7. Kết cấu luận văn
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
3.2.1. Các giải pháp về tín dụng ngân hàng
Theo thống kê, tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn
còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Ước tính, số vốn
đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều
dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Tỷ lệ nợ xấu tăng trong đầu tư kinh doanh BĐS thời gian qua đã buộc các ngân hàng
trở nên thận trọng hơn về việc giải ngân và từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh
BĐS. Như vậy, có thể thấy việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS đang ngày
một khó khăn hơn. Cho nên, trong điều kiện thị trường BĐS đang có nhiều biến
động, giải pháp huy động vốn qua kênh tín dụng cho đầu tư kinh doanh BĐS cần
được thực hiện theo hướng sau:
Cần tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh BĐS. Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn bằng cách ngân hàng cần phải nâng cao năng lực quản trị rủi ro thanh khoản tốt để đảm bảo số
dư vốn ngắn hạn tương đối ổn định tại ngân hàng. Đồng thời, cần phải thiết lập và
ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
Cần loại nhóm BĐS ra khỏi khái niệm phi sản xuất và nên tiếp tục mở rộng dịng vốn chảy vào BĐS. Chính phủ cần xem xét lại khái niệm phi sản xuất và sản xuất để giới hạn mức tăng trưởng tín dụng thì cần định nghĩa và phân loại rõ lĩnh vực nào là phi sản xuất và sản xuất. Nghị quyết 11 của Chính phủ đặt ra giới hạn
tăng trưởng tín dụng cho các khoản vay đối với lĩnh vực phi sản xuất của nền kinh
tế, trong đó có BĐS với mục tiêu thắt chặt tín dụng với nhóm đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, cách áp dụng các biện pháp này vơ hình trung đã loại đối tượng người mua hợp pháp và các nhà đầu tư BĐS ra khỏi nhóm được vay vốn mà sự tham gia của họ trên thị trường là chính đáng, khiến thị trường BĐS bị đình trệ. Hơn nữa, ngành
BĐS ln có mối liên hệ gắn kết với nhiều ngành khác như: thị trường vật liệu xây
dựng, trang trí nội thất, thị trường tài chính, tín dụng, thị trường lao động.
Bản thân các ngân hàng cần cải thiện quá trình cho vay, nâng cao trình độ
chuyên môn, bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ, nhân viên nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm sốt nợ xấu tín dụng hạn chế rủi ro tìm ẩn. Nâng cao chất lượng, tính chun nghiệp trong công tác thẩm định các dự án vay vốn đầu
tư, kiên quyết tạm thời không cho vay đối với tất cả các dự án không hiệu quả, hoặc
thời gian hồn vốn q dài.
Phịng ngừa rủi ro đối với tài sản thế chấp bằng BĐS. Để hạn chế rủi ro này thì ngân hàng cần áp dụng biện pháp quản lý chặt chẽ, bằng cách thành lập bộ phận thẩm định độc lập với bộ phận tín dụng, khi cần thẩm định bộ phận tín dụng cung cấp đầy đủ, chi tiết, trung thực về thông tin tài sản để gửi cho bộ phận quản lý rủi ro
xác định giá trị tài sản, dựa trên sự định giá của bộ phân kiểm soát mới thực hiện các bước tiếp theo trong quy trình cho vay.
Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch BĐS (hợp pháp)
để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử
dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang
thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các
hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào BĐS.
Cần có những giải pháp hữu hiệu để giảm tỷ trọng dư nợ xấu BĐS trong tổng
dư nợ tín dụng cho vay BĐS các ngân hàng dùng nguồn vốn huy động ngắn hạn cho
vay trung, dài hạn BĐS, vì vậy các ngân hàng nên cơ cấu lại nguồn vốn trung, dài hạn. Nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án có hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ của tổ chức tín dụng đẩy nhanh việc mua bán nợ. Để có thể giải quyết được nợ xấu hiện nay, Nhà nước có thể phát hành trái phiếu chính phủ để mua nợ, hoặc thành lập tổng công ty mua bán nợ chuyên nghiệp, giúp tháo gỡ tình hình nợ xấu
đang gia tăng tại các ngân hàng. Qua đó, ngân hàng tiếp tục tái cơ cấu nguồn vốn
cung ứng và giúp doanh nghiệp có điều kiện vay mới.