7. Kết cấu luận văn
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT
3.2.3. Các giải pháp về các khoản thu tài chính khác
Thu tiền sử dụng đất
Thành phố có thể dựa vào khoản thu tiền sử dụng đất để hạn chế đầu cơ BĐS, đồng thời phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, lành mạnh. Chẳng hạn việc thu tiền sử dụng đất đánh thuế lên căn nhà, hoặc mảnh đất thứ hai trở đi của người dân
theo phương pháp lũy tiến và thuế suất tính theo giá trị của BĐS. Như vậy, chi phí
sở hữu thêm một căn nhà thứ 2 sẽ tăng lên do thuế (ngoài giá mua). Trong một thị
trường mà tỷ lệ đầu cơ cao thì chính sách này có tác động rất mạnh do tỷ lệ lớn BĐS sẽ bị đánh thuế. Lúc đó hành vi hợp lý của người sở hữu nhà thứ 2 là phải
càng bán nhanh càng tốt hoặc phải cho thuê lại để bù đắp chi phí. Điều này cũng sẽ làm cho những căn nhà bỏ hoang giảm dần vì chi phí sở hữu cao. Điều này cũng có nghĩa là nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm của xã hội sẽ được sử dụng một cách hợp lý hơn.
Tuy nhiên, nếu chính sách này được áp dụng cũng sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BĐS. Trước mắt tình trạng đầu cơ giảm sẽ làm cho giá nhà giảm theo. Các doanh nghiệp BĐS sẽ càng thêm khó khăn. Mặc dù vậy, về dài hạn chính sách này sẽ mang đến rất nhiều lợi ích cho nền kinh tế. Nhà nước sẽ thu được lượng ngân sách khá, giá nhà sẽ giảm về phù hợp với nhu cầu thực của người dân hơn.
Với thực trạng thu thuế trong ngành BĐS hiện nay, có một vài điểm cần phải chỉnh sửa lại để tạo điều kiện thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng giải quyết các vấn đề khó khăn về tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư giảm giá thành sản phẩm, tăng tính cạnh tranh về giá và khách hàng có nhu cầu thực sự cũng dễ dàng tiếp cận sản phẩm BĐS.
Cụ thể, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/8/2009, quy định về thu tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường là chưa hợp lý. Vì vậy, giải pháp đề xuất là chỉ nên thu tiền sử dụng đất trên phần diện tích
đất dùng để kinh doanh, cịn phần diện tích đất dùng vào việc xây dựng các tiện ích
cơng cộng cho dự án đó nên thu theo một tỷ lệ nhỏ hoặc không thu tiền sử dụng đất.
Đối với vấn đề thu tiền sử dụng đất, theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở kinh doanh khi đầu tư phải thoả thuận, thương lượng giá đền bù với dân, hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho Nhà nước. Như vậy, vơ hình trung doanh nghiệp phải mua đất tới 2 lần.
Giải pháp cho vấn đề này là tốt nhất nên giải quyết theo cách phân chia ra hai loại
đất. Đối với đất do nhà nước cấp cho doanh nghiệp, nhà nước đền bù cho dân, cấp
sổ đỏ… thì sẽ thu thuế 100% giá thị trường. Đối với đất do doanh nghiệp tự mua của dân, bỏ tiền đầu tư hạ tầng… nên đóng thuế khoảng 10% -15% theo giá thị
trường…nhằm tránh nguy cơ đóng băng tồn thị trường đồng thời khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào BĐS nhất là thành phần kinh tế có vốn đầu
tư nước ngồi.
Một điểm bất cập chung của hai Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Nghị định số 120/2010/NĐ–CP ngày 31/12/2010 của Chính phủ là quy định
trường hợp: “Nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.” Vấn đề được đặt ra là làm sao để xác định giá đất theo giá thị trường? Trước thực tế đó, giải pháp là cần sớm bỏ
những quy định về giá đất theo giá thị trường, nên đi theo hướng xây dựng bảng giá
đất hằng năm sát giá thị trường. Việc xác định bảng giá đất vô cùng quan trọng, cần
phải có phương pháp thẩm định, tính tốn khoa học nhằm đảm bảo cho giá đất có
cơ chế tự thích ứng. Trong điều kiện như vậy, khi mà các yếu tố cấu thành giá đất thay đổi (vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh,…) thì giá đất sẽ thay đổi theo làm cho
Tiền thuê đất
Thực tế, như đã trình bày trong chương 2, chính sách thu tiền cho th đất cịn có sự phân biệt đối xử giữa Nhà đầu tư nước ngồi với Nhà đầu tư trong nước. Vì vậy, chính sách tiền thuê đất hiện tại khơng đảm bảo tính cơng bằng giữa các thành phần kinh tế, không phù hợp với xu hướng quốc tế. Đây là một bất cập lớn, trong thời gian tới cần phải có những chỉnh sửa sớm để tạo nên một mặt bằng cạnh tranh bình đẳng phù hợp với hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, đảm bảo tính cạnh tranh, để đẩy mạnh thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển các thành phần kinh tế trong nước góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, TP.HCM khơng nên coi nguồn thu nghĩa vụ tài chính từ đất đai là mục tiêu của quản lý, thay vào đó cần có quan điểm xây dựng thuế phải đặt lên
hàng đầu là phát triển quỹ đất, định hình, quy hoạch hợp lý, xã hội ổn định, tạo cơ
chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt cạnh tranh lành mạnh, tạo công ăn việc làm ổn
định cho xã hội, giảm hẳn khiếu kiện, tạo ra thế cơng bằng hợp lý có ý thức đầu tư
dài hạn.
Quy định thuế đất không nên theo tỷ lệ bình quân như nhau, nên áp dụng hình
thức thu thuế sử dụng đất theo lũy tiến đối với các loại đất phi nông nghiệp, nhất là
đất ở các đô thị để hạn chế đầu cơ và tích lũy đất đai, điều này có nghĩa diện tích sử
dụng đất càng nhiều thì tỷ lệ % thu càng cao. Như vậy sẽ tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước và phát triển mạnh quỹ đất để đầu tư trở lại cho phát triển hạ tầng và
phát triển quỹ đất.
3.2.4. Các giải pháp về mơ hình quỹ đầu tư
TP.HCM cần phải có chính sách tạo quỹ phát triển nhà ở để chủ động phát triển quỹ nhà ở cho thuê, nhà bán trả góp đáp ứng yêu cầu của các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách chưa có điều kiện tích lũy để tự tạo lập nhà
ở nhưng có nhu cầu thuê hoặc mua trả góp. Đây là giải pháp xóa bỏ bao cấp về nhà ở trên cơ sở tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể tiếp cận với thị trường BĐS nhà ở. Để giải quyết vấn đề này, cần có một chính sách dài hạn nhằm động
viên hợp lý vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có vốn từ đóng góp của người có nhu cầu về nhà ở, có vốn đóng góp của các doanh nghiệp sử dụng lao động, có vốn từ các doanh nghiệp bảo hiểm, có vốn từ ngân sách nhà nước và có vốn của các
nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc quản lý vốn đầu tư cũng cần đa dạng hóa, khơng nhất
vai chủ đầu tư cho tổ chức cung vốn nhiều nhất cho dự án, khi đó các cơng ty xây dựng chỉ nên đóng vai nhà thầu xây dựng.
- Đa dạng hóa các hình thức đầu tư: Giải pháp này liên quan cả tầm vĩ mô và vi
mô. Riêng trong phạm vi của TP.HCM, chính quyền TP.HCM cần có chính sách thu hút các hình thức đầu tư: 100% tư nhân, Nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ và các hợp tác xã… Đặc biệt, khuyến khích các tập đoàn kinh
doanh BĐS, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngồi), có năng lực tài chính và công nghệ cao đầu tư vào lĩnh vực này thơng qua ưu các chính sách ưu đãi về thuế,
phí và các ưu đãi về khai thác kinh doanh. Với các hình thức đầu tư đa dạng, sẽ tăng
tính cạnh tranh, hướng đến thị trường hóa sản phẩm nhà ở cho người có thu nhập
thấp làm cho mơ hình này ngày càng được nhân rộng, với chất lượng và giá thành hợp lý hơn so với mức thu nhập bình qn của nhóm đối tượng này.
- Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: Chính sách xây dựng nhà ở cho người có thu
nhập phải được cụ thể hóa. Để giảm chi phí, nên chọn những khu đất xa trung tâm
để xây nhà thu nhập thấp nhưng phải gắn liền với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật điện, nước, xử lý nước thải, mơi trường thơng thống. Chính quyền TP.HCM có thể
hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng đến hàng rào dự án như: giao thông, hệ thống điện, cấp
thoát nước… để giúp cho các nhà đầu tư giảm được chi phí đầu vào đối với các dự
án nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Khai thác quỹ đất: Điều kiện tiên quyết để phát triển quỹ nhà là phải có quỹ đất,
chính quyền Thành phố cần tạo quỹ đất sạch càng sớm càng tốt để tránh tăng giá theo q trình đơ thị hóa hiện nay, chú trọng khai thác quỹ đất dành cho nhà ở xã
hội. Thu hồi đất được giao cho các chủ đầu tư khơng có khả năng tài chính hoặc kéo dài thời gian so với quy định pháp luật.
- Qui hoạch và thiết kế các dự án nhà ở: Hình thành hệ thống các tiêu chuẩn đánh
giá cách thức thiết kế dự án. Các tiêu chuẩn này địi hỏi có sự phối hợp tốt từ khung kế hoạch đô thị, thiết kế, đấu thầu, xây dựng, quản lý cơng trình, đến chọn đúng đối
tượng người mua, định giá, phương thức bán trả góp cho đến việc quản lý khu phố,
bảo đảm an ninh, giữ gìn vệ sinh tốt và tổ chức tốt việc duy tu bảo dưỡng thường xuyên. Đặc biệt, điều chỉnh cơ cấu tỷ lệ căn hộ trong mỗi dự án cho phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường, phá bỏ được nghịch lý về giá, tức là đưa giá BĐS về đúng giá trị thực. Cũng có nghĩa, để thị trường BĐS vận hành theo hướng cung - cầu thật, giá cả thật.
