với nhau và mức độ
tương quan giữa biến độc lập với biến phụ thuộc khá tốt có giá trị của mức ý nghĩa quan sát (Sig.) đều nhỏ hơn 0.005.
Kiểm định mơ hình nghiên cứu[2]
Kiểm định mơ hình nghiên cứu bằng phương pháp hồi qui tổng thể các biến. Trong
đó biến F (thuộc nhóm F) là biến phụ thuộc; các biến Z1, Z2, lần lượt là các biến độc lập. Kết quả hồi qui như sau:
Model Summaryb Mode l R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate Durbin- Watson 1 .989a .979 .965 .18832857 3.276
a. Predictors: (Constant), Z2 Thue va khoan thu BDS, Z1 Tin dung ngan hang b. Dependent Variable: F Nguon cung BDS
Coefficientsa Unstandardized Coefficients Standardized Coefficients Model B Std. Error Beta t Sig. (Constant) 1.162E-016 .077 .000 1.000
Z1 Tin dung ngan hang .682 .303 .682 2.254 .110
1
Z2 Thue va khoan thu
BDS .316 .303 .316 1.045 .373
Kết quả tính tốn cho thấy, β1 và β2 khác 0 nên mơ hình phù hợp. Để đánh giá mức
độ phù hợp của mơ hình, ta sử dụng hệ số xác định R2 hoặc R2 hiệu chỉnh. Hệ số
2
Do số liệu dùng trong phân tích, được thu thập còn hạn chế trong thời gian ngắn (6 năm từ 2006-2011), theo
năm và thang đo tỷ lệ nên mơ hình chưa thật sự thỏa một số điều kiện trong SPSS về tương quan giữa các
biến quan sát độc lập (Xi) và phân tích nhân tố (KMO, Sig.). Để phân tích mơ hình và chạy hồi qui luận văn giả định mơ hình thoả điều kiện trên.
này cho biết mức độ giải thích của mơ hình hồi quy được xây dựng với tập dữ liệu nghiên cứu. Hệ số này càng gần 1 thì mơ hình xây dựng càng thích hợp với tập dữ liệu mẫu và ngược lại càng gần 0 mơ hình kém phù hợp. Qua bảng kết quả mơ hình hồi qui cho thấy, hệ số xác định điều chỉnh (Adjusted R-squared) R2 = 0.965 = 96,5%, điều này có nghĩa là 96,5% biến thiên của các nguồn cung BĐS sẽ được giải thích bởi các yếu tố là các biến độc lập đã được chọn đưa vào mơ hình. Do đó, có thể kết luận đây là mơ hình tương đối phù hợp. Hàm hồi qui được viết như sau:
F = 0.682 Z1 + 0.316 Z2
Kết quả của mơ hình như trên cho ta thấy nguồn cung BĐS có quan hệ đồng biến với các yếu tố, trong đó mức độ ảnh hưởng của các biến được sắp xếp theo mức độ quan trọng giảm dần như sau: Tín dụng ngân hàng cho vay BĐS (nhóm Z1): hệ số beta 0,682; Thuế và các khoản thu tài chính BĐS (nhóm Z2): hệ số beta 0,316.
Như vậy, mức độ tác động của thuế và các khoản thu tài chính BĐS (nhóm Z2) đến
nguồn cung BĐS không quan trọng như tác động của Tín dụng ngân hàng cho vay
BĐS (nhóm Z1). Nổi bậc là dư nợ cho vay BĐS có tác động mạnh đến nguồn cung
BĐS và làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Vì nguồn cung BĐS
hình thành trong lương lai hội đủ thêm về yếu tố chi phí xây dựng cơ bản, chi phí thiết bị và nhiều chi phí khác. Các loại chi phí này thường chiếm từ 85%-90% tổng chi phí giá thành trong khi tỷ lệ phần trăm số thuế và các khoản thu BĐS chỉ chiếm khoảng từ 10%-15%.
2.3.2. Tín dụng ngân hàng
Tác động của tín dụng ngân hàng đến nguồn cung BĐS
Năm 2008, chỉ số về tốc độ tăng dư nợ cho vay BĐS hạ xuống mức rất thấp là 2.96% (Hình 2.7) so với năm 2007 (tăng đỉnh điểm 139.74%), điều này cho thấy nguồn cung BĐS sẽ giảm khi nguồn vốn vay tín dụng BĐS “bị co lại”. Theo số liệu từ Hình 2.1, lượng cung căn hộ mới trong năm 2008 chiếm khoảng 1/5 (tương
đương 10.000 căn hộ) trên tổng lượng cung 50.000 căn hộ và năm 2009 giảm hơn năm 2008 là 1/6 (tương đương 10.000 căn hộ) trên tổng lượng cung 60.000 căn hộ.
Trong thời gian này, các ngân hàng tập trung vào tín dụng BĐS tiêu dùng (trong đó phải kể đến cho vay mua nhà, sửa chữa nhà trả góp,…), ngân hàng rất yên tâm trong thu hồi nợ vay, bởi tài sản thế chấp phần lớn là BĐS được hình thành từ các khoản vay, trong khi tình trạng nợ xấu BĐS ngày một tăng. Với tín dụng BĐS tiêu dùng, vốn tự có của khách hàng là 30%, phần còn lại sẽ được ngân hàng tài trợ, tài sản
đảm bảo chính là căn hộ khách hàng dự định mua.
Tuy có tác động hạn chế đầu cơ BĐS, góp phần “giảm nhiệt” thị trường nhưng
làm cho các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Cụ thể năm 2010- 2011 nguồn tín dụng cho vay BĐS bị “thu hẹp” bằng việc tăng lãi suất cho vay
BĐS tại TP.HCM (lãi suất cho vay BĐS năm 2010 là 18.45% và năm 2011 là 22.23%), đặc biệt năm 2011 mức giảm dư nợ tín dụng BĐS xuống thấp là -4.59%,
làm cho nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hỗn có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hàng hóa xét trong ngắn hạn và trung hạn, làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung cầu, làm thị trường phát triển thiếu ổn định. Theo ông Nguyễn Minh Sương,
Giám đốc Công ty Địa ốc Đại Nam, đơn vị chuyên phân phối đất nền tại quận 2 và
quận 9 cho biết, cơn sốt đất năm cuối 2007 và đầu năm 2008 đã đẩy giá đất nền tại quận 2 và quận 9 lên khá cao. Nhưng đến cuối năm 2009, hầu hết các dự án đã giảm giá từ 20-30%. Dự án Him Lam – Kênh Tẻ (phường Tân Hưng, quận 7) có giá giảm từ 30-40%, riêng các dự án giao dịch bằng hợp đồng ở những khu vực này cũng giảm giá từ 20-40% so với đợt sốt đất thời điểm đầu năm 2008. Trong khi đó, phân khúc dự án căn hộ cao cấp, lại có mức giảm khá sâu (30-50%) so với đỉnh điểm.
Đặc biệt, thanh khoản ở các dự án căn hộ cao cấp gần như bằng 0. Những dự án tên
tuổi một thời như The Vista, Sài Gòn Pearl, Bloominh Park,… được các nhà đầu tư rao bán với mức giá thấp hơn nhiều so với giá gốc, nhưng hầu như khơng có khách mua. Theo ơng Nguyễn Văn Hải, Trưởng Văn phịng mơi giới Vinaland quận 7 cho biết, Văn phòng nhận ký gửi của khách hàng một số căn hộ cao cấp với mức giá thấp hơn 30% so với giá mua hồi đầu năm 2008. Nhưng gần 1 năm qua, hàng vẫn
khơng bán được, vì khơng có khách hàng.
