CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
3.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt nam
Ngân hàng Nhà nƣớc Việt nam cần tăng cƣờng các hoạt động quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng, chú trọng nâng cao chất lƣợng tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêng.
3.3.2.1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến chứng khốn hóa BĐS - Xây dựng và hoàn thiện qui định, quy trình kỷ thuật, điều kiện áp dụng và kiểm sốt đối với sản phẩm phái sinh chứng khốn hóa bất động sản. Xây dựng Quy chế quản lý, tổ chức và hoạt động của các tổ chức tài chính, các ngân hàng tham gia vào nghiệp vụ. chứng khốn hóa bất động sản.
- Xây dựng Quy chế cho vay bất động sản với những điều kiện cụ thể về khả năng trả nợ, tƣ liệu về quyền sử dụng và sở hữu bất động sản, hệ số nợ trên thu nhập, hệ số nợ trên giá trị bất động sản, lãi suất cho vay, định giá bất động sản, đánh giá về mức độ rủi ro.
- Song song với điều khoản luật cho phép ngân hàng kinh doanh đa năng, cần có các qui định giới hạn tỷ lệ đầu tƣ vào từng lĩnh vực trong tổng danh mục đầu tƣ và cho phép các ngân hàng thƣơng mại đƣợc tự chủ thiết lập một danh mục đầu tƣ tối ƣu căn cƣ vào cơ cấu nguồn vốn, khả năng dự báo và năng lực quản trị rủi ro của từng ngân hàng. Thiết lập mơ hình tổ chức phù hợp và cơ chế di chuyển vốn trong nôi bộ minh bạch. Giám sát chặt chẽ trong việc điều chuyển vốn hoặc cho vay trong nội bộ ngân hàng và các cơng ty do ngân hàng góp vốn, thành lập hoạt động trong lĩnh vực chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản.
3.3.2.2. Xây dựng và phát triển Trung tâm Thơng tin Tín dụng (CIC) trở thành một CIC cơng lập theo tiêu chuẩn quốc tế
Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với nền kinh tế thế giới, nhiều cam kết, thỏa thuận bắt đầu từ năm 2010. Để đảm bảo cho hệ thống Ngân hàng Việt Nam phát triển lành mạnh, sẵn sàng cạnh tranh với ngân hàng nƣớc ngoài, CIC sẽ phải hoàn thiện nghiệp vụ, xây dựng và phát triển CIC trở thành một CIC công lập theo tiêu chuẩn quốc tế. Muốn vậy, CIC cần thiết phải thực hiện một số biện pháp sau:
Tăng cƣờng biện pháp mạnh về xử phạt hành chính trong lĩnh vực ngân hàng đối với các tổ chức, cá nhân làm sai, không chấp hành đúng quy định cung cấp và khai thác sử dụng thơng tin. Kết hợp khen thƣởng, kích thích các chủ thể tham gia cung cấp và báo cáo thơng tin tín dụng chính xác, đầy đủ và kịp thời.
Củng cố đội ngũ cán bộ, tiếp tục nâng cao chất lƣợng thông tin đầu vào, áp dụng cơng nghệ mới, hiện đại hố và tự động hố tất cả các cơng đoạn xử lý nghiệp vụ để tạo ra nhiều sản phẩm thông tin; đẩy mạnh việc thu thập, xử lý và cung cấp thông tin nhằm hỗ trợ có hiệu quả đối với hoạt động của các TCTD và phục vụ cho hoạt động giám sát của NHNN. Đồng thời đi sâu phân tích, đánh giá xếp loại tín dụng doanh nghiệp, kịp thời dự báo, cảnh báo nhằm hạn chế rủi ro tín dụng.
Nghị định 10/2010/NĐ-CP ban hành ngày 12/2/2010 đã mở đƣờng cho xu hƣớng xã hội hóa hoạt động thơng tin tín dụng, CIC cần phải góp phần tạo mơi trƣờng pháp lý đồng bộ, hoàn thiện hệ thống pháp lý không chỉ cho hoạt động của CIC mà cịn cho cả Hệ thống thơng tin tín dụng phát triển.
3.3.3. Đối với các Bộ, Cơ quan ngang Bộ, Ủy ban Nhân dân :
Để đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản hoạt động cơng khai, minh bạch hóa thơng tin, các cơ quan có thẩm quyền cần phải:
3.3.3.1. Đẩy nhanh tiến độ triển khai thống nhất, đồng bộ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở:
Để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận, cần chú trọng việc cải cách thủ tục theo hƣớng “một cửa”, bảo đảm thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận tối đa không vƣợt quá quy định.
Đối với cấp giấy cho dự án nhà ở dở dang, cần tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc, thẩm định chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tƣ dự án ngay khi có quyết định giao đất. Đồng thời, phải chế tài mạnh các chủ đầu tƣ vi phạm, không giao dự án mới. Với các dự án đang dang dở, cần tập trung tháo gỡ vƣớng mắc cho từng trƣờng hợp cụ thể, nếu hạ tầng đã hoàn thiện các hạng mục cơ bản nhƣ điện, nƣớc, chiếu sáng, bó vỉa, đƣờng nội bộ…để đảm bảo nhu cầu tối thiểu của ngƣời dân, có thể kết nối với hạ tầng xung quanh thì có thể cấp giấy mà khơng địi dự án hồn thiện 100%. 3.3.3.2. Xây dựng hệ thống dữ liệu về đất đai, nhà ở và công bố công khai, minh bạch:
Tính đến thời điểm này, chƣa có tỉnh, thành phố nào có cơ sở dữ liệu nhà ở, đất đai hoàn chỉnh, đƣợc cập nhật chỉnh lý biến động thƣờng xuyên trên nền tảng công nghệ thống nhất và sử dụng cơ sở dữ liệu cho tất cả các công tác quản lý Nhà nƣớc về nhà ở, đất đai. Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cần xây dựng hệ thống công nghệ thông tin dữ liệu chung về nhà ở và đất đai, giúp cho thị trƣờng bất động sản hoạt động công khai, minh bạch; đồng thời giúp Nhà nƣớc sử dụng hiệu quả các công cụ quản lý và điều tiết đối với thị trƣờng quyền sử dụng đất cũng nhƣ thị trƣờng nhà ở. Hệ thống thông tin nhà ở, đất đai giúp tốc độ xử lý hồ sơ đất đai tăng, giảm thủ tục
hành chính cho ngƣời dân, theo dõi đƣợc biến động nhà, đất tạo ra kho dữ liệu chính xác, thống nhất hơn, mang tính kế thừa và đƣợc áp dụng chung trên toàn quốc.
3.3.3.3. Ban hành thêm các quy chế về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đảm bảo toàn bộ các giao dịch phải đƣợc thực hiện qua sản:
Ngồi các tiêu chí về diện tích, nhân lực, các dịch vụ tối thiểu phải có, một sàn bất động sản cũng phải đảm bảo một lƣợng giao dịch nhất định trong 1 tháng, hoặc 1 q, tránh việc có những sàn mở ra nhƣng khơng có giao dịch. Các sàn phải gửi xác nhận bất động sản và bản thống kê xác nhận bất động sản đã giao dịch qua sàn về cơ quan quản lý nhằm nắm đƣợc tình hình giao dịch trên thị trƣờng, qua đó có những chính sách điều chỉnh phù hợp, giúp thị trƣờng hoạt động minh bạch hơn. Các trƣờng hợp vi phạm quy định, phải có hình thức chế tài cụ thể.
Do đó, để có thể quản lý chặt chẽ hơn, Bộ Xây dựng cần nghiên cứu ban hành thêm các quy chế về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Kết luận chƣơng 3
Việc triển khai ứng dụng cơng cụ chứng khốn hóa bất động sản phải đảm bảo cho các thanh viên tham gia cạnh tranh công bằng. Muốn vậy cần phải có một khung khổ pháp lý điều chỉnh, hƣớng dẫn, tạo môi trƣờng hoạt động minh bạch cho công cụ này. Đồng thời chúng ta phải thiết lập cơ sở hạ tầng kỷ thuật, hệ thống giám sát, cảnh báo và phòng ngửa rủi ro tài chính. Tất cả các giải pháp cần phải đƣợc các cơ quan có thẩm quyền thực hiện một cách đồng bộ, tập trung vào chung một mục đích là khuyến khích ứng dụng chứng khốn hóa bất động sản.
KẾT LUẬN
Việc liên thông giữa thị trƣờng bất động sản - thị trƣờng tài chính – thị trƣờng tiền tệ là tất yếu, đảm bảo cho sự phát triền đồng bộ, bền vững của nền kinh tế. Sức lớn mạnh của thị truờng bất động sản không thể chỉ dựa vào nguồn vốn cho vay từ các ngân hàng thƣơng mại. Các ngân hàng thƣờng không đáp ứng đƣợc khi tăng tốc cho thị trƣờng bất động sản, bởi sự eo hẹp trong việc huy động các nguồn vốn trung và dài hạn. Sự không tƣơng xứng giữa thời gian các nguồn vốn huy động và các nguồn tài trợ tín dụng cho bất động thƣờng tạo ra rủi ro cho cả bên cho vay và bên đi vay.
