CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
1.5. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
1.5.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt nam
Thực tiễn cuộc khủng hoảng thị trƣờng bất động sản đã và đang minh chứng cho những tồn tại hạn chế của cơng cụ chứng khốn hố và đó cũng chính là bài học kinh nghiệm rất lớn, quý báu đối với q trình phát triển và ứng dụng cơng cụ này đối với thị trƣờng tài chính nƣớc ta.
Bài học thứ nhất: Rủi ro phát sinh và tác động của rủi ro đến nền kinh tế là rất
lớn. Rủi ro này xuất phát từ chính phƣơng pháp, cách thức tạo khủng hoảng. Đó là nghiệp vụ chứng khốn hố. Thơng qua nghiệp vụ này, các NHTM cho vay bất động
sản đã có thể chuyển rủi ro của hoạt động này sang cho tổ chức khác -tổ chức thực hiện chứng khoán hoá các khoản nợ bất động sản. Chính điều này đã kích thích các NHTM mở rộng và tăng trƣởng tín dụng bất động sản quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trƣờng bất động sản biến động và khủng hoảng.
Bài học thứ hai: các NHTM cần tôn trọng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện
tín dụng trong mọi trƣờng hợp. Đảm bảo các khoản cho vay nói chung và cho vay bất động sản nói riêng có chất lƣợng. Chất lƣợng tín dụng bất động sản là yếu tố quyết định. Các NHTM trong nƣớc cần có quy định, quy chế chặt chẽ về cho vay lĩnh vực này nhằm hạn chế tối đa rủi ro do biến động thị trƣờng. Mặt khác khai thác và sử dụng vốn hợp lý chỉ sử dụng vốn trung dài hạn để cho vay và cho vay phù hợp với năng lực, khả năng tài chính của mỗi đơn vị.
Bài học thứ ba: Phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hố cần chuẩn
bị kỹ lƣỡng và có bƣớc đi thích hợp. Hệ thống pháp luật đối với thị trƣờng tài chính nói chung và đối với kỹ thuật chứng khốn hố nói riêng phải đƣợc xây dựng hoàn chỉnh, đầy đủ và chỉ thực hiện phát triển công cụ này khi hội tụ đủ các điều kiện và phù hợp với trình độ phát triển của thị trƣờng tài chính và nền kinh tế. Trong đó đảm bảo khai thác đúng vai trị ý nghĩa của công cụ này là giúp ngƣời dân mua đƣợc nhà, chứ không phải để tái tài trợ cho những ngƣời khơng có khả năng tài chính nhƣ các Cơng ty tài chính Mỹ đã thực hiện trong thời gian qua.
Kết luận chƣơng 1
Hiệu quả của chứng khoán hoá phụ thuộc vào nhiều yếu tố, một trong những yếu tố có tính chất quyết định đó là việc sử dụng mơ hình chứng khốn hố. Hiện nay trên thế giới có nhiều mơ hình chứng khốn hố khác nhau, chẳng hạn mơ hình chứng khốn hóa thơng qua trung gian (MBS), mơ hình chứng khốn hóa trên cơ sở có tài sản cầm cố là các chứng khốn loại MBS (CMO) và mơ hình chứng khốn hóa có tài sản thế chấp khơng qua trung gian (MBB), tuy nhiên phƣơng thức chứng khốn hóa thơng qua trung gian MBS là phƣơng thức cơ bản và phổ biến để chứng khốn hóa tài sản của ngân hàng. Bên cạnh đó, chúng ta nghiên cứu kinh nghiệm chứng khốn hóa bất động sản của Nhật Bản, Trung Quốc, Mỹ để am hiểu sâu sắc đƣợc tính hai mặt của nó nhằm ứng dụng thành công vào thực tiễn Việt nam. Điểm ƣu việ
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM