CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN
2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN CHO VIỆT NAM
2.4.1 Thuận lợi
2.4.1.1 Lợi ích đối với chủ đầu tƣ dự án, ngƣời đầu tƣ - Đối với các bên chủ đầu tƣ dự án:
Thông qua việc phát hành chứng chỉ BĐS có thể huy động nguồn vốn trung
dài hạn với số lƣợng lớn để đầu tƣ cho thị trƣờng BĐS, trong khi vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn .
Mơ hình “Chứng khốn hóa BĐS” cịn có khả năng thu hút vốn đầu tƣ từ các ngân hàng trung gian và tổ chức tài chính phi ngân hàng.
Nhờ kỹ thuật chứng khốn hóa, nên lợi ích mà các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có đƣợc là nhanh chóng quay vịng đồng vốn của mình để tiếp tục đƣa vào kinh doanh, tạo tính thanh khoản cao cho ngƣời nắm giữ.
Đây cũng là hình thức quảng bá thƣơng hiệu tốt cho chủ đầu tƣ. - Đối với ngƣời đầu tƣ:
Các tổ chức và cá nhân có vốn nhàn rỗi đều có thể đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS, bởi chứng chỉ BĐS có mệnh giá thấp lại đƣợc phát hành rộng rãi.
Chứng chỉ BĐS đƣợc giao dịch trên TTCK tạo tính thanh khoản cao cho ngƣời nắm giữ.
Quyền lợi của nhà đầu tƣ (nhất là nhà đầu tƣ nhỏ) đƣợc bảo vệ tốt hơn, bởi dự án BĐS huy động vốn thông qua việc phát hành chứng chỉ bất động sản đòi hỏi phải công khai minh bạch hoạt động, việc sử dụng vốn huy động đƣợc giám sát chặt chẽ. 2.4.1.2. Lợi ích đối với doanh nghiệp huy động vốn
Từ góc độ kinh tế vi mơ những lợi ích này chính là động cơ khiến các doanh nghiệp, tổ chức tài chính và các nhà đầu tƣ quyết định tham gia vào giao dịch chứng khốn hóa. Ở tầm vĩ mơ, chứng khốn hóa cũng có những ƣu điểm các chính phủ cần khai thác khi thực hiện các chính sách tài chính cơng cũng nhƣ phát triển và ổn định thị trƣờng tài chính
- Phƣơng thức mới và hiệu quả cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dài hạn. Chứng khốn hóa cho các doanh nghiệp huy động đƣợc nguồn vốn với thời hạn dài hơn các nguồn vay tín dụng thƣơng mại thơng thƣờng, do vậy đáp ứng tốt hơn yêu cầu của doanh nghiệp về tính phù hợp về thời hạn giữa tài sản và nguồn. Hơn nữa, đối với nhiều doanh nghiệp hoặc quốc gia có định mức tín nhiệm khơng cao, khác với các phƣơng thức phát hành trái phiếu truyền thống, chứng khốn hóa là kỹ thuật tài chính duy nhất cho các cấp doanh nghiệp, quốc gia đó tiếp cận đƣợc với thị trƣờng vốn với mức chi phí hiệu quả nhờ lựa chọn và sử dụng những tài sản tốt nhằm đảm bảo (những tài sản này đƣợc xếp hạng về định mức tín nhiệm cao hơn xếp hạn của bản thân doanh nghiệp sở hữu tài sản đó).
- Giảm chi phí huy động vốn.
Là một kỹ thuật huy động vốn trực tiếp từ các nhà đầu tƣ qua kênh thị trƣờng chứng khốn, chứng khốn hóa giúp doanh nghiệp huy động giảm đƣợc chi phí trung gian so với huy động vốn từ các tổ chức tài chính trung gian ( phần lớn nhờ vào đặc điểm của chứng khốn hóa là tập hợp tài sản đảm bảo, thƣờng đƣợc lựa chọn là những tài sản tốt của doanh nghiệp, đƣợc tách biệt khỏi doanh nghiệp huy động qua cơ chế “thực bán”).
- Quản lý địn bẩy tài chính.
So với các phƣơng thức huy động nợ khác, chứng khốn hóa giúp cải thiện bản cân đối kế tốn của doanh nghiệp huy động vì khơng làm tăng địn bẩy tài chính. Bằng
việc chuyển đổi các khoản phải thu thành tiền, giao dịch chứng khốn hóa khơng làm ảnh hƣởng tới phần nợ trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp huy động.
- Tăng hiệu quả quản lý tài sản.
Với kỹ thuật chứng khốn hóa doanh nghiệp huy động có thể tăng tính thanh khoản của các hạng mục tài sản của mình. Các khoản phải thu từ khách hàng đƣợc chuyển thành tiền mặt (kể cả nguồn thu trong tƣơng lai) giúp doanh nghiệp ngay lập tức có nguồn tài chính để đáp ứng nhu cầu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thay vì phải đợi cho tới khi thu đƣợc tiền từ khách hàng.
- Giảm chi phí quản lý và hợp lý hóa cơng tác quản trị tài chính.
Việc ứng dụng chứng khốn hóa địi hỏi doanh nghiệp huy động vốn phải tập trung quản lý việc thu tiền từ rất nhiều đối tƣợng khách hàng khác nhau vào một đầu mối. Mặt khác, doanh nghiệp phải chuẩn hóa các loại giấy tờ, hợp đồng cũng nhƣ thủ tục quản lý việc thu tiền từ khách hàng.
- Tạo vị thế của doanh nghiệp trên thị trƣờng vốn.
Chứng khốn hóa tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động tự giới thiệu mình và tạo vị thế với các nhà đầu tƣ trên thị trƣờng vốn. Đây là một thuận lợi lớn cho doanh nghiệp trong cho những đợt huy động vốn tiếp theo.
2.4.2. Những khó khăn
Bên cạnh những lợi ích cơ bản đã trình bày trên đây, cũng nhƣ bất kỳ một phƣơng thức huy động vốn nào khác, chứng khốn hóa cũng chứa đựng một số điểm bất lợi hoặc những khó khăn đặt ra đối với doanh nghiệp:
- Giao dịch chứng khốn hóa có cấu trúc phức tạp với nhiều bên tham gia và nhiều thời gian để chuẩn bị. Do vậy chi phí gián tiếp của doanh nghiệp cho giao dịch chứng khốn hóa thực hiện lần đầu tiên (chi phí hành chính, phí tƣ vấn, kiểm tốn…) thƣờng cao hơn các chi phí gián tiếp của một khoản vay ngân hàng. Vì vậy, để một giao dịch chứng khốn hóa có tính khả thi, giá trị tập hợp tài sản đƣợc chứng khốn hóa phải đạt tới độ lớn nhất định để giảm chi phí huy động. Do đó chứng khốn hóa khơng phải là một cơng cụ huy động vốn đối với doanh nghiệp có quy mơ nhỏ.
- Trong trƣờng hợp giao dịch chứng khốn hóa có phát hành chứng khốn ra thị trƣờng tập trung, doanh nghiệp huy động có thể phải cơng bố nhiều thơng tin về tình hình hoạt động và phƣơng án kinh doanh của mình theo yêu cầu của các cơ quan quản lý thị trƣờng. Điều này có thể đƣợc nhiều doanh nghiệp nhìn nhận là một trở ngại của doanh nghiệp, nhất là trong điều kiện ở Việt Nam, phần lớn các doanh nghiệp không quen với việc cung cấp và cơng bố thơng tin.
- Chứng khốn hóa địi hỏi doanh nghiệp huy động phải thiết lập và duy trì một hệ thống quản trị tài chính và quản lý thơng tin hiện đại. Ở các nƣớc kém phát triển rất nhiều doanh nghiệp chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu này.
- Là một kỹ thuật tài chính tƣơng đối phức tạp, chứng khốn hóa chỉ có thể đƣợc ứng dụng thành cơng trong hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp nếu nhƣ đƣợc thực hiện trong một môi trƣờng phù hợp, với những phƣơng tiện và điều kiện nhất định. Hệ thống pháp lý và các chính sách vĩ mơ, năng lực của các tổ chức tài chính trung gian tham gia vào giao dịch chứng khốn hóa, sự thích hợp của tập hợp tài sản đƣợc chứng khốn hóa, năng lực quản lý tài sản của doanh nghiệp huy động vốn, hệ thống cơng bố thơng tin chính là những điều kiện cần thiết cơ bản đảm bảo cho sự ứng dụng thành cơng chứng khốn hóa.
Hiện nay ở Việt nam vẫn chƣa có một doanh nghiệp nào ứng dụng chứng khốn hóa trong hoạt động huy động vốn. Thực tế này xuất phát từ nhũng nguyên nhân sau đây :
Thứ nhất, chúng ta chƣa có hệ thống pháp lý phù hợp cho chứng khốn hóa. Thứ hai, thị trƣờng chứng khóa mặc dù đã có nhƣng cịn ở trình độ phát triển
rất sơ khai, thị trƣờng phi tập trung cịn chƣa đƣợc hình thành, mà từ thực tế ở các nƣớc thì đây là thị trƣờng rất quan trọng đối với các giao dịch chứng khốn hóa để chứng khốn đƣợc phát hành và mua bán.
Thứ ba, mặc dù các ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc có vai trị chủ đạo trên thị
trƣờng tài chính ở Việt Nam nhƣng hiện nay tiến trình cải cách của các ngân hàng này diễn ra rất chậm chạp nên chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu về năng lực quản lý và khả
năng tài chính để có thể thực hiện đƣợc vai trị tổ chức tài chính trung gian trong giao dịch chứng khốn hóa.
Thứ tư, trong nhiều năm qua các doanh nghiệp Việt Nam đã quá quen với tập
qn vay tín dụng ngân hàng trong nƣớc vì phƣơng thức này đơn giản, thuận tiện, phù hợp với thực trạng trình độ quản trị tài chính của các doanh nghiệp hiện nay. Nhƣ vậy việc dễ tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng trong nƣớc với chi phí vay thấp là nguyên nhân cơ bản khiến cho các doanh nghiệp ngại ứng dụng các phƣơng thức huy động nợ thay thế, trong đó có chứng khốn hóa.
Kết luận chƣơng 2
Bên cạnh những kiến thức về chứng khốn hóa bất động sản mà chúng ta phải trang bị để nhận thức đƣợc một cách đầy đủ về những rủi ro mà ta có thế chấp nhận và kiểm sốt đƣợc, thì nghiên cứu thực trạng của thị trƣờng chứng khoán , thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng tín dụng bất động sản Việt nam để thấy đƣợc yêu cầu khách quan của việc ứng dụng kỷ thuật chứng khốn hóa bất động sản cho thị trƣợng chứng khốn Việt nam. Thực hiện chứng khốn hóa bất động sản cho phép khắc phục những tồn tại, hạn chế về nguồn vốn cho vay trung dài hạn của ngân hàng thƣơng mại, tạo thêm hàng hóa cho thị trƣờng chứng khoán, thúc đẩy thị trƣờng tài chính phát triển. Chứng khốn hóa bất động sản tạo điều kiện phát triển hoàn thiên các thị trƣờng có liên quan, sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội.
CHƢƠNG 3
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN CHO VIỆT NAM
3.1. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA BẤT ĐỘNG SẢN CHO THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM
Ngày nay kỹ thuật chứng khốn hoá đƣợc sử dụng phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới nhƣ Mỹ: Canađa, Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Australia.. Kỹ thuật này ngày càng quan trong vì nó khơng chỉ có ý nghĩa về kinh tế mà cịn có ý nghĩa về chính trị và xã hội. Nhờ có kỹ thuật này mà nhiều tổ chức tài chính, cơng ty vƣợt qua đƣợc những giai đoạn khó khăn do thiếu vốn, giúp các tổ chức tài chính quản lý nguồn vốn hiệu quả và linh hoạt; tăng tính thanh khoản cho các tài sản; giảm thời lƣợng của mỗi hạng mục đầu tƣ; tăng các khoản thu từ phí... Vì vậy, thị trƣờng tài chính ổn đính hơn nhờ đó cũng góp phần ổn định chính trị và xã hội.
Có thể thấy cơng nghệ chứng khốn hố và sử dụng các mơ hình chứng khốn hố đang là xu thế phổ biến của thị trƣờng tài chính trên thế giới. Việt Nam đang từng bƣớc hội nhập vào cộng đồng tài chính quốc tế, thì việc nghiên cứu sử dụng cơng nghệ chứng khốn hố trở thành u cầu cấp thiết. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp địi hỏi khơng chỉ có sƣ thay đổi về nhận thức mà cịn phải có sự chỉ đạo nghiên cứu và xây dựng kế hoạch triển khai cả ở tầm vĩ mơ và vi mơ, có nhƣ vậy mới có thể phát huy đƣợc hết hiệu quả tích cực của cơng cụ tài chính mới mẻ này..
Sự cần thiết ứng dụng và phát triển kỹ thuật chứng khốn hố xuất phát từ chính địi hỏi phát triển của thị trƣờng tài chính, của nền kinh tế và gắn liền với các lợi ích cơ bản mà kỹ thuật chứng khoán hoá mang lại. Điều này thể hiện trên 04 phƣơng diện sau:
- Thực hiện chứng khốn hóa, cho phép khắc phục đƣợc những tồn tại hạn chế về nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các NHTM. Đồng thời đảm bảo cho các NHTM hoạt động hiệu quả, đúng bản chất - hoạt động trên thị trƣờng tiền tệ nhằm đáp ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và vốn lƣu động của doanh nghiệp.
Hiện nay, nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các NHTM hạn chế, chỉ đáp ứng đƣợc khoảng 50% -60% nhu cầu vay vốn trung dài hạn. Bộ phận vốn còn lại sử dụng nguồn ngắn hạn. Thực tế này tạo áp lực rất lớn về nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các NHTM nói chung và cho vay bất động sản nói riêng. Do vậy việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá các tài sản tài chính nói chung và các khoản tín dụng bất động sản nói riêng của các NHTM trong điều kiện hiện nay là cần thiết và có ý nghĩa thực thi cao. Trong trƣờng hợp đó các khoản nợ cho vay bất động sản sẽ đƣợc các NHTM bán cho các tổ chức trung gian đặc biệt và do đó các NHTM có thể mở rộng khả năng cho vay thời hạn dài từ 20-30 năm. Đồng thời tạo điều kiện cho các NHTM đẩy nhanh q trình tuần hồn và chu chuyển vốn, khai thác và sử dụng vốn hiệu quả.
- Thúc đẩy thị trƣờng tài chính phát triển.
Sự phát triển của thị trƣờng vốn, thị trƣờng chứng khốn nƣớc ta mới ở trình độ thấp và giai đoạn đầu phát triển. Một trong nguyên nhân cơ bản đó là lƣợng hàng hoá (các loại chứng khoán: cổ phiếu; trái phiếu; giấy tờ có giá...) cịn ít và chƣa đa dạng. Sự phát triển của thị trƣờng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề đặt ra cần quan tâm nhƣ tăng trƣởng thiếu ổn định; sự hạn chế về công nghệ và hạ tầng thơng tin; tính chun nghiệp của các cơng ty chứng khốn cịn hạn chế; nhà đầu tƣ thiếu trình độ và mang nặng yếu tố tâm lý, bầy đàn.... Chính vì lẽ đó việc thực hiện chứng khốn hố các khoản tín dụng bất động sản sẽ là nguồn cung cấp hàng hoá cho thị trƣờng, góp phần kích thích thị trƣờng phát triển. Đồng thời đa dạng hoá danh mục hàng hoá, tạo ra nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tƣ.
- Chứng khoán hoá tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trƣờng có liên quan tín dụng, chứng khốn và thị trƣờng bất động sản. Việc chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản sẽ cho phép đáp ứng tốt nhất nhu cầu về các sản phẩm bất động sản của ngƣời dân, của nền kinh tế. Trên cơ sở tạo ra nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản; phát triển nhà ở cũng nhƣ tạo ra nguồn vốn cho các NHTM để tiếp tục cho vay mở rộng và tăng trƣởng tín dụng bất động sản.
- Tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội.
Chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản của các NHTM tạo điều kiện khai thác và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực trong xã hội, trong nền kinh tế.
Theo đó các khoản vốn nhàn rỗi trong dân cƣ đƣợc thu hút thông qua việc ngƣời dân đầu tƣ , mua các chứng khoán hoá dựa trên các khoản cho vay bất động sản. Trên cơ sở đó cùng với các hình thức đầu tƣ khác nhƣ gửi tiền ngân hàng; mua vàng tích luỹ; kinh doanh...ngƣời dân có thêm sự lựa chọn các chứng khoán hoá từ các khoản cho vay bất động sản để đầu tƣ. Dƣới góc độ vĩ mơ, việc ra đời của loại chứng khoán mới (chứng khoán hoá trên cơ sở các khoản tín dụng bất động sản) sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẽ, nhàn rỗi trong nền kinh tế để sử dụng đầu tƣ vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo khả năng sinh lợi cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế tiếp tục tăng trƣởng và phát triển.
3.2. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA BĐS 3.2.1. Xây dựng hành lang pháp lý
3.2.1.1. Ban hành các văn bản pháp lý về chứng khốn hóa
Luật chứng khốn Việt nam chƣa đề cập đến nội dung chứng khốn hóa. Theo kinh nghiệm của các quốc gia có ứng dụng kỷ thuật chứng khốn hóa thì để cho hoạt động này thực hiện đƣợc phải có luật riêng điều chỉnh. Do đó, việc đƣa ra một đạo luật chứng khốn hóa bất động sản là cần thiết
Khi xây dựng đạo luật chứng khốn hóa bất động sản cần tập trung qui định cụ thể : tiêu chuẩn, chức năng, nhiệm vụ của các tổ chức tham gia trong nghiệp vụ chứng