CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
2.3. THỰC TRẠNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.3.4. Tính hai mặt của chứng khốn hóa bất động sản đối với thị trƣờng bất động sản
nói riêng và thị trƣờng chứng khốn nói chung
- Chứng khốn hóa bất động sản nâng cao hiệu quả hoạt động, thúc đẩy thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng chứng khoán phát triển:
Nguồn vốn “nóng” (nguồn đầu tƣ ngắn hạn từ vài tháng đến dƣới 1 năm) hiện đang chi phối thị trƣờng bất động sản Việt Nam, có thời điểm cịn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trƣờng bất động sản, tạo ra những cơn sốt nóng, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng” trên thị trƣờng bất động sản, làm gia tăng rủi ro trên thị trƣờng tài chính.
Nguyên nhân là do thị trƣờng bất động sản hiện nay ở Việt Nam biến động rất lớn cả về giá cả, cung và cầu, trong khi thiếu tính cơng khai minh bạch nên chịu tác
động của tin đồn. Xu thế chung là giá cả bất động sản tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến vài chục lần sau một thời gian không dài, tạo nên lợi nhuận rất cao, nhiều khi là siêu lợi nhuận.
Vì vậy, các nhà đầu tƣ “lƣớt sóng” vốn chỉ hoạt động mạnh trên thị trƣờng chứng khốn khơng bỏ lỡ cơ hội tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong đầu tƣ bất động sản ngắn hạn. Thêm vào đó, hiện có trên dƣới 80% các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản là phi chính thức; các nguồn vốn trung và dài hạn không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trƣờng…
Các “nguồn vốn nóng” đƣợc nhận diện bao gồm: Vốn huy động, vay mƣợn trong dân, vốn tự có (vốn nhàn rỗi, chủ yếu dùng để “lƣớt sóng”), tín dụng ngân hàng ngắn hạn và chiếm dụng vốn.
Ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn có tính quyết định và vai trị lớn nhất cung cấp cho thị trƣờng bất động sản là từ hệ thông ngân hàng. Tuy nhiên thị trƣờng bất động sản còn cần nhiều vốn hơn nữa. Đến năm 2020, Việt Nam cần 1.300 triệu m² nhà ở, tƣơng đƣơng với nguồn vốn cần có khoảng 130 tỉ USD, và mỗi năm cần khoảng 10 tỉ USD để đầu tƣ nhà ở mới. Trong khi đó, nguồn cung về vốn ở Việt Nam chủ yếu đến từ các nguồn ngân sách nhà nƣớc; từ các định chế tài chính - tín dụng; từ các doanh nghiệp bất động sản; từ các hộ gia đình và từ đầu tƣ nƣớc ngồi.
Huy động vốn sớm từ khách hàng thì phải đảm bảo điều kiện và có nhiều giới hạn. Về cơ cấu vốn hiện nay cho bất động sản có tới 60% là vốn vay ngân hàng, nhiều dự án tỉ lệ cho vay lên tới 70-80%. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu, vốn từ phát hành trái phiếu vay nợ hiện cịn hạn chế.
Chính vì vậy cần nhanh chóng giải phóng hiện tƣợng tiền tệ hóa, thay vào đó là tài chính hóa mà giải pháp là hình thành và phát triển các dạng hình quỹ đầu tƣ, phát hành trái phiếu, chứng chỉ bất động sản, chứng khốn hóa bất động sản.
Chứng khốn hóa bất động sản – một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tƣ chứng khốn và đầu tƣ bất động sản, đƣợc đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, cho phép nhà đầu tƣ kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này. Chứng khốn hóa bất động sản sẽ thu hút đƣợc các nguồn vốn nhàn rỗi
trong nền kinh tế, tạo thêm kênh huy động vốn cho thị trƣờng bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các trung gian tài chính, đa dạng hóa chủng loại hàng hóa trên thị trƣờng chứng khốn, thúc đẩy thị trƣờng chứng khoán phát triển
- Chứng khốn hóa bất động sản thế chấp mà chính sách tín dụng “dễ dãi”, thêm vào tình trạng “bong bong bất động sản” trong điều kiện hệ thống kiểm soát yếu kém sẽ dẫn đến khủng hoảng tài chinh
Khủng hoảng tài chính bùng phát tại Mỹ và lan rộng toàn cầu, kéo theo sự sụp đổ đồng loạt của nhiều định chế tài chính khổng lồ, thị trƣờng chứng khốn khuynh đảo. Nguyên nhân sâu xa của cơn địa chấn tài chính bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và nhà đất tại Mỹ. Bong bóng bất động sản càng lúc càng phình to đã đặt thị trƣờng nhà đất và tiếp đó là tín dụng tại Mỹ cũng nhƣ nhiều quốc gia châu Âu vào thế nguy hiểm.
Cho vay dƣới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho quả bong bóng tại thị trƣờng nhà đất. Các ngân hàng cho vay cầm cố bất động sản mà không quan tâm tới khả năng chi trả của khách. Dƣ nợ trong mảng này nhảy từ 160 tỷ USD của năm 2001 lên 540 tỷ vào năm 2004 và bùng nổ thành 1.300 tỷ vào năm 2007. Theo ƣớc tính vào cuối quý III năm 2008, hơn một nửa giá trị thị trƣờng nhà đất Mỹ là tiền đi vay với một phần ba các khoản này là nợ khó địi. Trƣớc đó, để đối phó với lạm phát, FED đã liên tiếp tăng lãi suất từ 1% vào giữa năm 2004 lên 5,25% vào giữa năm 2006 khiến lãi vay phải trả trở thành áp lực quá lớn với ngƣời mua nhà. Thị trƣờng bất động sản thời điểm này bắt đầu có dấu hiệu đóng băng và sụt giảm.
Trƣớc tình hình trên, các ngân hàng, cơng ty bảo hiểm, tổ chức tài chính... đã mua lại các hợp đồng thế chấp và biến chúng thành tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu ra thị trƣờng. Loại sản phẩm phái sinh này đƣợc đánh giá cao bởi các tổ chức định giá tín dụng, nên thanh khoản tốt. Khơng chỉ dừng lại ở đó, nhiều cơng ty bảo hiểm, trong đó có AIG, cịn sẵn sàng bảo lãnh bằng những hợp đồng hoán đổi rủi ro vỡ nợ. Chiến lƣợc đƣợc đƣa ra với mục đích giảm rủi ro cho những khoản vay bất động sản. Tuy nhiên, trái lại nó tạo ra hiệu ứng sụp đổ dây chuyền và khiến rủi ro bị đẩy lên cao hơn. Những bất ổn từ hoạt động cho vay dƣới chuẩn khiến giá nhà sụt giảm mạnh, thị trƣờng nhà đất đóng băng. Cuộc khủng hoảng từ đó lan từ thị trƣờng
bất động sản sang thị trƣờng tín dụng và cuối cùng dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ và tràn sang nhiều nƣớc châu Âu, khiến nhiều cơng ty lớn phá sản.
Nhìn chung, vấn đề chứng khốn hóa BĐS trên thị trƣờng Việt nam chƣa thực sự phát triển, nó phát sinh khá tự phát dƣới các hình thức nhƣ phát hành trái phiếu dự án kèm quyền mua căn hộ, sản phẩm phái sinh repo BĐS. Những hoạt động này cũng là tiền đề cho chứng khốn hóa BĐS, tuy nhiên chƣa đƣợc kiểm soát và hành lang pháp lý chƣa thực sự tồn tại một cách đúng nghĩa.