7. Kết cấu luận văn
2.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.1.2. Thực trạng các chủ thể hoạt động trên thị trường bất động sản TP.HCM
Người mua
Thông thường đầu tư một dự án BĐS, nguồn vốn tài trợ từ tín dụng chiếm tỷ trọng
khá lớn. Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng chỉ mới hỗ trợ vốn đầu vào dự án – là các chủ đầu tư, doanh nghiệp thực hiện dự án, trong khi việc cung ứng vốn đầu ra vẫn
chưa được tiếp cận thật tốt – đó là người mua, khách hàng.
Năm 2006 thị trường BĐS có sự khác biệt về nhu cầu nhà ở so với các năm trước là lượng người mua nhà để ở tăng, không phải để đầu cơ. Sự sôi động của thị trường nhà chung cư trước đây do nhiều nhà đầu tư mua sỉ bán lẻ. Họ mua một, hai
tầng chung cư ngay từ khi dự án mới có thiết kế, góp phần tạo ra sự khan hiếm nguồn hàng trên thị trường. Mốc đỉnh điểm cơn sốt cuối năm 2007, giá chung cư bị
đẩy lên cao sau nhiều lần mua đi bán lại đã vượt quá khả năng chi trả của người có
nhu cầu mua nhà để ở, vì thế cầu khơng gặp được cung. Cầu không gặp được cung
nên nhà đầu tư mua sỉ không đẩy được hàng ra, chủ đầu tư không thu được tiền về.
Trên thực tế nhà đầu tư mua sỉ bán lẻ chỉ đặt cọc một phần tiền, sau đó nếu bán
được nhà mới thanh toán cho chủ đầu tư. Trước đây chủ đầu tư sốt ruột về tiến độ
bán hàng nên muốn bán sỉ, nhưng sau đó họ nhận ra rằng, bán sỉ khó thu tiền hơn nên chuyển qua bán lẻ. Điển hình đầu năm 2008, giá nhiều dự án trên địa bàn
TP.HCM đã có mức giảm khá sâu (30%-40%), dẫn đến tình trạng thị trường bị đóng
băng, nhiều dự án nhà ở bị đình trệ bởi chủ đầu tư khơng triển khai tiếp hoặc khó khăn trong việc tìm nguồn vốn vay từ ngân hàng. Nguyên nhân của mọi nguyên nhân cho sự đóng băng đó là “thiếu vốn”, người mua khơng cịn mặn mà bởi giá bị
đội lên quá cao, chủ đầu tư thu tiền ứng trước của khách hàng như trước đây cũng
không dễ (năm 2006-2007), hiệu quả dự án bị giảm, từ đó ngân hàng khơng muốn cho vay, chỉ còn vài dự án chung cư cao cấp được khách hàng quan tâm thì vẫn tiếp tục nhận được các nguồn vốn cần thiết. Cho đến quý 4/2009 trên thị trường BĐS,
người mua thực sự tập trung đến dòng sản phẩm là căn hộ.
Năm 2010 là một năm hết sức khó khăn, sức mua sản phẩm căn hộ yếu do lạm phát, lãi suất cao và giá cả nguyên vật liệu đều tăng làm cho giá thành căn hộ tăng. Trong thời gian này, xu hướng phát triển thị trường BĐS thuộc về phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp, vì phân khúc này phù hợp với khả năng tài chính của đa số người mua. Thị trường đã thay đổi và giới chủ đầu tư dự án đang phải điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, trước việc các chủ
đầu tư dự án dịch chuyển về phân khúc này ngày càng nhiều, nguồn cung tăng
thêm, tạo áp lực cạnh tranh giữa các dự án trong phân khúc này. Xét trong ngắn hạn, nguồn cung lớn đang tạo áp lực về giá cho các dự án, và xu hướng phát triển dự án căn hộ ra các khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục vì giá đất ngày càng cao. Trước
đây, yếu tố khoảng cách có thể là rào cản cho các dự án ở xa trung tâm thành phố, nhưng việc phát triển hạ tầng giao thông đang giúp kéo gần dự án lại với người tiêu
dùng.
Sang năm 2011, người ở có nhu cầu thực và có khả năng chi trả ở mức giá trị
thấp khơng thị trường được đáp. Nói cách khác, sản phẩm nhà giá thấp cung chưa
thanh toán đối với BĐS giá trị thấp (dưới 1,5 tỷ đồng), nhưng khơng có nguồn cung đáp ứng. Do nhiều nguyên nhân, nguồn cung căn hộ có diện tích dưới 60 m2/căn rất
hạn chế.