Theo số liệu thống kê năm 2008, tình hình nợ xấu từ BĐS tăng cao, cùng với thanh khoản của nhiều ngân hàng gặp khó dẫn đến việc ngân hàng bắt đầu “khép cửa” cho vay tín dụng với các dự án BĐS. Do đó, trong năm 2009, 2010 nhiều doanh nghiệp BĐS đã quyết định niêm yết để huy động vốn từ thị trường chứng
khoán để tài trợ cho dự án, nhưng trong năm 2011 hoạt động này hoàn toàn bị ngưng trệ khi thị trường chứng khốn rơi vào tình trạng ảm đạm khơng thua gì thị trường địa ốc. Hàng loạt công ty địa ốc đã phải hủy kế hoạch phát hành cổ phiếu huy động vốn trong năm qua vì khơng có người mua, dẫn đến nhiều dự án BĐS
phải ngừng hoặc giãn tiến độ thi cơng vì chưa tìm được vốn.
Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp địa ốc khi phát triển dự án chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng 20%, phần lớn số vốn còn lại là vốn huy động từ bên ngồi, trong đó
có vốn huy động từ khách hàng và đặc biệt là vốn vay từ các ngân hàng thương mại chiếm tỷ lệ đáng kể. Chính vì q lệ thuộc vào ngân hàng nên nhất cử nhất động của chính sách tiền tệ đều dẫn đến hệ lụy nguy hiểm cho thị trường BĐS. Khi ngân hàng
tăng lãi suất bất ngờ, rút tiền về coi như mất nguồn tài trợ chính cho thị trường BĐS, dẫn đến sự tê liệt, là điều không tránh khỏi. Lãi suất cao cũng là nguyên nhân
tiếp theo “ngăn cách” sự liên thông của thị trường và khách hàng không thể vay lãi suất cao để mua nhà. Như vậy, lượng tiền bị chôn trong nhà đất, không thể tiếp tục
được lưu thông, làm đứt đoạn liên thông của “ba bên”: ngân hàng, nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà.
Ngồi ra, theo thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của ngân hàng nhà nước đánh giá tín dụng cho vay kinh doanh BĐS có hệ số rủi ro lên đến 250%
so với các loại hình tín dụng khác. Đánh già này làm cho lãi suất cho vay BĐS tại
TP.HCM tăng lên mức khá cao là 18.45%/năm (2010) và 22.23%/năm (2011) cản
trở khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp BĐS.
Tác động của tín dụng ngân hàng đến nguồn cầu BĐS
Do bùng nổ sự ra đời các ngân hàng thương mại cổ phần vào cuối 2006 đầu 2007, tạo áp lực cạnh tranh trong kinh doanh quay vòng vốn nên việc cho vay mua bán
BĐS của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM có biểu hiện cho vay dễ dãi. Có
những ngân hàng cho vay mua BĐS đến 70% giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm giá
BĐS cao. Có những ngân hàng cho doanh nghiệp vay tín chấp hoặc thế chấp bằng
chính dự án với số vốn lớn để đầu tư BĐS. Khi đó, lưu lượng dịng tiền tín dụng cho vay BĐS từ các ngân hàng thương mại tại TP.HCM được đầu tư vào lĩnh vực BĐS quá lớn đã làm cho thị trường BĐS phát triển nóng trong khoảng thời gian trên.
Theo ơng Nguyễn Đình Quốc, Phó giám đốc Sàn giao dịch BĐS ACBS cho biết, nhà đất có giá trung bình khoảng 2,5 tỷ đồng trở lại được mua bán tương đối nhiều, số lượng nhà chào bán nhiều là nhà ở các quận ngoài trung tâm. Nhu cầu về nhà ở của người dân tập trung vào khu chung cư có giá vừa phải. Trong thời gian này, ACBS tổ chức bốc thăm mua căn hộ và chọn vị trí căn hộ dự án ở đường Phan Xích Long, quận Phú Nhuận, với giá từ 700-900 triệu đồng/căn, số lượng khách
hàng đăng ký mua căn hộ đã vượt hơn nhiều so với 174 căn. Một dự án khác gồm 140 căn hộ ở quận Bình Tân, giá từ 6,2-7 triệu đồng/m2 cũng được ACBS đã bán hết trong 3 ngày.
Nhìn chung đối với sản phẩm có giá vừa phải sẽ dễ bán hơn do lượng khách