CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
1.4. MỘT SỐ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA
1.4.3. Quy trình chứng khốn hóa
Để dễ hình dung hãy quan sát qui trình tạo chứng khốn hóa đƣợc thực hiện một cách cơ bản nhƣ mô tả ở dƣới đây.
Theo sơ đồ 1.3, ngƣời khởi phát (tổ chức khởi tạo) cho vay là một định chế tài chính, nhƣ là ngân hàng. Ngân hàng muốn gia tăng tiền bằng cách bán đứt các khoản cho vay thế chấp bất động sản. Một SPV đƣợc thành lập để mua các khoản cho vay này và rồi một giao dịch chứng khốn hóa đƣợc cấu trúc theo các bƣớc sau:
(1) Ngƣời khởi phát (Ngân hàng) phân chia các tài sản tài chính đã đƣợc tập hợp. Ngân hàng quyết định bán các khoản cho vay theo nhóm cho vay thƣơng mại, cho vay dân cƣ. Ngƣời khởi phát có thể là các ngân hàng, các cơng ty bảo hiểm, các công ty tài chính và các doanh nghiệp phi tài chính.
(2) Tiếp theo một giao dịch thực bán đƣợc thực hiện chuyển dịch sở hữu và rủi ro. Ngân hàng bán các khoản cho vay đã tập hợp và phân chia cho SPV.
Sơ đồ 1.3: Quy trình cơ bản của chứng khốn hóa
(3) Sau khi định giá chi tiết tài sản và thực hiện thủ tục nâng cao tín dụng, SPV sẽ phát hành chứng khốn đƣợc đảm bảo thế chấp bằng tài sản cơ sở (ABS). Việc xếp
hạng tín dụng đối với chứng khốn thế chấp bằng tài sản đƣợc thực hiện để tăng thêm tính hấp dẫn của chứng khốn theo các gói (tranche) trái phiếu hạng cao nhất, hạng 1, hạng 2,…, hạng k; hạng trung bình loại 1, trung bình loại 2,… vốn chủ sở hữu.
(4) Tiếp theo, đƣa trái phiếu vào thị trƣờng vốn. Công ty bảo lãnh và nhà đầu tƣ trực tiếp sẽ hỗ trợ cho SPV bán các chứng khoán trên thị trƣờng. Các nhà đầu tƣ cuối cùng thƣờng là các Quỹ hỗ tƣơng, các Ngân hàng, các công ty bảo hiểm và các Quỹ hƣu bổng.
(5) Công ty dịch vụ thu nợ thƣờng đại diện cho ngƣời khởi phát, tiến hành tập hợp các khoản thanh toán hàng tháng theo lãi và gốc tƣơng ứng với tài sản đƣợc yêu cầu tiến hành thu nợ và rồi chuyển các khoản tiền mặt cho các Công ty Quản lý ủy thác thu nợ. Cuối cùng, các Công ty Quản lý ủy thác chuyển các khoản thanh toán đã nhận cho các nhà đầu tƣ cuối cùng.
Nhƣ vậy, qui trình chứng khốn hóa bao gồm sự tham gia của nhiều thành phần, bao gồm các thành phần trực tiếp nhƣ ngƣời mắc nợ, ngƣời khởi phát, tổ chức tài chính chuyên biệt (SPV/SPC), công ty bảo lãnh, nhà đầu tƣ; các thành phần dịch vụ nhƣ tổ chức thu xếp, cơng ty kiểm tốn, nhà tƣ vấn pháp lý, cơng ty định mức tín nhiệm, cơng ty dịch vụ thu nợ, công ty quản lý ủy thác. Cho nên, một khi khủng hoảng xảy ra sẽ kéo theo một loạt tổ chức bị lây lan.
Tóm lại, chứng khốn hóa là một q trình tài trợ cấu trúc (phát hành chứng khốn nợ để tài trợ vốn) bao gồm việc phân chia các loại nợ nhƣ: cho vay thế chấp bất động sản, các khoản cho vay mua xe hơi, nợ thẻ tín dụng…và đóng gói lại các tài sản tài chính sản xuất ra dịng tiền thành các chứng khốn (các khoản nợ đóng gói thành trái phiếu, các chứng khốn có đảm bảo, các nghĩa vụ cho vay thế chấp bất động sản – CMOs) và rồi bán cho các nhà đầu tƣ. Việc đặt tên “chứng khốn hóa” bắt nguồn từ thực tế là hình thức của các cơng cụ tài chính đƣợc sử dụng để thu đƣợc các nguồn tài trợ từ việc mua chứng khoán của các nhà đầu tƣ.
Chứng khốn hóa cho phép các định chế nhƣ ngân hàng, các tổ chức tài chính khác nhƣ là công ty bảo hiểm, cơng ty tài chính và các doanh nghiệp phi tài chính chuyển đổi các tài sản chƣa sẵn sàng tham gia thị trƣờng thành các chứng khoán đƣợc
định giá để có thể mua bán trên thị trƣờng thứ cấp, tạo thêm nguồn cung cho thị trƣờng chứng khoán.
Các tài sản tài chính có thể dùng để chứng khốn hóa rất đa dạng bao gồm: các khoản cho vay thế chấp mua nhà, các khoản cho vay thƣơng mại, các khoản phải thu thƣơng mại, danh mục các khoản cho vay thẻ tín dụng, danh mục nợ dƣới chuẩn, các trái phiếu hạng đầu cơ (high-yield bond) hay các khoản cho vay bất động sản thƣơng mại.
Nhìn chung, các tài sản tài chính dùng để chứng khốn hóa có thể chia làm hai loại:
- Loại tài sản đƣợc đảm bảo bằng việc cầm cố thế chấp một tài sản thực nhƣ bất động sản nhà ở, bất động sản thƣơng mại;
- Loại tài sản không đƣợc đảm bảo bằng một tài sản thực nhƣ các khoản phải thu thƣơng mại.
Các tài sản tài chính dùng để chứng khốn hóa phải có các đặc điểm cơ bản nhƣ sau:
- Phải có tính đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để có thể dự báo đƣợc dịng thu nhập trong tƣơng lai;
- Phải tƣơng đối lớn, bao gồm nhiều tài sản để hạn chế rủi ro;
- Quyền tiếp nhận các dòng tiền tạo ra từ tập hợp các tài sản tài chính đƣợc chứng khốn hóa khơng phụ thuộc vào sự tồn tại hay phá sản của ngƣời khởi phát.