7. Kết cấu luận văn
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM
Trong giai đoạn 2011-2015, dựa trên các chủ trương, chính sách của Nhà nước trong thời gian tới, TP.HCM định hướng phát triển thị trường BĐS như sau:
– Phát triển thị trường BĐS, Thành phố sẽ xây dựng khoảng 39 triệu m2 nhà ở, tương ứng mỗi năm phát triển 7,8 triệu m2, nâng tỷ lệ nhà ở lên 17m2/người dân. Trong đó xây dựng 4.695 căn nhà ở xã hội, 10.000 căn hộ cho người thu nhập thấp
và 67.000 chỗ lưu trú cho công nhân [6].
– Phát triển thị trường BĐS TP.HCM, từ nay đến năm 2015, Thành phố cần khoảng 30.000[7] căn hộ để đáp ứng nhu cầu tái định cư giải phóng mặt bằng các dự
án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
– Thành phố sẽ thành lập Tổng công ty phát triển nhà ở để tập trung nguồn lực
đầu tư và phát triển quỹ đất và nhà ở công sản của Thành phố và thành lập Quỹ đầu tư bảo lãnh vốn cho các dự án nhà ở xã hội.
– Phát triển thị trường BĐS, trong đó tập trung phát triển chỗ ở cho các đối tượng
chính sách và người lao động. Phát biểu chỉ đạo tại hội nghị, Chủ tịch UBND
TP.HCM Lê Hoàng Quân nhấn mạnh ý nghĩa và tầm quan trọng của chương trình phát triển nhà ở đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Thành phố. Chương trình khẳng định chủ chương, chính sách của Đảng và nhà nước chăm lo chỗ ở cho các
đối tượng chính sách và người lao động.
– Thúc đẩy cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện điều kiện sống của người dân. Thông qua các chương trình nhà ở, góp phần hình thành các cơ chế, chính sách của nhà nước đối với thị trường nhà ở, BĐS.
– Trong 5 năm 2011-2015, Thành phố tiếp tục coi trọng việc phát triển chương
trình nhà ở là một trong những chương trình phát triển kinh tế-xã hội chủ yếu.
6 Báo cáo số 123/BC-UBND của UBND TP.HCM ngày 04/10/2010
7
3.1.2. Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM
– Phát triển thị trường BĐS gắn liền với phát triển ngành xây dựng và kinh doanh
BĐS nhằm bảo đảm xây dựng một môi trường sống tốt, phát triển theo hướng bền
vững, thân thiện với môi trường, phát triển hệ thống giao thông liên vùng thuận tiện có tính kết nối cao và xây dựng một thị trường BĐS có giá cả hợp lý, có sự khác biệt và có sức cạnh tranh cao.
– Phát triển thị trường BĐS TP.HCM, góp phần phát triển từng bước hình thành thị trường BĐS của cả nước, trên cơ sở phát triển quỹ đất đủ lớn, để đáp ứng yêu cầu cho các dự án có quy mơ lớn dự kiến triển khai trong giai đoạn tới; phát triển thị
trường nhà ở cho thuê, các khu văn phòng cao cấp.
– Phát triển thị trường BĐS đi đôi với sự phát triển các dự án đầu tư như: Xây
dựng các khu, cụm công nghiệp; Xây dựng hạ tầng giao thông; dự án xử lý chất thải; Xây dựng các khu đô thị, trung tâm thương mại quy mô lớn; Bệnh viên chuyên khoa tiêu chuẩn quốc tế; Xây dựng các tòa nhà cao ốc, các khu chung cư cao cấp; Xây dựng các khách sạn, khu du lịch đạt chuẩn 5 sao.
– Phát triển thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển, nâng cấp đô thị cải thiện
đời sống của cư dân đô thị, cải thiện hạ tầng kỹ thuật tại các khu thu nhập thấp.
– Phát triển thị trường BĐS góp phần hiệu chỉnh lãi suất cho vay BĐS phù hợp có thể khoảng 13,5-15%/năm, nhằm tăng thanh khoản cho các sản phẩm BĐS, trong
đó thị trường căn hộ cần được ưu tiên.
– Phát triển thị trường BĐS có liên hệ mật thiết với cấu trúc bộ ba: ngân hàng- chứng khoán- BĐS. Bộ ba này có mối quan hệ khăng khít với nền kinh tế. Tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại nên đặt trong tổng thể giải quyết chung với thị
trường chứng khoán và thị trường BĐS. Tảng băng của BĐS quá lớn và tất cả thanh
khoản của nền kinh tế đều nằm ở đây, chỉ khi nào “ấm” lên thì mới tạo được thanh khoản cho nền kinh tế.
– Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, nhằm đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở để phát triển đô thị và thu hút nguồn vốn trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các lĩnh vực BĐS và tạo một sức cầu lớn cho các lĩnh vực liên quan như sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình… bởi do những liên kết xi và liên kết ngược của
ngành BĐS với các ngành kinh tế khác.
