CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
2.2. THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua
Năm 2009, NHNN đã có chỉ đạo rõ ràng là “kiểm sốt chặt chẽ vốn cho vay lĩnh vực phi sản xuất, (cho vay kinh doanh BĐS, cho vay kinh doanh, đầu tƣ chứng khoán, cho vay tiêu dùng)”. Trong nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm năm 2010, cấp độ của chỉ đạo trên đã có phần nhẹ hơn: “ Hạn chế cho vay các nhu cầu vốn thuộc các lĩnh vực phi sản xuất”.
Tỉ trọng cho vay BĐS năm 2009 chƣa cải thiện và sang năm 2010 này, tình hình cho vay BĐS của các NHTM vẫn chƣa có sự cải thiện rõ rệt
Bảng 2.2 - Tình hình dư nợ bất động sản
(Đơn vị tính : Tỷ VNĐ)
Chỉ tiêu 31/12/2009 30/06/2010 Tăng/ Giảm A Tổng dƣ nợ toàn hệ thống 1.694.827 1.833.319 8.2% Dƣ nợ BĐS 184.272 192.000 4.2% Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Tổng dƣ nợ 10.9% 10.5% B Dƣ nợ địa bàn TP.HCM 559.855 652.157 16.5% Dƣ nợ BĐS 78.290 91.302 16.6% Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ địa bàn 14.0% 14.0% Dƣ nợ trung dài hạn 242.986 297.384 22.4% Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ trung dài 32.2% 30.7% C Dƣ nợ địa bàn TP Hà nội 376.911 434.567 15.3% Dƣ nợ BĐS 31.357 41.707 33.0% Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ địa bàn 8.3% 9.6% Dƣ nợ trung dài 162.854 184.232 13.1% Tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ Dƣ nợ trung dài 19.3% 22.6%
Nguồn: Thông tin CIC – Ngân hàng Nhà nước Việt nam
Theo Bảng 2.2, tính đến 30/06/2010 tổng dƣ nợ toàn hệ thống tăng 8.2% trong khi dƣ nợ bất động sản chỉ tăng 4.2% so với năm trƣớc, tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ tổng dƣ nợ chiếm 10.5%. Dƣ nợ bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ chí Minh và Hà Nội chiếm 70% dƣ nợ bất động sản tồn hệ thống. So với thành phố Hồ Chí Mính, thành phố Hà nội có tốc độ tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản cao gấp 2 lần, tuy nhiên dƣ nợ bất động sản chỉ gần ½; tỷ lệ dƣ nợ BĐS/ dƣ nợ địa bàn cũng thấp hơn nhiều.
Tính đến quý 3/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trƣờng bất động sản, giao dịch trên thị trƣờng này bắt đầu có dấu hiệu đình trệ. Tuy nhiên, thị trƣờng bất động sản trong thời gian qua tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tƣ nƣớc ngồi. Tính cuối tháng 8/2010, vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 2,358 tỷ USD, chiếm 21,8% tổng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đăng ký mới của cả nƣớc, tăng 36,9% so với cùng kỳ năm 2009.
Trong khi đó, tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dƣ nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, tăng 14,38% so với thời điểm 31/12/2009, tỷ lệ nợ xấu thấp hơn 2%. Tuy nhiên, dƣ nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 lại có tăng trƣởng âm 2,35% so với tăng trƣởng 10,2% của cả năm 2009. Dƣ nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm ngoái. Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13% mỗi năm hoặc cao hơn.
Điều này cũng cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát ln đứng trƣớc nguy cơ vƣợt ngƣỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng đƣợc một thị trƣờng bất động sản phát triển bền vững. Thị trƣờng bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Chẳng hạn, trong quý 1 và đầu q 2/2009 cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thơng qua hỗ trợ lãi suất 4%, đã có một đợt tăng giá ngắn tại Hà Nội và TP.HCM. Tiếp đó, đến quý 3/2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, đã khiến thị trƣờng bất động sản gần nhƣ khơng có biến động về giao dịch và giá cả. Quý 4/2009, một số phân khúc thị trƣờng bất động sản tại Hà Nội lại có biến động nhƣng khơng lớn, do khơng có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng và sau đó đã rơi vào đình trệ do chính sách thắt chặt tiền tệ.
