CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
2.3. THỰC TRẠNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.3.2. Repo bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh
Repo BĐS tại TP.HCM chỉ mới đƣợc mang tính giới thiệu là chính, cịn việc thực hiện vẫn đang trong giai đoạn tìm hiểu, cách áp dụng đƣợc các doanh nghiệp ở
TP.HCM áp dụng phƣơng thức bán lại BĐS cho khách hàng theo giá đã mua cộng với khoản phí 1% trên giá trị tài sản và lãi suất 15%-18%/năm quy ra ngày. Hoạt động repo giúp ngƣời dân sau khi bán BĐS lấy tiền trả nợ trƣớc hạn cho ngân hàng để có thể vay lại với lãi suất hiện nay từ 10,5%-12%/năm, sau đó trở lại mua BĐS của mình. Mặc dù dịch vụ repo tính lãi cao hơn ngân hàng khá nhiều nhƣng cộng các khoản phí và lãi phải trả cho công ty BĐS và ngân hàng cũng thấp hơn so với lãi vay theo hợp đồng trƣớc đây.
Những điểm cần lƣu ý khi thực hiện nghiệp vụ Repo :
+ Nhìn bề ngồi repo bất động sản có vẻ rất dễ thực hiện vì nhu cầu thực tế khá cao, nhƣng đây là sân chơi khó. Chỉ những đơn vị có uy tín, kinh nghiệm, tài chính dồi dào và sẵn sàng chấp nhận rủi ro chênh lệch giá trên thị trƣờng địa ốc mới có thể nhập cuộc. Tƣơng tự, không phải bất cứ loại bất động sản nào cũng có thể repo, chỉ những sản phẩm có tính pháp lý và khả mãi (khả năng mua bán, giao dịch tốt trên thị trƣờng) mới áp dụng đƣợc.
+ Một điều rất đáng quan tâm nữa là trong quá trình thực hiện nghiệp vụ repo đã xuất hiện vấn đề chƣa rõ ràng về khía cạnh pháp lý của các hợp đồng repo. Chẳng hạn, ngƣời mua BĐS repo cho rằng mình đƣợc quyền thanh lý các BĐS đó nếu đến hạn thanh tốn mà ngƣời bán khơng có khả năng mua lại BĐS. Nhƣng có ý kiến cho rằng tính pháp lý của giao dịch repo là giao dịch cho vay có bảo đảm chứ khơng phải là giao dịch mua, bán hẳn BĐS. Theo điều 93 Luật Nhà ở có quy định khi hợp đồng bán nhà đã có cơng chứng thì lập tức căn nhà đó đã chuyển dịch quyền sở hữu từ ngƣời bán sang ngƣời mua mà không cần phải đến giai đoạn đăng bộ, giao nhà nhƣ trƣớc đây. Do vậy, vì lý do gì đó ngƣời sử dụng dịch vụ repo BĐS không mua lại BĐS nhƣ đã thỏa thuận thì BĐS sẽ thuộc về cơng ty BĐS.
+ Hơn nữa, với chính sách thắt chặt tín dụng nhƣ hiện nay, có nhiều khả năng ngân hàng từ chối cho vay lại hoặc chỉ giải quyết cho vay lại với hạn mức tín dụng thấp hơn. Lý do, trƣớc đây giá BĐS tăng cao quá mức, các ngân hàng cũng dựa vào đó định giá cao; nay BĐS giảm gần phân nửa, việc định giá BĐS để cho vay trong thời điểm này sẽ giảm theo đáng kể. Nắm bắt đƣợc điều này, lấy lý do đảm bảo an toàn cho hợp đồng repo nhằm buộc ngƣời bán phải trở lại mua BĐS của mình nên
cơng ty thực hiện dịch vụ repo định giá mua khá thấp. Điều này sẽ đẩy khách hàng vào thế bán tài sản nhƣ cho khi đến hạn hợp đồng repo mà ngƣời đi vay không đủ tiền để “chuộc” lại nhà.