Sự gia tăng về nhu cầu bất động sản nếu chỉ đƣợc đáp ứng từ thị trƣờng tiền tệ thì rõ ràng là khó khả thi, khả năng tái tục cho vay là hạn chế do các NHTM khơng xoay vịng kịp các khoản cho vay trung và dài hạn trƣớc đó. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm để các ngân hàng thƣơng mại gia tăng hoạt động của các nghiệp vụ chứng khoán phái sinh trên thị trƣờng thứ cấp nhằm đáp ứng nhu cầu của những ngƣời mua cũng nhƣ các nhà đầu tƣ bất động sản. Chứng khốn hóa bất động sản (chứng khoán MBS) sẽ là kênh tạo vốn mạnh mẽ giúp cho ngân hàng mở rộng đƣợc qui mô hoạt động, giảm thiểu đƣợc rủi ro trong kinh doanh đồng thời tạo nên sự tăng trƣởng bền vững cho thị trƣờng bất động sản. Bản chất của chứng khoán hóa bất động sản vừa mang tính chất của cổ phiếu vừa mang tính chất của trái phiếu. Vì vậy sự an tồn trong đầu tƣ loại chứng khoán MBS vừa đƣợc đảm bảo bằng tài sản đƣợc cầm cố thế chấp vừa đảm bảo đƣợc các khoản thu nhập cơ bản trong đầu tƣ.
Việc dễ dãi và cho vay dƣới chuẩn của các tổ chức tín dụng trong cuộc đua tăng trƣởng tín dụng và lợi nhuận đã làm cho các khoản nợ xấu xuất hiện và ngƣời mua bất động sản khơng có khả năng thanh toán. Những rủi ro trên thị trƣờng thứ cấp này sẽ làm cho tính an tồn của các chứng khốn MBS bị triệt tiêu. Bên cạnh đó, việc bất cẩn của các tổ chức bảo lãnh phát hành trong khâu lựa chọn các khoản vay đƣợc cầm cố nào vào tổ hợp cho việc hình thành chứng khốn cũng đã đem lại những rủi ro cho các nhà đầu tƣ. Những rủi ro trên đƣợc đánh giá là đe dọa nghiêm trọng đến việc phát triển thị trƣờng chứng khoán bất động sản đƣợc cầm cố, thế chấp và khả năng duy trì chúng trong tƣơng lai. Fannie Mae, Freddie Mac đƣợc xem là hai tổ chức lớn
nhất trên thế giới về chứng khốn MBS đã làm cho thị trƣờng tài chính của Mỹ chao đảo khi họ mắc phải những sai lầm nêu trên.
Tuy nhiên, để phát triển đƣợc thị trƣờng chứng khốn MBS thì vấn đề khắc phục những nhƣợc điểm, hạn chế những rủi ro trên thị trƣờng cho vay sơ cấp của các tổ chức tín dụng phải đƣợc thực hiện một cách nghiêm ngặt, công khai và minh bạch. Nếu không làm đƣợc điều này thì việc cho ra đời sớm chứng khốn MBS sẽ dẫn đến những hệ lụy, những hậu quả khôn lƣờng cho việc phát triển của các tổ chức tín dụng và tác động tiêu cực đến thị trƣờng BĐS.
Tóm lại, việc cho ra đời chứng khoán MBS là một những xu hƣớng tất yếu trong việc gia tăng hoạt động cho vay trung dài hạn của ngân hàng thƣơng mại thông qua các định chế tài chính trung gian. Nếu triển khai thành công chứng khốn MBS thì cơ hội tài trợ cho lĩnh vực bất động sản từ các ngân hàng sẽ thuận lợi hơn và giúp cho thị trƣờng bất động sản có cơ hội tăng trƣởng bền vững hơn và thị trƣờng chứng khốn có đa dạng hàng hóa hơn.
PHỤ LỤC 1
1). Mơ hình chứng khốn hóa thơng qua trung gian (MBS)
Mơ hình này được chia thành 2 phương thức như sau:
(i). Phương thức chứng khốn hóa qua trung gian thanh tốn (pay-through)
Phương thức này được thực hiện theo trinh tự sau:
(1) Các khoản nợ phải thu của định chế tài chính nói chung đặc biệt là của ngân hàng thương mại được đem bán hoặc giao cho một tổ chức gọi là SPV quản lý. Đây là 1 tổ chức đặc biệt, được thành lập để thực hiện việc tổ chức, kinh doanh chứng khốn hóa.
(2) SPV mua lại các khoản nợ phải thu của các tổ chức tài chính, sau đó phân thành các lơ chứng khoán căn cứ vào tính đồng nhất về lãi suất, về thời hạn thanh toán, điều kiện thanh toán… rồi bán cho cơng chúng đầu tư nhằm mục đích kiềm lời từ phần chênh lệch và thu phí.
(3) Để an tồn và tăng tính hấp dẫn cho chứng khóan, SPV thường th thêm một tổ chức thứ 3 có uy tính đứng ra đảm bảo cho các chứng khóan thơng qua cơ chế tăng cường tín nhiệm.
(4) Khi đến hạn thanh tốn, SPV thu tiền từ người có trách nhiệm phải trả nợ ban đầu thông qua tổ chức khởi tạo rồi thanh toán gốc và lãi cho người đầu tư chứng khoán theo qui định.
(ii). Phương thức chứng khoán hóa qua trung gian chuyển đổi (pass-through) :
Để biết được số tiền mà mình nhận được hằng tháng thơng qua việc đầu tư vào một chứng khoán qua trung gian chuyển đổi, nhà đầu tư cần tính tốn dư nợ cịn lại của tiền vay thế chấp bất động sản, số tiền thanh toán lãi và gốc hằng tháng của trái phiếu. Cơng thức sau đây được sử dụng để tính tốn phần nợ gốc chưa trả tại một thời điểm nhất định đối với những khoản vay thế chấp bất động sản:
(1+I)t -1
D=(1- -------------) *M (1+I)m -1
Trong đó:
D: Số nợ gốc chưa trả tính theo USD tại một thời điểm nào đó I : Lãi suất vay thế chấp bất đóng sản tính theo tháng
t : Số tháng đã thực hiện thanh tốn nơ. m: Thời han vay tính theo tháng
M: Tổng số tiền vay ban đầu
2). Mơ hình chứng khóan hóa trên cơ sở có tài sản cầm cố là các chứng khoán loại MBS (collateralised mortgage obligations-CMO trái phiếu được đảm bảo bằng nợ thế chấp)
Qui trình tạo trái phiếu CMO được tiến hành như sau:
Bước 1: Ngân hàng tạo khoản tín dụng có thế chấp, có bảo hiểm tín dụng. Bước 2: Trên cơ sở có bảo hiểm, ngân hàng tiến hành chứng khốn hố khoản tín dụng vừa tạo thơng qua cơng ty tín thác để tạo các chứng khoán tái thế chấp – The Mortgage Backed Security (MBS). Các chứng khoán MBS là các chứng khốn tái thế chấp là vì xét về mặt nguyên thuỷ, thì các bất động sản được dùng để thế chấp trực tiếp cho khoản vay tín dụng, nhưng sau khi khoản tín dụng đã được chứng khốn hố, thì tài sản thế chấp này trở thành trở thành tài sản thế chấp của các chứng khoán MBS.
Bước 3 : Những nhà đầu tư mua chứng khoán MBS, sau đo dùng nó làm tài sản cầm cố tại cơng ty tín thác để phát hành các chứng khốn đa hạng CMO.
PHỤ LỤC 2
Nghiên cứu “Chứng khoán hoá bất động sản thế chấp tại Hàn Quốc” của tác gỉa Joong-hee Lee
1. Khung pháp lý và qui định
Chính phủ ban hành luật công ty MBS trong tháng 1/ 1999. Đạo luật công ty MBS tạo thành một khuôn khổ cơ bản của hệ thống MBS. Các nội dung chính của Đạo luật như sau:
Đầu tiên, một cơng ty MBS chỉ được thành lập nếu nó nhận được ủy quyền từ Ủy ban Kiểm sốt tài chính (FSC) khi nó thỏa mãn một số điều kiện cụ thể, chẳng hạn như vốn cổ phần ≥ 25 tỷ won Hàn Quốc, tỷ lệ an tòan vốn BIS ≥ 8% và tổ chức như là một công ty.
Thứ hai, một công ty MBS là cần phải đăng ký kế hoạch của chứng khốn hóa BĐS với FSC để chứng khốn hóa những khoản vay thế chấp. Để đảm nhận các khoản vay thế chấp từ một đinh chế tài chính và thiết lập một sự tin tưởng mà chỉ định nó như một người được ủy thác, Cơng ty MBS cần phải đăng ký việc chuyển giao và sự ủy thác của các khoản vay thế chấp với FSC.
Thứ ba, Cơng ty MBS nên chứng khóan hóa thế chấp mua sắm và khơng thể giữ nó như một danh mục đầu tư của chính mình. So với Fannie Mae, Freddie Mac và công ty BĐS thế chấp Hồng Kông (HKMC), mà mua thế chấp bất cứ lúc nào, giữ chúng, và phát hành bảo lãnh MBS, chúng ta có thể thấy rằng vai trị của các cơng ty MBS của Hàn quốc là rất hạn chế.
Thứ tư, một công ty MBS phát hành một MBS bằng cách thiết lập một sự tín thác và chỉ định mình như một người được ủy thác. Điều này là để bảo vệ các nhà đầu