CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
3.2. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA BĐS
3.2.2. Các giải pháp kỹ thuật
Trong điều kiện hiện tại, thị trƣờng chứng khoán của nƣớc ta vừa mới ra đời và hiệu quả hoạt động chƣa cao, nguồn hàng hóa cho thị trƣờng cịn rất hạn chế, trình độ và năng lực của các tổ chức tài chính trung gian cịn khiêm tốn, việc đề xuất một mơ hình có khả năng ứng dụng ngay cần phải cân nhắc đến nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là các yếu tố liên quan đến việc lựa chọn loại tài sản tài chính để chuyển hóa, loại chứng khốn chuyển hóa và pháp nhân đặc biệt.
3.2.2.1. Lựa chọn mơ hình chứng khốn hóa:
Trên thế giới, mơ hình chứng khốn hóa thơng qua trung gian (MBS) vẫn là mơ hình cơ bản và phổ biến để chứng khốn hóa tài sản của ngân hàng. Hơn nữa, mơ hình này hay cịn gọi là mơ hình chứng khốn hóa bất động sản thế chấp có nhiều ƣu điểm, nó thích hợp để lựa chọn ứng dụng vào điều kiện của nuớc ta.
Vận dụng mơ hình chứng khốn hóa thơng qua trung gian (MBS), chúng ta xây dựng qui trình chứng khốn hóa bất động sản cho Việt nam trong giai đoạn đầu nhƣ sau:
Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khốn hóa bất động sản
• Trình tự thực hiện chứng khốn hố
Bƣớc 1: NHTM cho khách hàng vay tiền, khách hàng chuyển giao các tài sản thế chấp cho NHTM
Bƣớc 2: Quỹ ủy thác đầu tƣ tiếp xúc với các NHTM để thỏa thuận các điều kiện về giá mua lại các khoản cho vay bất động sản của NHTM, thời hạn và phƣơng thức thanh toán. Sau khi mua các khoản tín dụng này, Quỹ ủy thác đầu tƣ (cơng ty chứng khốn hóa) tập hợp các khoản nợ này thành từng nhóm theo những tiêu chuẩn nhất định về lãi suất, về thời hạn…
Bƣớc 3: Quỹ ủy thác đầu tƣ sẽ trình phƣơng án khai thác cơng trình và phát hành trái phiếu lên Ủy ban chứng khoán Nhà nƣớc (bộ phận chuyên trách chứng khoán hoá) gồm đơn xin phát hành; phƣơng án phát hành; loại chứng khoán; thời hạn thanh toán; lãi suất; số lƣợng phát hành; phƣơng thức phát hành…. Sau khi phƣơng án đƣợc phê duyệt, Quỹ ủy thác đầu tƣ sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý cho đợt phát hành. Nếu phát hành trái phiếu ra công chúng để niêm yết, Quỹ ủy thác đầu tƣ phải thực hiện thêm
(4) (2)
UB Chứng khoán NN
Quỹ ủy thác đầu tƣ
Nhà đầu tƣ NHTM Tổ chức ủy thác phát hành Khách hàng vay (1) (1”) (2”) (3) (3”) (5) (i) (iii) (ii)
các thủ tục về phát hành chứng khốn ra cơng chúng hiện hành theo quy định hiện hành của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nƣớc.
Bƣớc 4: Quỹ ủy thác đầu tƣ sẽ lựa chọn và ký hợp đồng với các tổ chức uỷ thác phát hành để thực hiện phát hành trái phiếu.
Tổ chức ủy thác phát hành sẽ thực hiện các thủ tục chào bán các trái phiếu này ra công chúng đầu tƣ. Tổ chức ủy thác phát hành này thƣờng là các cơng ty chứng khốn hoặc tổ chức có tiềm lực tài chính mạnh. Việc phát hành chứng khốn thơng qua ủy thác phát hành giúp cho tổ chức phát hành huy động vốn một hiệu quả và tiết kiệm chi phí.
Bƣớc 5: Tổ chức ủy thác phát hành sẽ phát hành chứng khoán hố ra cơng chúng đầu tƣ.. Trái phiếu phát hành có thể phát hành một hay nhiều đợt, tuỳ theo lịch cụ thể của khâu thanh tốn tiền mua quyền khai thác cơng trình và đặc điểm doanh thu có đƣợc từ khâu khai thác cơng trình.
• Quy trình thanh tốn
- Thanh toán mua nợ và mua chứng khoán
Tổ chức ủy thác phát hành sau khi bán chứng khoán cho nhà đầu tƣ, thu tiền về (i), trừ chi phí bảo lãnh phát hành sẽ chuyển số tiền còn lại cho Quỹ ủy thác đầu tƣ (ii). Sau đó Quỹ ủy thác đầu tƣ sẽ thanh tốn tiền mua các khoản nợ tín dụng bất động sản cho các NHTM (iii). Số tiền thanh toán này nhỏ hơn giá trị các khoản vay mua nhà mà các NHTM đã cho vay.
- Thanh toán tiền của khách hàng vay tiền ngân hàng và thanh toán cho nhà đầu tƣ
Bƣớc (1”): Khách hàng vay thanh toán nợ gốc và lãi hàng kỳ. Sau đó, NHTM sẽ tách biệt các khoản thanh toán nợ gốc và lãi mà khách hàng thanh toán theo từng kỳ.
Bƣớc (2”): Đến hạn thanh toán lãi trái phiếu, NHTM cho vay mua nhà sẽ chuyển khoản thanh toán này cho Quỹ ủy thác đầu tƣ.
Bƣớc (3”): Quỹ ủy thác đầu tƣ sẽ tiến hành thanh toán lãi trái phiếu cho nhà đầu tƣ theo từng kỳ. Khi các khoản vay đã đƣợc thanh toán đúng thời hạn vay cũng là lúc các
trái phiếu chứng khốn hóa đáo hạn. NHTM sẽ chuyển khoản tiền gốc cho Quỹ ủy thác đầu tƣ để thanh toán cho nhà đầu tƣ sau khi giữ lại một khoản phí cho dịch vụ phát hành và phục vụ khoản vay.
3.2.2.2. Lựa chọn loại tài sản tài chính:
Trƣớc mắt, nghiệp vụ chứng khốn hóa chỉ có thể đƣợc áp dụng vào các dự án đã đƣợc nghiệm thu toàn bộ, hoặc từng phần, và đã đƣợc đƣa vào khai thác có doanh thu, với tài sản chuyển hóa là các khoản vay ngân hàng hoặc vốn do ngân sách cấp. Từ góc độ kỹ thuật, loại tài sản tài chính này hội đủ tiêu chuẩn của tài sản chuyển hóa bao gồm khả năng sinh lợi độc lập và tính tách bạch của tài sản. Từ góc độ thị trƣờng, chứng khốn chuyển hóa từ các tài sản này có thể thuyết phục đƣợc các nhà đầu tƣ về mục đích và độ an tồn của việc đầu tƣ.
3.2.2.3. Lựa chọn loại chứng khốn chuyển hóa:
Trên lý thuyết, cả cổ phiếu và trái phiếu đều có thể đƣợc sử dụng với tƣ cách là chứng khốn chuyển hóa. Mặc dù cổ phiếu có lợi điểm là thời gian đáo hạn vĩnh viễn, song bù lại ngƣời đầu tƣ lại yêu cầu một tỷ suất sinh lời cao hơn so với trái phiếu. Trong khi đó, trái phiếu có thời gian đáo hạn hữu hạn, và ràng buộc tổ chức phát hành với nghĩa vụ thanh toán cho trái chủ lãi và vốn gốc trái phiếu, trong suốt khoảng thời gian cho đến khi chứng khoán đáo hạn.
Đối với các dự án có thu phí, thời gian có thể khai thác thƣờng khơng q dài trung bình 10-15 năm, việc sử dụng cổ phiếu với vai trị chứng khốn chuyển hóa sẽ khơng phát huy đƣợc ƣu thế vơ hạn của vốn góp, mà cịn tạo áp lực về lãi suất trên vốn đối với pháp nhân đặc biệt.
Hơn nữa, đối với các cơng trình cơng ích, phúc lợi cơng cộng có thu phí, mục đích của dự án là phục vụ cộng đồng, cho nên tỷ lệ phí thu chỉ đƣợc phép ở mức vừa đủ để thanh toán cho các chi phí quản lý khai thác cơng trình và trả lãi vốn vay. Nhƣ vậy, việc lựa chọn chứng khốn chuyển hóa phải phụ thuộc vào tính chất và khả năng khai thác của từng dự án, song nhìn chung đối với loại tài sản chuyển hóa đã xác định nhƣ trên, trái phiếu sẽ có ƣu thế hơn cả về mặt kỹ thuật và tính khả mại so với cổ phiếu.
Nhƣ vậy, có thể phác họa sơ lƣợc một mơ hình chứng khốn hóa đáp ứng đƣợc các yêu cầu về mặt kỹ thuật và hiện trạng nền kinh tế nƣớc ta, là mơ hình trong đó Quỹ ủy thác đầu tƣ sẽ giữ vai trị là pháp nhân mục đích đặc biệt, thực hiện chức năng tái cấu trúc lại các luồng vốn. Tài sản đƣợc đƣa ra chuyển hóa qua mơ hình này là các khoản vốn góp của ngân sách nhà nƣớc, hoặc các khoản cho vay của hệ thống ngân hàng thƣơng mại, để thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật.
Chứng khốn có tài sản đảm bảo đƣợc phát hành dựa vào các tài sản chuyển hóa nói trên, là các loại trái phiếu từ trung đến dài hạn, có mức lãi suất tƣơng đối hấp dẫn đối với ngƣời đầu tƣ cao hơn mức lãi suất của trái phiếu Chính phủ có cùng kỳ hạn, và có thể bằng lãi suất các loại trái phiếu do hệ thống ngân hàng thƣơng mại phát hành.
3.2.2.4. Nâng cao năng lực quản trị tài chính doanh nghiệp
Để có thể thực hiện thành cơng giao dịch chứng khốn hóa, các bên thế chấp và đi vay cần phải áp dụng các phƣơng pháp quản trị tài chính hiện đại và sử dụng rộng rãi công nghệ thông tin trong hoạt động quản trị kinh doanh của mình.
3.2.2.5. Điều kiện định giá và cơ cấu các gói trái phiếu đƣợc chứng khốn hố
Việc phát triển nghiệp vụ này ở Việt Nam sẽ giảm gánh nặng cho thị trƣờng tín dụng truyền thống, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở nƣớc ta đang còn rất lớn, trong khi ta lại chƣa có thị trƣờng cung cấp dịch vụ tài chính cho nhu cầu này. Tuy nhiên, để nghiệp vụ này hoạt động có hiệu quả ở nƣớc ta, thì Việt Nam cần phải xây dựng tốt :
Hệ thống dữ liệu tài chính cá nhân. Thị trƣờng bất động sản minh bạch.
Các tổ chức định mức tín nhiệm phụ trách đánh giá cho các tổ chức tài chính và ngân hàng tham gia hoạt động này.
Hệ thống giám sát, cảnh báo và phịng ngừa rủi ro tài chính.
Tất cả những điều này làm cho việc định giá và cơ cấu các gói trái phiếu đƣợc chứng khốn hố trở nên chính xác và tin cậy. Chúng ta hy vọng Việt Nam sẽ có
những bài học kinh nghiệm từ các nƣớc trên thế giới đã áp dụng phƣơng pháp này , từ đó tìm ra đƣợc con đƣờng đi đúng và phù hợp với nền kinh tế trong nƣớc hiện nay.