Người bán
Thị trường căn hộ
Thị trường luôn ln có nhu cầu và những dự án nào đáp ứng đúng nhu cầu thì bán vẫn tốt. Thời điểm năm 2006, nhà cho người thu nhập trung bình khá, loại
chung cư có mức giá vừa phải từ 400 đến 500 triệu đồng/căn hộ như chung cư Gia
Phú (Q.Bình Tân) giá bán từ 5-6 triệu đồng/m2 dễ bán hơn và đến năm 2007 bắt
đầu một cơn sốt mới, dự án Nam Long – Kiến Á (Q.9) giá bán 17-20 triệu đồng/m2.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu bị đóng băng và sụt
giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Giá chào bán dự án Nam Long – Kiến Á năm 2008 giảm 50% còn 9-10 triệu đồng/m2, dự án Phú Xuân- Nhà Bè mức giá bán trung bình 9 triệu đồng/m2. Đối với các dự án căn hộ giá trung bình phù hợp với những người có nhu cầu an cư thực sự trong năm 2009-2010, giá
bán dao động phổ biến từ 10-18 triệu đồng/m2, như dự án chung cư Đại Thành
Q.Tân Phú, Long Pụng Apartment (Q.Bình Tân) giá bán trung bình 12 triệu
đồng/m2; dự án Trường Thọ Apartment có giá từ 14-18 triệu đồng/m2; dự án Lotus Garden (Q.Tân Phú) giá bán 13,8 triệu đồng/m2; Era Town Q.7 giá 14,7 triệu
đồng/m2; căn hộ Phú Thạnh (Q.Tân Phú) 15-16 triệu đồng/m2.
Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TP.HCM qua các năm 2006-2011
- 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 Căn hộ
Lượng cung mới trong năm 6,895 11,055 9,694 10,983 20,818 40,621
Lượng cung cũ 20,000 26,895 37,950 47,644 58,627 79,445 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Nguồn: CB Richard Ellis ViệtNam
Qua biểu đồ cho thấy năm 2010, tổng lượng cung căn hộ tại thị trường bất
động sản TPHCM vào khoảng 80.000 căn, tăng gấp đôi năm 2007. Dự báo trong năm 2011, tổng lượng cung căn hộ trên địa bàn sẽ đạt con số xấp xỉ 120.000 căn, tăng 50% so với năm 2010 và tăng gấp 6 lần so với năm 2006. Trong đó, lượng căn
hộ được xây mới trong năm cung cấp cho thị trường qua các năm như: 2006 có khoảng 6.895 căn hộ, 2007 là 11.055 căn hộ, 2008 là 9.694 căn hộ (tương ứng với 24 dự án hoàn thành), 2009 là 10.983 căn hộ (tương ứng với 36 dự án hoàn thành),
2010 là 20.818 căn hộ (tương ứng với 55 dự án hoàn thành), và 2011 là khoảng
40.621 căn hộ (tương ứng với 79 dự án hoàn thành).
Thị trường nhà biệt thự
Sản phẩm nhà cho người giàu, phần phân khúc thị trường này nổi lên giữa lúc thị trường không tốt cho doanh nghiệp BĐS. Khách hàng của các khu biệt thự cao cấp là những người thành đạt, đã có gia đình. Họ cần nơi vừa để ở, vừa để
nghỉ ngơi và khẳng định mình. Giá căn biệt thự của dự án Villa Reviera tại quận 2
tương đương 6 tỷ đồng.
Hình 2.2 Lượng cung biệt thự tại TP.HCM qua các năm 2006-2011
- 500 1,000 1,500 2,000 2,500 Căn biệt thự
Lượng cung mới trong năm 800 110 - 50 160 240
Lượng cung cũ 800 1,600 1,710 1,710 1,760 1,920 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Theo báo cáo thị trường công ty Savills, Quý 2/2010 trên thị trường sơ cấp TP.HCM có khoảng 8 dự án biệt thự và nhà phố được chào bán với khoảng 800 căn
trong đó có 480 biệt thự và nhà phố được bán, đạt 56% đến 97%. Mặt bằng giá
chung cho toàn thị trường TP.HCM dao động từ 74.500-952.000 USD/căn, trong quý 4/2010, giá bán trung bình tính theo diện tích đất của biệt thự và nhà liền kề trên thị trường sơ cấp dao động từ 920 USD đến 4.000 USD/m2.
Theo Công ty BĐS Knight Frank, tiếp theo xu hướng của năm 2011, thị trường biệt thự, nhà phố và đất nền gắn liền với đất tiếp tục trải qua giai đoạn trầm lắng. Trong khi nguồn cung tăng đáng kể tại nhiều khu vực thì giá bán của phân khúc này không ngừng giảm. Các hoạt động giao dịch diễn ra tương đối với sự ghi nhận tỷ lệ bán tốt của dự án Sen Phương Nam ngay trên ranh giới giữa TP.HCM và Đồng Nai,
được đầu tư bởi VinaCapital và DIC Group. Các biệt thự ven sông là sản phẩm được nhiều người giàu lựa chọn, trong khi đó những căn có giá trị trong khoảng
là mức giá trung bình được chào bán trong quý. Riêng dự án Goldora đạt được giá trị giao dịch cao hơn mức trung bình của thị trường, với các giao dịch ở những căn có vị trí tốt có giá dao động từ 350.000 đến 700.000USD.
