7. Kết cấu luận văn
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
3.2.2. Các giải pháp về thuế bất động sản
Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, việc sử dụng nguồn tài nguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động kinh tế phụ thuộc rất lớn
vào thu tiền sử dụng đất và chính sách thuế, hai nội dung này có mối quan hệ và phụ thuộc lẫn nhau. Nguồn thu tài chính từ đất phụ thuộc vào mục đích thu thuế, cụ thể mục đích chính của việc thu thuế là tăng thu ngân sách; Ổn định thị trường đất
đai; Hạn chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai; Bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất; Huy động quỹ đất vào phát triển kinh tế hiệu quả….và cũng có thể là đa mục tiêu.
Nhìn chung, thời gian qua ở Việt Nam có hai hình thức thu thuế chủ yếu, một là thuế đánh vào quyền sử dụng đất, hai là thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu nhập phát sinh từ quyền sử dụng đất. Khi luật
đất đai 2003 có hiệu lực, đến nay chúng ta có thể nhận dạng và phát hiện được
những bất cập để từ đó có hướng giải quyết phù hợp với nền kinh tế theo cơ chế thị
trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nơng nghiệp được tính trên cơ sở hoa lợi sinh ra từ việc sử dụng
đất, thuế được tính bằng thóc và quy ra tiền để nộp vào ngân sách. Qua số liệu từ
nguồn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn TP.HCM từ năm 2006-2011 (Bảng 2.5) đóng góp vào ngân sách TP.HCM là không đáng kể, mà loại thuế này
đánh vào đối tượng là người nơng dân trong khi đó đại đa số nơng dân cịn nghèo,
sản xuất nông nghiệp với quy mô nhỏ, manh mún và đời sống người nơng dân vẫn cịn nhiều khó khăn, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp cịn thấp. Do đó, loại thuế này sẽ là gánh nặng cho họ, khơng khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư sản xuất nông nghiệp mà cịn đẩy họ rời xa đồng ruộng, dẫn đến tình trạng bùng phát
trên, cần phải xây dựng một sắc thuế mới phù hợp sao cho khuyến khích nơng dân có diện tích nhỏ cho th nhưng khơng bán, khơng chuyển nhượng hoặc miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp, sẽ khuyến khích sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; hạn chế việc bỏ hoang đất, đồng thời các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tính tốn hiệu quả sử dụng đất nhằm đảm bảo có thu nhập khá hơn. Qua đó thúc đẩy phát triển nơng nghiệp, nông thôn.
Thuế Nhà đất
Điều chỉnh cách tính thuế cho phù hợp và nâng vai trò của thuế trong giải pháp
chống đầu cơ BĐS. Nên tiến hành đánh thuế đối với những người sở hữu diện tích sàn ở quá nhiều, cũng như tránh tình trạng mua nhiều nhà ở để đầu cơ, nên dựa trên diện tích nhà ở để đánh thuế suất, mức khởi điểm tính thuế đối với diện tích là trên 200m2. Diện tích tính thuế đối với nhà ở là tồn bộ diện tích sàn xây dựng, kể cả diện tích cơng trình phụ, diện tích ban cơng kèm theo (nếu có) của một căn hộ
chung cư hoặc nhà ở theo giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng. Đối với nhà vừa để ở vừa để kinh doanh thì phần diện tích kinh doanh vẫn tính vào diện tích chịu thuế trong trường hợp không xác định riêng được phần diện tích phục vụ kinh doanh. Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các
nhà ở chịu thuế.
Mặt khác, căn cứ tính thuế đối với nhà ở được xác định dựa trên giá tính thuế
đối với nhà ở. Mức khởi điểm tính thuế đối với nhà ở là 1 tỷ đồng. Giá tính thuế đối
với nhà ở được xác định bằng diện tích nhà ở chịu thuế nhân với giá tính thuế của 1m2 nhà ở. Trong đó, diện tích nhà ở chịu thuế là tồn bộ diện tích sàn xây dựng
(kể cả diện tích cơng trình phụ, diện tích ban cơng kèm theo nếu có) của một căn hộ
chung cư hoặc nhà ở theo giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp giấy chứng
nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng; Giá tính thuế của 1m2 nhà ở được xác định bằng 50% trên đơn giá 1m2 nhà ở xây dựng mới của nhà
ở cùng loại (kể cả trường hợp sử dụng nhà ở để cho thuê hoặc kinh doanh) do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định (theo đó, nhà ở có giá xây
dựng trên 2 tỷ đồng mới thuộc diện chịu thuế). Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế.
Ngồi ra, chỉ thu thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi, tức là chỉ áp dụng việc thu thuế nhà ở đối với trường hợp sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi. Việc xác định diện tích
chịu thuế đối với trường hợp sở hữu từ căn nhà thứ 2 trở đi được quy định như sau: Diện tích tính thuế đối với nhà ở là tồn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích cơng trình phụ, diện tích ban cơng kèm theo nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng. Đối với nhà vừa để ở vừa để kinh doanh thì phần diện tích kinh doanh vẫn tính vào diện tích chịu thuế trong trường hợp khơng xác định riêng được phần diện tích phục vụ kinh doanh. Đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các nhà ở chịu thuế tính từ căn nhà thứ 2 trở đi.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thực tế, như đã trình bày trong chương 2, thực trạng thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do UBND TP.HCM ban hành, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Vì vậy, trong thời gian tới cần xây dựng lại bảng giá đất theo đúng nội dung Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn, giá đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường nhằm hạn chế
đến mức thấp nhất các giao dịch ngầm trên thị trường và thu hẹp khoảng cách giữa
giá thị trường và giá đất do UBND TP.HCM quy định, đồng thời hạn chế được
nguồn hàng hoá BĐS phi pháp cho thị trường và tạo nên một thị trường BĐS phát
triển như mong muốn để góp phần vào việc phát triển chung của nền kinh tế TP.HCM trong thời gian qua.
Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với đất ở đô thị, các dự án phát triển nhà ở để tạo lập tính pháp lý cho
hàng hóa BĐS, nhằm tăng hiệu quả trong cơng tác quản lý, kiểm sốt, số lượng, quy mô BĐS, hạn chế giao dịch BĐS trên thị trường phi chính thức, góp phần làm tăng tính minh bạch thị trường BĐS. Điều quan trọng là khi các tài sản BĐS được cấp giấy tờ pháp lý hợp pháp khi thực hiện giao dịch chủ thể mua-bán sẽ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, mức thuế suất nộp phải phù hợp và khuyến khích giao dịch minh bạch.
Đối với các khu đất tuy khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ theo hiện hành, nhưng đất được sử dụng lâu dài và khơng có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch cần
phải xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý hành chánh, xem xét giảm thiểu các thủ tục theo phương thức đơn giản nhất
chứng nhận cũng như quy định cụ thể thời gian thụ lý hồ sơ và trao trả hồ sơ.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo cách tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp như được trình bày ở chương 2,
giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm kể từ ngày 01/01/2012. Trong khi thị trường đất đai và giá đất có thể biến đổi đáng kể chỉ trong vòng một năm. Mục đích của đánh
thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp nhằm hạn chế đầu cơ vì vậy, cần phải nâng giá
đất tính thuế sát với giá đất thị trường. Cụ thể phải nâng khung giá đất của Chính
phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh lên ngang mức thị trường, tránh tình trạng làm thất thu ngân sách. Đồng thời, lựa chọn cách đánh thuế đất phù hợp, đảm bảo hiệu quả về phân bổ và quản lý, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Do đó,
bước đầu khơng nên sử dụng thuế đất vì mục tiêu tăng thu ngân sách hay hạn chế đầu cơ mà chỉ chú trọng đạt được hiệu quả trong quản lý nhà, đất. Và thuế đất cần hướng đến khuyến khích khai thác, sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo công bằng, điều tiết lợi ích từ những chủ thể có thu nhập cao sang người có thu nhập thấp.