- Kiểm sốt giá cả nhà ở: Có cơ chế ràng buộc các nhà đầu tư cam kết giá cả nhà ở
cho người có thu nhập thấp ở mức hợp lý. Cơ chế đó phải gắn liền với các chính
sách hỗ trợ tài chính của Nhà nước.
Bên cạnh đó, TP.HCM cần ban hành nhiều chính sách đầu tư hấp dẫn cho các
nhà đầu tư nước ngoài, cũng như thu hút các quỹ đầu tư nước ngoài “đổ vốn” vào
thị trường BĐS của Thành phố làm đa dạng hóa các nguồn tài trợ vốn cho thị
trường BĐS Thành phố.
Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu
gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về BĐS. Đồng thời phải thống nhất được
với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội…
Tạo điều kiện thuận lợi cho các quỹ hiện có tăng cường thu hút vốn từ bên ngồi, góp phần cung cấp một nguồn vốn hết sức cần thiết cho thị trường BĐS Việt Nam bị đóng băng trong thời gian qua mà một phần là do các chủ đầu tư trong nước
không đủ tiềm lực để triển khai dự án.
Xóa bỏ tình trạng quy hoạch treo các dự án đầu tư, thiết lập nguồn quỹ đất sạch mời các chủ đầu tư nước ngoài tham gia thị trường BĐS. Giải pháp trong thời gian tới là TP.HCM cần phải rà sót lại tất cả các khu quy hoạch từ trước tới nay, nếu những khu quy hoạch nào khơng có tính khả thi, quy hoạch treo, quy hoạch chậm triển khai cần xóa bỏ ngay quy hoạch để khơng làm ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư.
3.2.5. Các giải pháp tài chính khác
Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm BĐS có giá trị lớn,
trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào
được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất trong việc huy động vốn nhàn rỗi
chính là phải làm sao “chứng khốn hóa được các dự án BĐS”. Vì vậy, một số kênh
huy động vốn mới như kênh cấp vốn qua thị trường trái phiếu dự án, chứng chỉ BĐS, quỹ tín thác BĐS… cần được khai thác. Đây được coi là kênh bổ sung nguồn
vốn hiệu quả cho thị trường đang khát vốn.
Trái phiếu dự án
Đây là kênh huy động vốn hai bên cùng có lợi, doanh nghiệp huy động được
nhà đầu tư được hưởng lãi suất và quan trọng hơn được quyền ưu đãi mua BĐS dự
án. Tuy nhiên, kênh huy động vốn này có những rủi ro nhất định đối với cả nhà đầu
tư và người huy động vốn. Hiện nay, pháp luật chưa có những quy định cụ thể kênh huy động vốn này, cho nên giải pháp là Nhà nước sớm hình thành khung pháp lý để
bảo vệ quyền lợi cả hai bên là doanh nghiệp phát hành trái phiếu và trái chủ (nhà
đầu tư) đồng thời cần nhân rộng và phát triển mơ hình trái phiếu dự án.
Hình thành các quỹ tín thác bất động sản (REITs)
Với tình hình thị trường BĐS hiện nay việc hình thành Quỹ tín thác BĐS là cấp thiết hơn bao giờ hết để tạo nguồn vốn đầu tư dài hạn cho thị trường. Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào BĐS để kiếm
lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường BĐS, tìm cách sử hữu
và điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu BĐS
hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng
khoán được đảm bảo bằng BĐS…
Cần sớm ban hành các quy định để hình thành các định chế tài chính phi ngân
hàng để phát triển các cơng cụ tài chính cho thị trường BĐS, như các quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở.
Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý
đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát
của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm
toán, định giá. Việc phát triển mô hình quỹ tín thác với chiến lược huy động vốn
rộng rãi trong cơng chúng có nhu cầu đầu tư BĐS nhưng có số vốn nhất định sẽ góp phần hạn chế những rủi ro liên quan đến việc đầu cơ nhà đất cũng như những rủi ro
liên quan đến tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực tài trợ đầu tư BĐS. Trong bối cảnh
hiện nay có thể xúc tiến thành lập quỹ tín thác BĐS dựa trên những điều kiện và nguyên tắc như sau:
– Huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, các nhà đầu tư chuyên nghiệp, các nhà đầu tư chiếc lược, đặc biệt là các định chế tài chính như ngân hàng, cơng ty bảo
hiểm,…
– Sử dụng phần lớn tiền phát hành cổ phần của quỹ tín thác BĐS dùng để đầu tư xây dựng các tài sản để bán sau khi cơng trình hồn thành, hoặc cho thuê.
việc cho thuê tài sản, các hoạt động xây dựng và tiếp thị.