– Phát triển thị trường BĐS khi các doanh nghiệp BĐS đủ năng lực cạnh tranh. Nghĩa là doanh nghiệp cần nhận thức rằng chiến lược tăng doanh thu, lợi nhuận chỉ là kết quả cần đạt đến. Muốn đạt được mục tiêu này phải bắt đầu từ chiến lược nâng
cao sức cạnh tranh để chiếm lĩnh thị trường. Chú ý đào tạo nguồn nhân lực, đổi mới công nghệ để chuẩn bị hành trang cần thiết khi kinh tế thế giới vượt qua thời kỳ trì trệ.
3.1.3. Hồn thiện các yếu tố cơ bản cấu thành thị trường bất động sản
Người mua
Tăng cường cung cấp thông tin minh bạch cho người mua như ai bán gì, ở đâu, khi nào, chất lượng ra sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những điều kiện này sẽ làm cầu nối giữa cung-cầu và làm ảnh
hưởng đến thị trường như hoặc là tạo nên sự biến động hoặc là tạo nên tính bền vững cho thị trường BĐS phát triển.
Người bán
Thông qua các sàn giao dịch BĐS, người bán là các doanh nghiệp BĐS nên tiến
hành điều tra, khảo sát nhu cầu khách hàng như ai cần mua gì, ở đâu và khi nào,
giá cả và thị hiếu của khách hàng ra sao…Một thị trường BĐS ổn định khi cung
phát triển đồng bộ với “nhịp sống và sự đòi hỏi” của cầu. Bên cung có thể dễ dàng nắm bắt được khách hàng cần gì, ở đâu và khi nào. Các chủ đầu tư cần nắm kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất với giá thấp nhất có thể được khi có tín hiệu của cầu.
Tóm lại, thành phố cần định hướng về giá cả BĐS phù hợp để phát triển thị
trường BĐS, làm căn cứ xây dựng định hướng phát triển thị trường BĐS ở các địa phương trong thành phố, tránh tình trạng mất cân đối cung – cầu. Tạo điều kiện thuận lợi để người mua và người bán dễ dàng gặp nhau, hạn chế các giao dịch có
tính cơ hội, đầu cơ. Đa dạng hoá các sản phẩm BĐS, giá cả phù hợp với số đông,
tránh tình trạng khang hiếm các mặt hàng thứ cấp mà đa số người dân đang cần.
Phân khúc cân đối thị trường BĐS, hạn chế tập trung cung sản phẩm BĐS cho một
mức cầu ảo trong phân khúc thị trường cấp cao, trong khi nhu cầu thực lại không
được quan tâm đúng mức.
Các thể chế kinh doanh dịch vụ Bất động sản
Cần có sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh BĐS
đối với các tổ chức môi giới, tư vấn pháp lý và thẩm định giá về BĐS khi có hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới BĐS. Nhà nước cần kiểm
từng qua các trường lớp bài bản hay chưa được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, tư vấn. Cần áp dụng các biện pháp chế tài đối với các tổ chức này khi cung cấp chất lượng dịch vụ môi giới, tư vấn sai lệch, không đúng làm ảnh hưởng xấu
đến thị trường BĐS và chịu trách nhiệm về dịch vụ của mình. Các tổ chức này phải mua bảo hiểm nghề nghiệp hoặc trích quỹ dự phịng để đền bù những tổn thất gây ra cho khách hàng do chất lượng tư vấn sai sót.
Các thể chế quản lý Nhà nước
Nâng cao vai trị quản lý tích cực của Nhà nước trên thị trường BĐS. Loại bỏ hoặc hạn chế các thủ tục hành chánh lỗi thời, lạc hậu. Ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể các chính sách của Nhà nước đến các cơ quan ban ngành đồng bộ thực hiện. Kịp thời, linh động khắc phục những biến động xấu của thị trường BĐS có thể gây
tác động bất lợi cho nền kinh tế.
3.2. CÁC GIẢI PHÁP VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM
3.2.1. Các giải pháp về tín dụng ngân hàng
Theo thống kê, tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn
còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Ước tính, số vốn
đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều
dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Tỷ lệ nợ xấu tăng trong đầu tư kinh doanh BĐS thời gian qua đã buộc các ngân hàng
trở nên thận trọng hơn về việc giải ngân và từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh
BĐS. Như vậy, có thể thấy việc huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS đang ngày
một khó khăn hơn. Cho nên, trong điều kiện thị trường BĐS đang có nhiều biến
động, giải pháp huy động vốn qua kênh tín dụng cho đầu tư kinh doanh BĐS cần
được thực hiện theo hướng sau:
Cần tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh BĐS. Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn bằng cách ngân hàng cần phải nâng cao năng lực quản trị rủi ro thanh khoản tốt để đảm bảo số
dư vốn ngắn hạn tương đối ổn định tại ngân hàng. Đồng thời, cần phải thiết lập và
ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư.
Cần loại nhóm BĐS ra khỏi khái niệm phi sản xuất và nên tiếp tục mở rộng dịng vốn chảy vào BĐS. Chính phủ cần xem xét lại khái niệm phi sản xuất và sản xuất để giới hạn mức tăng trưởng tín dụng thì cần định nghĩa và phân loại rõ lĩnh vực nào là phi sản xuất và sản xuất. Nghị quyết 11 của Chính phủ đặt ra giới hạn
tăng trưởng tín dụng cho các khoản vay đối với lĩnh vực phi sản xuất của nền kinh
tế, trong đó có BĐS với mục tiêu thắt chặt tín dụng với nhóm đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, cách áp dụng các biện pháp này vơ hình trung đã loại đối tượng người mua hợp pháp và các nhà đầu tư BĐS ra khỏi nhóm được vay vốn mà sự tham gia của họ trên thị trường là chính đáng, khiến thị trường BĐS bị đình trệ. Hơn nữa, ngành
BĐS ln có mối liên hệ gắn kết với nhiều ngành khác như: thị trường vật liệu xây
dựng, trang trí nội thất, thị trường tài chính, tín dụng, thị trường lao động.
Bản thân các ngân hàng cần cải thiện quá trình cho vay, nâng cao trình độ
chun mơn, bồi dưỡng đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ cán bộ, nhân viên nhằm nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm sốt nợ xấu tín dụng hạn chế rủi ro tìm ẩn. Nâng cao chất lượng, tính chun nghiệp trong cơng tác thẩm định các dự án vay vốn đầu
tư, kiên quyết tạm thời không cho vay đối với tất cả các dự án không hiệu quả, hoặc
thời gian hồn vốn q dài.
Phịng ngừa rủi ro đối với tài sản thế chấp bằng BĐS. Để hạn chế rủi ro này thì ngân hàng cần áp dụng biện pháp quản lý chặt chẽ, bằng cách thành lập bộ phận thẩm định độc lập với bộ phận tín dụng, khi cần thẩm định bộ phận tín dụng cung cấp đầy đủ, chi tiết, trung thực về thông tin tài sản để gửi cho bộ phận quản lý rủi ro
xác định giá trị tài sản, dựa trên sự định giá của bộ phân kiểm soát mới thực hiện các bước tiếp theo trong quy trình cho vay.
Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch BĐS (hợp pháp)
để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử
dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang
thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó, cần phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho các
hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào BĐS.
Cần có những giải pháp hữu hiệu để giảm tỷ trọng dư nợ xấu BĐS trong tổng
dư nợ tín dụng cho vay BĐS các ngân hàng dùng nguồn vốn huy động ngắn hạn cho
vay trung, dài hạn BĐS, vì vậy các ngân hàng nên cơ cấu lại nguồn vốn trung, dài hạn. Nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án có hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ của tổ chức tín dụng đẩy nhanh việc mua bán nợ. Để có thể giải quyết được nợ xấu hiện nay, Nhà nước có thể phát hành trái phiếu chính phủ để mua nợ, hoặc thành lập tổng công ty mua bán nợ chuyên nghiệp, giúp tháo gỡ tình hình nợ xấu
đang gia tăng tại các ngân hàng. Qua đó, ngân hàng tiếp tục tái cơ cấu nguồn vốn
cung ứng và giúp doanh nghiệp có điều kiện vay mới.
3.2.2. Các giải pháp về thuế bất động sản
Đất đai là một nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, việc sử dụng nguồn tài nguyên đó như thế nào cho hiệu quả trong hoạt động kinh tế phụ thuộc rất lớn
vào thu tiền sử dụng đất và chính sách thuế, hai nội dung này có mối quan hệ và phụ thuộc lẫn nhau. Nguồn thu tài chính từ đất phụ thuộc vào mục đích thu thuế, cụ thể mục đích chính của việc thu thuế là tăng thu ngân sách; Ổn định thị trường đất
đai; Hạn chế tích tụ đầu cơ lũng đoạn đất đai; Bảo tồn, duy trì và phát triển quỹ đất; Huy động quỹ đất vào phát triển kinh tế hiệu quả….và cũng có thể là đa mục tiêu.
Nhìn chung, thời gian qua ở Việt Nam có hai hình thức thu thuế chủ yếu, một là thuế đánh vào quyền sử dụng đất, hai là thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu nhập phát sinh từ quyền sử dụng đất. Khi luật
đất đai 2003 có hiệu lực, đến nay chúng ta có thể nhận dạng và phát hiện được
những bất cập để từ đó có hướng giải quyết phù hợp với nền kinh tế theo cơ chế thị
trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nơng nghiệp được tính trên cơ sở hoa lợi sinh ra từ việc sử dụng
đất, thuế được tính bằng thóc và quy ra tiền để nộp vào ngân sách. Qua số liệu từ
nguồn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn TP.HCM từ năm 2006-2011 (Bảng 2.5) đóng góp vào ngân sách TP.HCM là không đáng kể, mà loại thuế này
đánh vào đối tượng là người nơng dân trong khi đó đại đa số nơng dân cịn nghèo,
sản xuất nông nghiệp với quy mô nhỏ, manh mún và đời sống người nông dân vẫn