3.2.3. Các giải pháp kiểm sốt chứng khốn hóa BĐS
Cần thiết lập một hệ thống kiểm soát hữu hiệu và thƣờng xuyên đối với các tổ chức tham gia trong q trình chứng khốn hóa BĐS về vốn, năng lực Ban điều hành, các giới hạn an tồn buộc phải duy trì, các loại hoạt động kinh doanh đƣợc phép, các số liệu buộc phải qua kiểm toán độc lập và các loại báo cáo định kỳ bắt buộc phải nộp cho cơ quan quản lý cũng nhƣ cơ quan kiểm soát. Hệ thống này cần địi hỏi các tổ chức phải cơng bố trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng bản cáo bạch tài chính, các chỉ tiêu hoạt động cơ bản theo qui định. Hệ thống đặt ra yêu cầu bắt buộc đối với các tổ chức về quản trị rủi ro.
Cần tập trung nâng cao chất lƣợng tín dụng BĐS thơng qua việc kiểm sốt qui trình, giám sát việc cho vay BĐS của các tổ chức tín dụng đáp ứng đẩy đủ các điều kiện vay vốn để đảm bảo an toàn hệ thống
Thiết lập và kiểm soát hoạt động của các tổ chức định mức tín nhiệm đảm bảo tính độc lập trong đánh giá, tăng cƣờng kiểm tra các tổ chức bảo lãnh phát hành đảm bảo đạt tiêu chuẩn qui định.
Ứng dụng công nghệ hiện đại vào vận hành hoạt động các thị trƣờng, phục vụ cho cơng tác kiểm sốt đảm bảo thơng tin minh bạch.
Để có thể kiểm sốt đƣợc, trong giai đoạn đầu, thành lập Quỹ ủy thác đầu tƣ trực thuộc Nhà nƣớc với vai trò của pháp nhân mục đích đặc biệt (SPV) thực hiện chứng khốn hóa BĐS. Quỹ ủy thác đầu tƣ phải thỏa mãn các điều kiện về vốn, hệ số an toàn vốn tối thiểu và chỉ đƣợc mua, nắm giữ bất động sản thế chấp với điều kiện đồng thời chứng khốn hóa BĐS.
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1. Đối với Chính Phủ: 3.3.1. Đối với Chính Phủ:
Chính Phủ cần phải tạo môi trƣờng pháp lý, môi trƣờng kinh doanh, chính sách động lực, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống kiểm soát nhằm đảm bảo cho việc phát triển chứng khốn hóa bất động sản tại Việt nam an toàn và hiệu quả.
3.3.1.1. Xây dựng chính sách ƣu đãi về vốn, thuế và hỗ trợ về kỷ thuật nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia ứng dụng chứng khốn hóa bất động sản:
Tạo cơ chế khuyến khích các ngân hàng cho vay có thế chấp bất động sản khi đảm bảo đủ điều kiện tín dụng theo qui định. Bởi những bất động sản thế chấp này là cơ sở tiến hành chứng khốn hóa. Thiết lập chính sách hỗ trợ vốn, miễn giảm lãi suất, thuế đối với công dân mua nhà từ các dự án bất động sản thuộc chƣơng trình chứng khốn hóa. Giảm thuế thu nhập cho các chủ thể tham gia vào q trình chứng khốn hóa bất động sản
Thành lập cơ quan chuyên trách hỗ trợ, tƣ vấn về kỷ thuật chứng khốn hóa bất động sản nhằm giúp các nhà đầu tƣ am hiểu sâu sắc về chúng.
