7. Kết cấu luận văn
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
3.2.5. Các giải pháp tài chính khác
Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá trị lớn,
trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào
được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi
chính là phải làm sao “chứng khốn hóa được các dự án BĐS”. Vì vậy, một số kênh
huy động vốn mới như kênh cấp vốn qua thị trường trái phiếu dự án, chứng chỉ BĐS, quỹ tín thác BĐS… cần được khai thác. Đây được coi là kênh bổ sung nguồn
vốn hiệu quả cho thị trường đang khát vốn.
Trái phiếu dự án
Đây là kênh huy động vốn hai bên cùng có lợi, doanh nghiệp huy động được
nhà đầu tư được hưởng lãi suất và quan trọng hơn được quyền ưu đãi mua BĐS dự
án. Tuy nhiên, kênh huy động vốn này có những rủi ro nhất định đối với cả nhà đầu
tư và người huy động vốn. Hiện nay, pháp luật chưa có những quy định cụ thể kênh huy động vốn này, cho nên giải pháp là Nhà nước sớm hình thành khung pháp lý để
bảo vệ quyền lợi cả hai bên là doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái chủ (nhà
đầu tư) đồng thời cần nhân rộng và phát triển mơ hình trái phiếu dự án.
Hình thành các quỹ tín thác bất động sản (REITs)
Với tình hình thị trường BĐS hiện nay việc hình thành Quỹ tín thác BĐS là cấp thiết hơn bao giờ hết để tạo nguồn vốn đầu tư dài hạn cho thị trường. Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm
lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường BĐS, tìm cách sử hữu
và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu BĐS
hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng
khoán được đảm bảo bằng BĐS…
Cần sớm ban hành các quy định để hình thành các định chế tài chính phi ngân
hàng để phát triển các cơng cụ tài chính cho thị trường BĐS, như các quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở.
Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý
đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát
của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm
toán, định giá. Việc phát triển mơ hình quỹ tín thác với chiến lược huy động vốn
rộng rãi trong cơng chúng có nhu cầu đầu tư BĐS nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như những rủi ro
liên quan đến tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư BĐS. Trong bối cảnh
hiện nay có thể xúc tiến thành lập quỹ tín thác BĐS dựa trên những điều kiện và nguyên tắc như sau:
– Huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các nhà đầu tư chiếc lược, đặc biệt là các định chế tài chính như ngân hàng, công ty bảo
hiểm,…
– Sử dụng phần lớn tiền phát hành cổ phần của quỹ tín thác BĐS dùng để đầu tư xây dựng các tài sản để bán sau khi cơng trình hồn thành, hoặc cho th.
việc cho th tài sản, các hoạt động xây dựng và tiếp thị.
– Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kinh doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ.
– Người đại diện nhận ủy thác có trách nhiệm trông coi tài sản và giám sát hoạt
động của quỹ.
– Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của quỹ theo định kỳ hoặc theo yêu cầu.
– Công ty kiểm tốn chịu trách nhiệm cơng việc kiểm tốn minh bạch của quỹ. – Quỹ tín thác quản lý rủi ro thơng qua một lượng tài sản dự phòng nhất định của quỹ dưới những dạng đầu tư có tính thanh khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu, …Danh mục đầu tư cũng phải được quản lý và đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro. – Ngồi ra, quỹ tín thác cịn phải đảm bảo tính độc lập giữa các thành viên trong quỹ nhằm ngăn ngừa giao dịch và các quyết định kinh doanh không công bằng.
Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tư nước ngồi, Chính phủ sớm ban hành một
bộ luật về quỹ tín thác đầu tư BĐS, các luật khác liên quan đến thị trường chứng
Kết luận chương 3:
Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM ở chương 2 trong giai
đoạn hiện nay và dựa vào định hướng phát triển thị trường giai đoạn 2011 – 2015 yêu cầu khách quan là cần phải có những giải pháp để phát triển và làm cho thị
trường bất động sản ở TP.HCM vận hành ổn định, minh bạch. Vì vậy, trong chương
3 tập hợp những giải pháp về các hoạt động tài chính phù hợp với tình trạng hiện nay, bao gồm nhóm giải pháp hồn thiện các chủ thể hoạt động trên thị trường bất
động sản; nhóm giải pháp hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị trường bất
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang ngày một trưởng thành và có tầm ảnh
hưởng đáng kể đến đà phát triển nền kinh tế quốc dân nói chung và kinh tế
TP.HCM nói riêng. Với vai trị quan trọng, Nhà nước, các cấp Chính quyền Thành phố cùng các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khơng ngừng nghiên cứu, khắc phục, hồn thiện các hạn chế thị trường bất động sản. Vì vậy, luận văn đã nghiên cứu lý luận cơ sở và phân tích thực trạng của thị trường bất
động sản cũng như các hoạt động tài chính chủ yếu tác động đến thị trường bất động
sản TP.HCM, luận văn đã chỉ ra những mặt tồn tại của hoạt động tài chính đang áp dụng từ đó đưa ra các giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung và ban hành các chính sách tài chính khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển.
Hiện nay, thị trường bất động sản tại TP.HCM hoạt động còn chưa thật sự ổn
định, cho nên luận văn kiến nghị Nhà nước tiến hành sửa đổi, bổ sung các chính sách tài chính liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản, ban hành các chính sách mới phù hợp với tình hình phát triển thị trường bất động sản và mục tiêu phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn 2011- 2015. Các nhóm giải pháp mà luận văn kiến nghị gồm: nhóm giải pháp về các yếu tố cơ bản cấu thành thị
trường; nhóm giải pháp các hoạt động tài chính như: các giải pháp về tín dụng ngân
hàng, các giải pháp về thuế bất động sản; các giải pháp về các khoản thu tài chính khác; các giải pháp về mơ hình quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản TP.HCM.
Trên cơ sở các nhóm giải pháp đã đề ra, luận văn đưa ra hướng giải quyết
những mặt hạn chế của thị trường bất động sản TP.HCM để tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển thị trường.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Các văn bản pháp luật:
1. Luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 14/6/2005.
2. Luật Đất đai số 13/2003/QH11 được Quốc hội Khóa 11 thông qua ngày 01/7/2004.
3. Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 được Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 29/11/2005.
4. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc hội Khóa 11 thơng qua ngày 29/6/2006.
5. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày
29/11/2005.
6. Luật Thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 được Quốc hội Khóa 12 thơng qua ngày 17/6/2010.
7. Luật Thuế Thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 được Quốc hội Khóa 12 thơng qua ngày 21/11/2007.
8. Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 26/11/2003.
9. Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008 của Chính phủ quy định về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
10. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/9/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 11. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính Phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thay thế Nghị định 90/2006/NĐ.CP ngày
6/9/2006 của Chính phủ.
12. Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
13. Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
14. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
15. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
16. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
17. Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.
18. Thơng tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Quy định cụ thể và hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu:
1. Hà An (2011) Thị trường bất động sản diễn biến khó lường. <http://daibieunhandan.vn/default.aspx?tabid=75&NewsId=222134>. [Ngày truy cập: 31 tháng 8 năm 2011].
2. Nguyễn An Bình, 2006. Chứng khốn hóa các sản phẩm bất động sản. Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 40/GP-XBĐS-BIN, trang 21.
3. Trần Phương Bình, 2008. Nối lại cho vay mua nhà trả góp. Tồn cảnh thị trường
bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 102-103.
4. Nguyễn Sĩ Dũng, 2006. Thử nhìn vào gốc của vấn đề. Tồn cảnh thị trường bất
động sản Việt Nam, số 40/GP-XBĐS-BIN, trang 20.