Thị trường văn phòng cho thuê
Đáp ứng nhu cầu ngày tăng, do vốn đầu tư nước ngoài ngày càng bùng nổ. Tính đến đầu năm 2007, tổng diện tích văn phòng cho thuê của TP.HCM đã đạt hơn 300.000 m2, nhiều cao ốc tại khu vực trung tâm thành phố như Daimond Plaza, Saigon Trade Center, Metropolitan, Sun Wah Tower…đều đạt tỷ lệ cho
thuê hơn 90% diện tích, thậm chí có rất nhiều cao ốc cho th cịn đạt tới 100%, nhưng trên thực tế vẫn không đáp ứng được nhu cầu tăng trong thời điểm đó với
giá cho th bình qn là
Theo điều tra về mơi trường kinh doanh do Tổ chức xúc tiến Thương mại Nhật
Bản (Jetro) công bố, năm 2010 TP.HCM có chi phí th văn phòng đắt nhất khu
vực ASEAN. Theo đó, tính trung bình mỗi m2 văn phịng tại TP.HCM có giá cho
thuê lên tới 57 USD một tháng. Với mức giá này, TP.HCM đã vượt mặt tất cả các thành phố khác tại Đông Nam Á, kể cả Singapore tính trên giá thuê hằng tháng (46,4 USD mỗi m2) hay Bangkok (19,8 USD mỗi m2).
Hình 2.3 Gía th văn phòng tại các thành phố Châu Á
49.8 57.2 64.8 72.8 46.4 19.8 42 57 18.3 70.8 0 10 20 30 40 50 60 70 80
Seoul Bắc Kinh Thượng Hải
Hong Kong
Singapore Bangkok Hà Nội TP.HCM Đà Nẵng Mum bai
U S D /m 2 /t h á n g
Nguồn thống kê: Jetro năm 2010
Hình 2.4 Nguồn cung văn phịng cho thuê tại TP.HCM phân theo hạng (ĐVT:m2)
- 50 0,0 00 1 ,00 0,0 00 1 ,50 0,0 00 2 ,00 0,0 00 2 ,50 0,0 00 Hạng C 18 0,0 00 300,000 410 ,00 0 6 20,000 720,000 79 0,0 00 Hạng B 11 0,0 00 300,000 380 ,00 0 4 00,000 510,000 75 0,0 00 Hạng A 13 0,0 00 100,000 110 ,00 0 2 30,000 390,000 41 0,0 00 2 006 2007 200 8 2 009 201 0 2 011
Năm 2008 dòng vốn FDI tiếp tục tăng mạnh vào thị trường BĐS. Theo Cục
Đầu tư nước ngồi – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so
với năm 2007, với 1.171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11,5 tỷ USD. Lĩnh vực BĐS thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết
đầu tư vào các dự án BĐS. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn
hộ cao cấp và khách sạn du lịch…
Các thể chế kinh doanh dịch vụ bất động sản
Trên thị trường đã xuất hiện nhiều tổ chức đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS, và khá phổ biến là các tổ chức môi giới, các tổ chức định giá, các sàn giao dịch, các tổ chức quản cáo, tư vấn và quản lý BĐS.
Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp
độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hoạt động khá
bài bản. Những cơng ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các công ty xây dựng, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thơng tin đưa ra có độ tin cậy khá cao.
Kế tiếp, khơng thể khơng kể đến các văn phịng nhà đất có kiểu làm ăn manh mún, hay là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, khơng có trình độ chuyên môn, chưa từng qua
trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về
BĐS thu thập được, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách
nhiệm trong các hoạt động của họ. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin
BĐS mà những người này đưa ra nhiều lúc khơng chính xác, thường không chịu sự
giám sát của bất cứ cơ quan nào. Do đó, hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thơng tin, cản trở việc kiểm sốt thị trường của chính phủ.
Các thể chế quản lý Nhà nước
Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường BĐS vừa hỗ trợ
cho thị trường này. Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại, bất cập, nhiều quy định đã tỏ ra lạc hậu. Chủ yếu do những quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục, chưa
đáp ứng được quá trình phát triển của thị trường. Mà hậu quả của những đợt biến động thị trường đã gây tác động tiêu cực đến xã hội, như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó khăn trong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa. Đặc biệt, đợt sốt đất 2007 - 2008 đã đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế. Người dân lao động khó có cơ
cho các doanh nghiệp BĐS, những doanh nghiệp “mọc” lên trong đợt sốt chẳng
mấy chốc đóng cửa, vì thua lỗ và nợ ngân hàng.