Thành lập Quỹ ủy thác đầu tƣ bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) đƣợc Chính Phủ bảo trợ và điều hành, có thể mơ phỏng ít nhiều mơ hình các thể chế tài chính nổi tiếng của Hoa kỳ nhƣ Ginnie Mae, Fannie Mae hay Freddie Mac. Quỹ này mua lại các khoản vay có thế chấp của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và cả của các ngân hàng khác, rồi dựa trên các khoản vay có thế chấp đó mà phát hành chứng khốn bán cho các nhà đầu tƣ. Đó cũng chính là phƣơng thức chứng khốn hóa dựa trên bất động sản thế chấp (Mortgage-backed Securitization - MBS). Do chức năng đặc thù của Quỹ là hoạt động trong thị trƣờng thế chấp thứ cấp nên cả nƣớc chỉ nên có một Quỹ ủy thác đầu tƣ bất động sản thống nhất.
3.3.1.2. Thành lập thị trƣờng thế chấp - cầm cố thứ cấp giải quyết vấn đề vốn cho thị trƣờng nói chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng.
Việt Nam là nƣớc đang phát triển, đang thực hiện cơng nghiệp hóa thì nguồn nội lực từ thế chấp - cầm cố bằng bất động sản đóng vai trị rất quan trọng, đó là nguồn đầu tƣ từ nội lực, giúp cho nền kinh tế khơng bị lệ thuộc nhiều vào nƣớc ngồi. Có thể thấy là thị trƣờng thế chấp - cầm cố sơ cấp hiện nay (là thị trƣờng trực tiếp giữa ngƣời nhận thế chấp và ngƣời thế chấp) đã có hành lang pháp lý, nhƣng vẫn chƣa thực sự uyển chuyển, ít năng động, tính thanh khoản không cao, chƣa tạo đƣợc nguồn vốn mạnh hơn cho thị trƣờng bất động sản. Cho nên, việc hình thành thêm thị trƣờng thế chấp - cầm cố thứ cấp là cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tƣ, hoạt động sẽ linh hoạt hơn, tạo cơ chế tốt để phát triển thị trƣờng vốn cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản..
Dựa trên nguyên tắc hoạt động của thị trƣờng nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, năng động và tích cực hơn. Để thị trƣờng thế chấp - cầm cố thứ cấp hoạt động tốt, cần phải xây dựng đƣợc một hành lang pháp lý tốt để có thể đảm bảo đƣợc quyền và quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trƣờng.
3.3.1.3. Xây dựng chính sách ƣu đãi, khuyến khích đầu tƣ xây dựng nhà ở đối với ngƣời hƣởng lƣơng:
Chính sách nhà ở đối với ngƣời lao động hƣởng lƣơng cũng là một bộ phận cấu thành có vị trí đặc biệt quan trọng trong hệ thống chính sách nhà ở của nƣớc ta. Bởi vì, nó có vai trị chủ đạo trong việc bảo đảm cho ngƣời hƣởng lƣơng thỏa mãn nhu cầu về nhà ở bằng thu nhập của mình; đồng thời thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển một cách lành mạnh. Vì vậy, cần xây dựng chính sách ƣu đãi, khuyến khích đầu tƣ xây dựng nhà ở đối với ngƣời hƣởng lƣơng:
Một là, thu hồi các quỹ đất của các cơ quan Trung ƣơng và địa phƣơng đang bị sử dụng lãng phí, khơng đúng mục đích cho thuê lại kiếm chênh lệch,… quy hoạch sử dụng đất bảo đảm bố trí các dự án nhà ở cho ngƣời hƣởng lƣơng xen kẽ với các dự án nhà ở thƣơng mại; đối với các dự án nhà ở thƣơng mại đã quá thời hạn thực hiện thì thu hồi đất để phát triển nhà ở cho ngƣời hƣởng lƣơng. Nhà ở cho ngƣời hƣởng lƣơng là nhà chung cƣ nhiều tầng, nhiều hộ, đƣợc thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy định của Luật Xây dựng.
Hai là, Nhà nƣớc miễn, giảm thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở dành cho ngƣời hƣởng lƣơng. Thực hiện nghiêm và có kết quả các quy định của Nhà nƣớc