5. Nguyễn Mạnh Hà (2011) Quỹ phát triển bất động sản: Kênh vốn mới cho thị
trường. <http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/quy-phat-trien-bds-kenh-
von-moi-cho-thi-truong-gt9ehqh2yGw1.html>. [Ngày truy cập: 21 tháng 7 năm
2011].
6. Phước Hà (2009) Không đánh thuế nhà đất với người có thu nhập trung bình.
<http://www.tinmoi.vn/Khong-danh-thue-nha-dat-voi-nguoi-co-thu-nhap-trung-
binh-0314839.html>. [Ngày truy cập: 28 tháng 4 năm 2009].
7. Trần Minh Hồng, 2008. Có thể nói, việc bng lỏng kiểm sốt sử dụng vốn huy
động trước của chủ đầu tư đã dẫn đến hậu quả quá đắt cho thị trường BĐS. Toàn
cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 20-21.
8. Trần Minh Hoàng, 2010. Bất cập trên thị trường bất động sản. Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 63/GP-XBĐS, trang 26-28.
9. Quang Hưng, 2009. Lách luật để giao dịch. Toàn cảnh thị trường bất động sản
Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 68-69.
động sản. <http://vietbao.vn/Kinh-te/Phat-trien-chinh-sach-tai-chinh-cho-thi-
truong-bat-dong-san/55068020/88/>. [Ngày truy cập: 04 tháng 6 năm 2011].
11. Trần Du Lịch, 2008. Phải chống đầu cơ bằng thuế nhà đất. Toàn cảnh thị trường
bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 100-101.
12. Thành Nam, 2007. Thị trường địa ốc TP.HCM: sốt, sốt và lại sốt. Toàn cảnh thị
trường bất động sản Việt Nam, số 60/GP-XBĐS-BIN, trang 31-33.
13. Nguyễn Hồng Quân, 2008. Phát triển thị trường BĐS có định hướng. Tồn cảnh
thị trường bất động sản Việt Nam, số 48/GP-XBĐS-BIS, trang 16-17.
14. Robert S.Pindyck, Daniel L.Rubinfeld, 1999. Kinh tế học vi mô. Hà nội: Nhà
xuất bản thống kê.
15. Sử Đình Thành và Vũ Thị Minh Hằng, 2008. Nhập mơn Tài chính – Tiền tệ. Hà nội: Nhà xuất bản Lao động xã hội.
16. Phạm Đức Thành (2009) Lách thuế chuyển nhượng bất động sản. <http://www.thegioibatdongsan.com.vn/?page=news&act=detail&id=56&idtype
=002>. [Ngày truy cập: 14 tháng 1 năm 2011].
17. Nguyễn Ngọc Thành, 2009. Nút thắt cần tháo gỡ. Toàn cảnh thị trường bất động
sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 28-30.
18. Vũ Xuân Thiện (2011) Cần sớm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở.
<http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/58/25038/can-som-thanh-lap-quy-tiet-
kiem-nha-o/>. [Ngày truy cập: 25 tháng 3 năm 2011].
19. Trương Quang Thông (2008) Trái phiếu dự án: Các vấn đề cần bàn thêm. <http://www.thesaigontimes.vn/Home/diendan/ykien/4707/>. [Ngày truy cập:
11 tháng 4 năm 2011].
20. Kiều Thuật (2011) Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn mới
trong tương lai. <http://land.cafef.vn/2011318135215697CA35/quy-tin-thac-bat-
dong-san-reits-kenh-huy-dong-von-moi-trong-tuong-lai.chn>. [Ngày truy cập:
18 tháng 3 năm 2011].
21. Đặng Hùng Võ, 2009. Chính sách Nhà nước về thu hồi đất. Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, số 19/GP-XBĐS, trang 24-27.
22. Nguyễn Trần Nam, 2010. Báo cáo về tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất
động sản Việt Nam. Hội thảo quốc tế 2010: Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - Kinh nghiệm thế giới và sự lựa chọn cho Việt Nam, trang 1-5. Hà nội,
tháng 11 năm 2010. Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường
PHỤ LỤC