Mục tiêu đề ra là giảm lãi suất huy động xuống 10%/năm, giảm lãi suất cho vay xuống 12%/năm và tăng trƣởng tín dụng đạt 25% năm 2010 tuy nhiên tính đến tháng 8/2010 tăng trƣởng tín dụng tồn hệ thống chỉ mới đạt 12,9%/năm. Nếu 4 tháng còn lại, việc bức phá lên mức 25%/năm tăng gấp đôi, sẽ dẫn đến một hệ quả khó tránh khỏi đó là chất lƣợng tín dụng thấp, nợ quá hạn tăng, đặc biệt sẽ gây sức ép đối với lạm phát vào cuối năm.
Ngân hang Nhà nƣớc Việt nam ban hành Thông tƣ 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 qui định về các tỷ lệ bảo đảm an tồn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (Thơng tƣ 13) có hiệu lực từ 1/10/2010 và Thông tƣ 19/2010TT-NHNN ngày 27/9/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thơng tƣ 13, dƣới góc độ quản lý, thơng tƣ này có tác động tích cực đối với thị trƣờng tiền tệ và hoạt động ngân hang theo hƣớng tăng trƣởng, phát triển bền vững, an toàn và hiệu quả. Xét về phía ngân hang thƣơng mại thực hiện thơng tƣ 13 sẽ gặp phải một số khó khăn sau:
Theo qui định, tổ chức tín dụng chỉ đƣợc sử dụng nguồn vốn huy động để cấp tín dụng với điều kiện trƣớc và sau khi cấp tín dụng đều đảm bảo tỷ lệ khả năng chi trả và các tỷ lệ đảm bảo an tồn khác qui định tại thơng tƣ này và không vƣợt quá tỷ lệ dƣới đây : đối với ngân hang là 80%, đối với tổ chức tín dụng phi ngân hang là 85%. Trong các tỷ lệ đảm bảo an tồn khác có tỷ lệ an tồn vốn tối thiểu (CAR) đƣợc nâng từ mức > 8% lên mức > 9%. Nguồn vốn huy động để cho vay bao gồm tiền gửi của cá nhân; tiền gửi có kỳ hạn của tổ chức; 25% tiền gửi không kỳ hạn của tổ chức kinh tế; tiền vay của tổ chức trong nƣớc, tiền vay của tổ chức tín dụng khác có kỳ hạn từ 3 tháng trở lên và tiền vay của tổ chức tín dụng nƣớc ngồi; vốn huy động từ tổ chức, cá nhân dƣới hình thức phát hành giấy tờ có giá. Điều này cũng có nghĩa chi phí hoạt động của ngân hàng tăng lên do tài sản có khơng sinh lời tăng cao chiếm hơn 20% nguồn vốn huy động, cho nên để bù đắp buộc ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay, dẫn đến tăng lãi suất huy động và cuối cùng là giảm cung ứng tín dụng.
Thơng tƣ cũng qui định hệ số rủi ro đối với tất cả các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản là 250%. Việc qui định hệ số rủi ro cao đối với tất cả các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản không phân biệt bất động sản đã hình thành hay tài sản hình thành trong tƣơng lai là khơng phù hợp với mức độ rủi ro đối với từng tài sản khác nhau. Nhƣ vậy, khả năng để các ngân hàng đẩy mạnh tài trợ cho thị trƣờng bất động sản là rất khó.
Hiện tại tồn bộ hệ thống ngân hàng đang phải tiếp tục thực hiện lộ trình tăng vốn pháp định lên 3.000 tỷ đồng vào cuối 31/12/2010. Lộ trình này dẫn đến 2 xu hƣớng : một là các ngân hàng thƣơng mại tăng vốn sẽ đạt tỷ lệ CAR ở mức lớn hơn > 9% một cách dễ dàng do các ngân hàng thƣơng mại nằm trong giai đoạn tăng vốn,
nhƣng chƣa sử dụng ngay số vốn đƣợc tăng này vào hoạt động tín dụng, dẫn đến tăng trƣởng tín dụng chậm lại. Xu hƣớng thứ hai là khi tăng vốn pháp định, áp lực cổ tức càng cao, do đó việc hạ lãi suất xuống mức thấp hơn hiện tại là ít khả thi bởi lẻ đi ngƣợc lại nguyên vọng của cổ đơng.
Tóm lại : Tính đến hiện nay tốc độ tăng trƣởng tín dụng thấp so với mục tiêu đề ra, tỷ lệ dƣ nợ bất động sản/ tổng dƣ nợ tồn hệ thống khơng thay đổi nhiều so với năm trƣớc. Hơn nữa, chính sách tín dụng hiện hành tập trung vào phát triển bền vững, an toàn, do vậy việc phát triển thị trƣờng bất động sản không thể chỉ trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng.