CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
1.5. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
1.5.1. Chứng khốn hóa ở một số quốc gia trên thế giới
1.5.1.1. Nhật Bản
RMBS là thể loại riêng lẻ lớn nhất trong thị trƣờng chứng khoán của Nhật Bản, chiếm khoảng 40% và 60% của tổng số phát hành. Tổ chức tài trợ nhà ở Nhật Bản (JHF) là tổ chức khởi tạo lớn nhất của RMBS, sau đó đến các ngân hàng lớn. Trong năm 2007, JHF đã phát hành trên 2.300 tỷ yên của RMBS, so với phát hành từ các
ngân hàng lớn chỉ 500 tỷ yên (giảm đáng kể từ 2.100 tỷ yên vào năm 2006). Do đó JHF chiếm khoảng 70% thị trƣờng RMBS. Tại Mỹ, ngân hàng thế chấp và môi giới thế chấp đã đóng một vai trị quan trọng trong khởi tạo các khoản cho vay dƣới chuẩn, nhƣng thị phần của RMBS đƣợc phát hành bởi các công ty thế chấp và tổ chức phi ngân hàng khác không phải là rất lớn ở Nhật Bản.
Các tiêu chí cho vay đƣợc sử dụng đối với RMBS dựa trên các khoản vay nhà nói chung là tỷ lệ cho vay/ giá trị nhà (LTV), tỷ lệ nợ vay/ thu nhập (DTI), số tiền vay tối đa, độ tuổi của ngƣời xin vay, số năm làm việc, và thu nhập hàng năm tối thiểu.
1.5.1.2. Trung Quốc
Có hai phát hành của chứng khốn hóa thế chấp nhà ở (RMBS) tại Trung Quốc cho đến nay, cả hai đều do Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB): một phát hành RMB3,020 triệu vào tháng 12/2005 và một phát hành RMB4,160 triệu trong tháng 12/2007, đƣa ra một tổng phát hành RMB7,180 triệu.
Khi Trung Quốc vẫn còn là một nền kinh tế kế hoạch, nhà nƣớc và các công ty đã xây dựng và sở hữu nhà ở công cộng mà họ cho thuê đối với ngƣời lao động với một số tiền khiêm tốn. Tuy nhiên, kể từ khi chuyển đổi của Trung Quốc với một nền kinh tế thị trƣờng, nhà ở đã trở thành một thứ hàng hóa có thể đƣợc mua và bán để lấy tiền mặt. Điều này có liên quan đến việc tạo ra một thị trƣờng nhà ở và hệ thống cung cấp cho ngƣời mua với tiền mặt cần thiết. Tại trung tâm của hệ thống này là các khoản thế chấp đƣợc cung cấp bởi các ngân hàng thƣơng mại khu vực tƣ nhân. Tuy nhiên, Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB), là một trong bốn các ngân hàng thƣơng mại sở hữu nhà nƣớc lớn, có thị phần lớn nhất của thị trƣờng (21,7%), với RMB557.8 tỷ số dƣ khoản vay thế chấp vào ngày 30/06/2007.
Ngồi các khoản thế chấp khu vực tƣ nhân, chính quyền địa phƣơng có quỹ dự trữ nhà ở công chúng, mà ngƣời sử dụng lao động và ngƣời lao động đóng góp hàng tháng và cung cấp nguồn vốn cho các khoản vay nhà ở ƣu đãi. Lãi suất trên các khoản vay này đƣợc thiết lập bởi Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBC) tham khảo ý kiến với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị nơng thơn. Tính đến cuối năm 2007, đã có RMB507.4 tỷ số dƣ cho vay nhà ở này.
1.5.1.3. Chứng khoán hoá tại Mỹ
Chứng khốn hố là cơng cụ tài chính hiện đại, đƣợc phát triển từ năm 1977 tại Mỹ và phát triển mạnh vào những năm 90 của thế kỷ trƣớc. Chứng khốn hố là một q trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản có trên bảng cân đối kế tốn (nhƣ: các khoản cho vay bất động sản; các khoản cho vay tiêu dùng; cho vay thẻ tín dụng; cho vay thƣơng mại....) làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khốn nợ. Nói cách khác đây là q trình phát hành chứng khoán nợ trên cơ sở đảm bảo bởi dòng tiền mặt tƣơng lai sẽ thu hồi đƣợc từ một nhóm tài sản tài chính sẵn có. Trong đó các nhà đầu tƣ mua chứng khốn này chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo đƣợc đem ra chứng khoán hoá.
Tại Mỹ 2 tổ chức là Fannie Mae và Freddie Mac, là hai tổ chức tài chính lớn nhất thực hiện vai trò là tổ chức trung gian chuyên trách (SPV) thực hiện nghiệp vụ chứng khốn hố. Theo đó 2 định chế tài chính trung gian này mua các khoản nợ cho vay thế chấp nhà ở; bất động sản của các NHTM, và thực hiện chứng khoán hoá các khoản nợ này thành các chứng khoán nợ và bán cho nhà đầu tƣ thông qua giao dịch trên thị trƣờng chứng khốn. Qúa trình này khơng chỉ đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn cho các ngân hàng thƣơng mại và cho thị trƣờng tài chính và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn trong toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên khi thị trƣờng bất động sản biến động và khủng hoảng từ thị trƣờng này xảy ra đã ảnh hƣởng nghiêm trọng đến Fannie Mae và Freddie Mac và các NHTM có liên quan cũng nhƣ tồn bộ hệ thống tài chính Mỹ và nền kinh tế Mỹ, với 02 rủi ro cơ bản sau:
Một là rủi ro thanh khoản. Khi khủng hoảng xảy ra, các khoản đầu tƣ bất động sản (nhà cửa, đất đai...) khơng có khả năng thu hồi xuất hiện với mức độ cao, cƣờng độ mạnh, nhiều khoản nợ mất khả năng thanh toán, ảnh hƣởng trực tiếp và trƣớc tiên đến tổ chức chuyên trách, các cơng ty chứng khốn hố (các khoản nợ vay mua nhà; vay thế chấp bất động sản; vay đầu tƣ kinh doanh bất động sản...đều quá hạn, ảnh hƣởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức này thua lỗ xuất hiện và thậm chí trên bờ vực của phá sản).
Hai là thị trƣờng chứng khoán bị ảnh hƣởng lớn. Trong đó giá các loại cổ phiếu của các định chế tài chính trung gian giảm mạnh, tạo yếu tố tâm lý bất an từ nhà đầu
tƣ và gây nên hiệu ứng bất lợi đối với toàn bộ nền kinh tế. Mức độ tiềm ẩn khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nền kinh tế là rất lớn.
Hệ thống tài chính ngân hàng của Mỹ lâm vào tình trạng khủng hoảng từ giữa năm 2007 và đỉnh điểm là tháng 9 năm nay (2008). Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ cho vay nhà đất thứ cấp làm sụp đổ 3 trong 5 ngân hàng đầu tƣ lớn nhất nƣớc Mỹ là Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers (chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan Stanley) và 2 tập đồn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp bất động sản lớn nhất nƣớc Mỹ (chiếm gần một nửa bất động sản cầm cố trong cả nƣớc, khoảng 5.000 tỷ Đô la Mỹ) là Fannie Mae và Freddie Mac đƣợc Chính phủ tiếp quản. Để cứu vãn thị trƣờng tài chính, tránh một cuộc sụp đổ hệ thống, Quốc Hội Mỹ đã buộc phải phê chuẩn kế hoạch 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trƣờng tài chính.
Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu âu. Chính phủ các nƣớc Châu Âu cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy thối kinh tế. Nhiều nƣớc đã phải tuyên bố bảo hiểm 100% tiền gửi ngân hàng của các cá nhân để bảo vệ ngƣời gửi tiền, tránh tình trạng rút tiền ồ ạt.
(i). Nguyên nhân cơ bản của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng :
Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thơng qua kỹ thuật “chứng khốn hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp là ngun nhân sâu xa của khủng hoảng:
Trƣớc đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lƣợng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lƣợng tiền gửi của ngƣời dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng nhƣ tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng. Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tƣơng đƣơng (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trƣờng bất động sản.
Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ cịn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dƣới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed Securities) bán cho các nhà đầu tƣ khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng. Nhƣ vậy những món nợ nhà ở đã đƣợc “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thơng dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trƣờng tiền tệ. Với niềm tin vào tƣơng lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tƣ cá nhân ở các nƣớc khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp” đƣợc cho là an tồn và có lãi suất cao. Nhƣng khi thị trƣờng bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dƣới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngồi việc “tự lỗ” cịn bị ngƣời gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay (trong thị trƣờng liên ngân hàng) dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình nhƣ Northern Rock của Anh và Lehman Brothers của Mỹ.
Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dƣới chuẩn” nhƣng thiếu cơ chế kiểm sốt:
Thơng thƣờng muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, ngƣời vay phải đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sịng phẳng. Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ đƣợc phép cho vay tùy thuộc vào lƣợng tiền gửi của ngƣời dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng nhƣ tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low- and moderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chƣơng trình “cho vay dƣới chuẩn”. Các ngân hàng thƣơng mại khi cho đối tƣợng này vay thì đƣợc hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Khi thị trƣờng bất
động sản suy thoái, những ngƣời thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn khơng có điều kiện để trả nợ.
Việc cho vay dƣới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhƣng đổi lại ngƣời vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra việc cho vay dƣới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, ngƣời mua chỉ cần đóng góp 15%. Nhiều cơng ty cho vay thế chấp hoặc ngân hàng cịn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín dụng hấp dẫn khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trƣờng bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi.
Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dƣới chuẩn” còn do tiền cho vay đƣợc thu về thơng qua “chứng khốn hóa”, thơng qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” bất động sản thế chấp. Dƣới hình thức này ngƣời cho vay và ngƣời vay khơng biết nhau, ngân hàng chỉ cịn là đơn vị trung gian cho vay sau đó chuyển nhƣợng khoản vay cho công ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhƣợng trên thị trƣờng là xong. Ví dụ Ngân hàng Northern Rock có cơ cấu vốn 25% vốn từ khoản gửi tiết kiệm, 25% từ thị trƣờng tiền tệ liên ngân hàng, 50% từ việc chứng khốn hóa. Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khốn hóa bất động sản thế chấp nhƣng thiếu kiểm soát.
Nguyên nhân thứ ba là giá bất động sản tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các nhà đầu tƣ và cả ngƣời dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vƣợt quá cầu :
Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tƣ tham gia đầu cơ bất động sản, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” bất động sản lên cao. Thị trƣờng bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua. Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của tồn Liên bang năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Q 4/2007 là 387 điểm, cá biệt có những Bang nhƣ New England là 613 điểm. Cũng theo thống kê của cơ quan này thì giá nhà ở Q I/2005 tăng 12,5% so với Q I/2004, trong khi đó giá các loại hàng hóa và dịch vụ khác chỉ tăng 3,1% cùng thời kỳ.
Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy ngƣời dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vƣợt xa cầu. Theo thống kê của Cơ
quan Thống kê Hoa kỳ thì từ năm 1997đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng thêm 1.233.000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngơi nhà có diện tích khoảng 150 m² sàn thì hàng năm nƣớc Mỹ xây dựng đƣợc gần 200 triệu m² nhà ở. Riêng năm 2007 có tới 17.958.000 ngơi nhà bỏ khơng, trong đó có đến 13.276.000 ngơi nhà bỏ khơng suốt năm.
(ii). Nghiên cứu tác động của chứng khốn hóa trên thị trƣờng Mỹ :
Vai trị của chứng khốn hóa nhƣ đã phân tích ở phần trên là không nhỏ và đƣợc xem nhƣ là cơng cụ tài chính mới – “ phát minh” mới. Song khi khủng hoảng trên thị trƣờng địa ốc xảy ra, cùng với việc “nới lỏng” cho vay của các định chế tài chính, nợ xấu gia tăng nhanh và làm mất khả năng thanh toán của các định chế tài chính này, hệ quả là cuộc khủng hoảng thị trƣờng tài chính Mỹ tiếp tục lan toả và tác động đến tồn bộ hệ thống tài chính và nền kinh tế Mỹ nhƣ hiện nay. Thực tế cho thấy bản chất chứng khoán hố bất động sản của các Cơng ty tài chính Mỹ - đã tạo ra khả năng cho vay của các định chế này (nhờ phát hành chứng khốn nợ - trên cơ sở các khoản tín dụng bất động sản). Trong đó tiền thu bán chứng khốn đƣợc các tổ chức tài chính trả nợ ngắn hạn (tiền gửi huy động). Về mặt lý thuyết mọi rủi ro về nợ sau khi bán chứng khoán thuộc về ngƣời mua chứng khốn (nhà đầu tƣ) chứ khơng phải cơng ty tài chính. Tuy nhiên khi khủng hoảng xảy ra, ngƣời vay tiền mua nhà mất khả năng thanh toán , nợ xấu phát sinh, ảnh hƣởng trực tiếp đến nguồn thu lãi của các cơng ty tài chính và phá sản nhƣ là một tất yếu. Nhờ chứng khốn hố, q trình này diễn ra chậm hơn, song mức độ lan toả thì lớn hơn rất nhiều vì nó liên quan trực tiếp đến 02 thị trƣờng quan trọng là: thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng bất động sản.