7. Kết cấu luận văn
2.2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ
2.2.1. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản TP.HCM
Thực trạng về tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS TP.HCM từ năm
2006 - 2007 được phản ánh qua các chỉ số như: số dư nợ tín dụng, mức lãi suất cho vay và tỷ lệ dư nợ xấu cho vay BĐS.
Qua diễn biến tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM trong nhiều năm qua (xem Bảng 2.1), thị trường BĐS bao giờ cũng chịu
tác động không nhỏ từ động thái của các ngân hàng. Nếu các ngân hàng rộng cửa
cho vay mua bán nhà, đất thì sẽ kích thích mạnh mẽ tới nhu cầu, nếu thắt chặt cho vay thì thị trường sẽ hoạt động trì trệ thậm chí bị đóng băng.
Hình 2.5 Dư nợ tín dụng và tổng dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn
TP.HCM từ 2006-2011 229,747 25,549 406,353 61,252 502,686 63,064 571,366 78,290 709,087 98,256 753,760 93,746 - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 Tỷ đồng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tổng dư nợ TD Dư nợ TDBĐS Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Hình 2.6 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS tại các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 -5.00% 139.74% 2.96% 24.14% 25.50% -4.59% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tốc độ tăng Dư nợ TDBĐS Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Các hoạt động tín dụng của mỗi ngân hàng thương mại đều căn cứ, tuân thủ và xuất phát từ chính sách tín dụng của ngân hàng. Chính sách tín dụng, có thể coi như một cương lĩnh tài trợ của một ngân hàng thương mại, bao gồm các quan điểm, chủ
trương, định hướng, quy định chỉ đạo hoạt động tín dụng và đầu tư của ngân hàng thương mại. Do đó, dư nợ BĐS hiện nay tập trung chủ yếu ở loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, cịn lại là các loại hình cho vay BĐS khác. Theo số
liệu thu thập từ NHNN chi nhánh TP.HCM, tỷ trọng dư nợ cho vay phân theo nhóm
sản phẩm có cơ cấu cụ thể qua số liệu ở Phụ lục Bảng 2.2.
Trong số các dự án đầu tư BĐS nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm,
đó là đầu tư xây nhà và sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh
doanh BĐS khác. Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21.400 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, yếu tố lãi suất ngân hàng giữ vai trò quyết định trong việc lưu chuyển nguồn vốn từ các ngân hàng sang các chủ đầu tư làm dự án hay các khách hàng có nhu cầu mua nhà ở, căn hộ chung cư... trên thị trường BĐS. Hiện nay, lãi suất tín dụng cho vay ở mức cao cũng là nguyên nhân ảnh hưởng lớn đến nhu cầu mua nhà ở của khách hàng cịn rất lớn do chi phí trả lãi hằng tháng tăng lên đáng kể (xem Bảng 2.3).
Từ số liệu về lãi suất cho vay BĐS tại TP.HCM qua các năm 2006 – 2011 có chiều
hướng tăng, vì lãi suất cho vay phụ thuộc rất nhiều vào tình hình thị trường BĐS, khi thị trường suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề, cho nên để bù lại phần rủi ro trên ngân hàng buộc tăng lãi suất. Bên cạnh đó, do tính chất cho vay
kinh tế, về chính sách, về lãi suất và cả về sức khỏe của người đi vay,... Còn về chủ quan, là rủi ro trong việc huy động vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn. Ngoài ra, khi thị trường BĐS suy giảm, hoạt động kinh doanh khách hàng gặp khó khăn dẫn đến khả năng thanh toán nợ ngân hàng của khách hàng rất thấp, gần như mất khả năng thanh toán khi thị trường “đóng băng”, khi đó nợ xấu cho vay BĐS của
ngân hàng sẽ tăng, đỉnh điểm là năm 2008 với số dư nợ xấu cho vay BĐS của các
ngân hàng thương mại tại TP.HCM là 5,941.65 tỷ đồng, chiếm 9.42% trên tồng dư
nợ cho vay BĐS (xem Bảng 2.4).
Hình 2.7 Lãi suất cho vay BĐS (VNĐ) bình quân tại TP.HCM so với lãi suất cho
vay bình quân cả nước từ năm 2006-2011
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM