7. Kết cấu luận văn
2.2. THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ
2.2.2. Thực trạng thuế đối với thị trường bất động sản TP.HCM
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp giúp nhà nước quản lý được quỹ đất nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, làm gia tăng hàng hóa BĐS trên thị trường. Căn cứ để tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp dựa trên một số yếu tố gồm: Diện tích tính thuế dựa vào tờ khai của
hộ; Hạng đất được căn cứ vào địa chất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều kiện thuận lợi về tưới tiêu; Thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích canh tác (01 ha) của từng hạng đất. Số thóc này được quy ra thành tiền để thu thuế, giá thóc để quy ra tiền để thu thuế là giá thị trường của từng
địa phương theo thời vụ mùa thu thuế.
Qua đó, sự bất cập trong quy định thu thuế bằng hiện vật (thóc) và bằng tiền dẫn đến những khó khăn và bất hợp lý khi mất mùa, được mùa, biến động của giá cả,
Hình 2.8 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại TP.HCM từ năm 2006-2011 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 Triệu đồng 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Số thu thuế s ử dụng đất nơng nghiệp
Nguồn: Bộ tài chính
Thuế nhà đất
Theo Luật Thuế Nhà đất, mỗi hạng đất sẽ có một mức thuế cụ thể thơng qua cách tính bằng số kg thóc trên 01 ha của từng hạng đất căn cứ vào mục đích sử dụng và khả năng thu hoa lợi trên đất.
Hơn nữa, hiện nay việc thu thuế đất đai theo Luật Đất đai năm 2003 lại sử
dụng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong khung giá của Chính phủ
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất ...
Cách tính mới này dựa trên thuế suất và giá tính thuế, giá tính thuế nhà, đất là giá trị nhà đất được xác định theo diện tích nhà, đất phải chịu thuế nhân với giá của mỗi m2 nhà, đất tương ứng do Nhà nước ban hành. Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ áp
các thuế suất theo từng thang bậc quy định để tính số thuế cần nộp hàng năm.
Hình 2.9 Số thu thuế nhà đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011
- 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 T riệu đồng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Số thu thuế nhà đất Nguồn: Bộ tài chính
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải
nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Kể từ ngày 1/1/2009 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.
Cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất dựa trên diện tích đất chuyển
nhượng, giá đất và thuế suất được quy định như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng chịu thuế là diện tích đất thực tế chuyển nhượng; – Giá đất tính thuế là giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định;
– Thuế suất áp dụng là 2% đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
và 4% đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nơng nghiệp.
Quy định giá tính thuế đất là giá trúng đấu giá sẽ tạo bất hợp lý nếu có một BĐS liền kề được chuyển nhượng và xác định giá chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất do UBND TP.HCM ban hành, trong khi giá này thấp hơn rất nhiều
so với giá thị trường. Điều này cũng góp phần hình thành các giao dịch “ngầm” trên thị trường. Chấp nhận việc giao dịch không thông qua cơ quan quản lý Nhà nước,
do đó khơng đóng các khoản thuế theo quy định hiện hành cũng đồng nghĩa với việc người mua có tài sản khơng hợp pháp (cụ thể xem Bảng 2.7).
Hình 2.10 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011
- 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Triệu đồng
Số thu thuế chuyển quyền s ử dụng đất
Nguồn: Bộ tài chính
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Từ ngày 01/01/2012, luật Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực thay cho Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành. Theo loại thuế này, mức thuế suất áp dụng đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất ở trong hạn mức là 0,03%. Việc
quy định mức thuế suất 0,03% được căn cứ trên cơ sở mức thuế nhà, đất hiện hành.
Về cơ bản, số thuế phải nộp sẽ không thay đổi nhiều so với thuế nhà đất. Do đó, luật thuế này khơng tác động đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và
người dân. Trừ trường hợp có nhiều đất, đất vượt hạn mức, sử dụng đất không đúng
mục đích, quy định và đất lấn chiếm.
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Đối với đất nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh
thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ. Đối với cơng trình xây
dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích cơng trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành 01/01/2012.
Thuế suất được xác định theo biểu thuế lũy tiến, cụ thể phần diện tích trong hạn mức sẽ áp thuế suất 0,03%, phần diện tích vượt khơng q ba lần hạn mức sẽ áp thuế 0,07% và phần diện tích vượt trên ba lần hạn mức sẽ áp thuế suất 0,15%.
2.2.3. Thực trạng các khoản thu tài chính khác đối với thị trường bất động sản TP.HCM
Thu tiền sử dụng đất
Theo qui định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số
44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Cụ
thể như sau:
- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất sử dụng ổn
định lâu dài và Nhà nước giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm, thu
tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất do UBND tỉnh ban hành (hoặc giá đất
trúng đấu giá, đấu thầu); Trường hợp Nhà nước giao đất dự án có có thời hạn
sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không
được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm, theo công thức sau:
- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Mức thu là phần chênh lệch địa tô giữa giá đất của mục đích sử dụng mới so với giá đất của mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy trình xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho doanh
thẩm định lại, sau đó sở Tài chính sẽ trình UBND tỉnh, thành phố chấp thuận để làm
cơ sở đóng tiền. Thời gian của quy trình trên kéo dài ít nhất 6 tháng (xem Bảng 2.8).
Hình 2.11 Số thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011
- 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 9,000,000 Triệu đồng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Số thu tiền sử dụng đất Nguồn: Bộ tài chính
Thu tiền thuê đất
Pháp luật quy định về tiền thu đất phản ánh một số điểm như: Phân biệt chính sách
thuê đất đối với các tổ chức trong và ngoài nước gây bất bình đẳng về nghĩa vụ giữa
những tổ chức được nhà nước cho thuê; Giá thuê đất áp dụng cho các tổ chức trong
nước thấp hơn giá cho thuê trên thị trường, dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả, gây thất thu ngân sách Nhà nước và khó khăn trong quản lý.
Hình 2.12 Số thu tiền thuê đất tại TP.HCM từ năm 2006-2011
- 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Triệu đồng
Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước
Nguồn: Bộ tài chính
Căn cứ tính tiền thuê đất dựa vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, nên những vấn đề nêu trên đối với chính sách thu tiền sử dụng đất cũng tương tự như thu tiền thuê đất. Tuy nhiên mức thu tiền thuê đất hiện nay quá thấp so với mức thu tiền sử dụng đất, giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm chỉ bằng khoảng 35% tiền sử dụng đất cùng thời hạn sử dụng (0,5% x 70 năm), ngoài ra đối tượng thuê đất thì khơng phải nộp thuế sử dụng đất (thuế SDĐNN, thuế nhà đất) hàng năm như trường hợp được giao đất. Bên cạnh đó giá thuê đất thấp sẽ không thúc đẩy việc sử dụng
2.2.4. Thực trạng các quỹ đầu tư đối với thị trường bất động sản TP.HCM
Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM
Là quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước và phi lợi nhuận có vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, thành lập để cung cấp các nguồn tài chính cho các dự án phát triển nhà ở cho những
người có thu nhập thấp sống tại thành phố. Các hoạt động của quỹ liên quan đến
cho vay mua nhà thuộc cá nhân, đối tượng được vay là cán bộ, công chức, viên
chức nhà nước thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách thành phố; các đối tượng khác theo chỉ đạo của UBND TP. Mức vốn vay ưu đãi tối đa 70% giá trị căn hộ/nhà,
nhưng không vượt quá 300 triệu đồng/một hồ sơ. Thời hạn vay tối đa 15 năm. Lãi
suất cho vay sẽ được điều chỉnh từng thời kỳ theo quyết định của UBND TP.HCM. Ngoài ra, Bộ Xây dựng đề nghị thành lập Quỹ phát triển nhà ở theo Điều 75 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định việc lập Quỹ phát triển nhà ở được hình thành
từ nguồn tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, với mức tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của dự án. Thông qua Quỹ duy trì vai trị của Nhà nước trên thị trường, đồng thời ưu tiên cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi.
Quỹ đầu tư phát triển địa phương
Năm 1997, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định thí điểm thành lập Quỹ đầu tư phát triển tại TP.HCM. Mặc dù nguồn vốn bổ sung thêm còn chiếm tỷ trọng nhỏ (khoảng 10% tổng vốn điều lệ của Quỹ) nhưng đã cho thấy nhiều Quỹ đã hoạt động có hiệu quả; nguồn vốn được bảo toàn và phát triển. Số vốn điều lệ tối thiểu để thành lập Quỹ đầu tư phát triển địa phương là 100 tỷ đồng.
Năm 2010, nhằm hỗ trợ các Quỹ đầu tư phát triển địa phương nâng cao vai trị, năng lực hoạt động Chính phủ đã ký với Ngân hàng thế giới Hiệp định Tài chính về
dự án Quỹ đầu tư phát triển địa phương. Theo đó, Ngân hàng thế giới cam kết cung cấp khoản tín dụng 185 triệu USD cho các Quỹ đầu tư phát triển địa phương đủ
năng lực, điều kiện cho vay lại. Mục tiêu của dự án là nhằm hỗ trợ năng lực tài
chính và quản trị cho các Quỹ trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị trên địa bàn. Quỹ đầu tư phát triển địa phương TP.HCM là một trong sáu Quỹ đầu tư phát triển địa phương được Ngân hàng thế giới đánh giá đủ điều kiện tham gia dự án, cịn có Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Tiền Giang, Đà Nẵng.
Quỹ đầu tư bất động sản
nước ngoài như: Quỹ đầu tư do Indochina Capital quản lý với số vốn 42 triệu USD,
Quỹ Vietnam Oppprtunity Fund của Công ty VinaCappital quản lý có số vốn là 171 triệu USD và Quỹ VinaLand số vốn là 205 triệu USD (xem Bảng 2.10).
Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính
đến tháng 11/2011, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS
chỉ đạt hơn 464 triệu USD. Đây cũng là mức thấp kỷ lục trong vòng 5 năm qua.
Năm 2008, vốn FDI đổ vào BĐS đạt 23 tỷ USD, năm 2009 đạt 21,48 tỷ USD. Năm
2010 do khủng hoảng kinh tế toàn cầu FDI dành cho BĐS đạt 6,8 tỷ USD.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân của sự sụt giảm này là do các nhà đầu tư
nước ngồi, các quỹ lớn đang gặp khó khăn về tài chính, vì vậy khơng thể tiếp tục
mở rộng đầu tư mà chỉ tập trung hoàn thành các dự án đã triển khai. Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam cũng đang gặp rất nhiều vấn đề như khơng có tính thanh khoản, giá giảm mạnh nên khơng tạo sức hút với các nhà đầu tư nước ngoài.
Hình 2.13 Nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS tại Việt nam từ năm 2006-2011
1.700 5.000 23.000 7.300 6.800 0.464 - 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 Tỷ USD 2006 2007 2008 2009 2010 2011
FDI đầu tư vào BĐS
Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư
2.3. PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.3.1. Mơ hình hồi qui bội MLR[1]
Mơ hình hồi qui bội MLR biểu diễn mối quan hệ giữa hai hay nhiều biến độc lập với một biến phụ thuộc định lượng.
Như đã giới thiệu ở chương 1, thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều yếu tố như: Tín dụng ngân hàng; Thuế BĐS và Các khoản thu tài chính khác… Các yếu tố
này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung, cầu, giá BĐS nói chung và tác động đến
1 Nguyễn Đình Thọ, 2011. Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh. Hà nội: Nhà xuất bản Lao
sự phát triển chung của thị trường BĐS. Trên cơ sở đó, đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM.
Do hạn chế về nguồn thu thập số liệu nên Luận văn chỉ đưa ra mơ hình nghiên cứu
tác động của các hoạt động tài chính (tín dụng ngân hàng cho vay BĐS; thuế và các
khoản thu tài chính BĐS) đến nguồn cung BĐS (căn hộ, biệt thự, văn phòng cho thuê) như sau:
Hình 2.14 Mơ hình nghiên cứu tổng quát tác động của các hoạt động tài chính đến
nguồn cung BĐS.
Mơ hình hồi qui bội được sử dụng để ước lượng các tác động của các hoạt động tài chính đến nguồn cung BĐS. Phương trình ước lượng có dạng tổng quát như sau:
F = β0 + β1 Z1 + β2 Z2
Trong đó: Biến phụ thuộc là nguồn cung BĐS: F
Các biến độc lập là các biến tác động đến nguồn cung BĐS, gồm có: - Z1: Biến tín dụng ngân hàng cho vay BĐS
- Z2: Biến thuế và các khoản thu tài chính BĐS
Với β0: mức độ tác động của các nhân tố ngoài các nhân tố chính trong mơ hình.