3.3 Nội dung cụ thể về 02 giải pháp thu hút đầu tư và phát triển công
3.3.1 Giải pháp nhân rộng xây dựngmơ hình nhàxưởng cao tầng trong
KCN nhằm thu hút đầu tư và phát triển CNHT
3.3.1.1 Sự cần thiết của việc phát triển mơ hình nhà xưởng cao tầng
Thực trạng hiện nay có nhiều KCN gần trung tâm thành phố, diện tích đất để cho doanh nghiệp thuê gần như đã được lấp đầy. Một số nhà đầu tư nước ngồi có nhu cầu mở xưởng sản xuất nhỏ để thăm dị thị trường và mơi trường đầu tư trước
khi quyết định đầu tư lâu dài vào Việt Nam, sau khi kinh doanh hiệu quả thì mới thực sự đầu tư mở rộng hoặc xây dựng mới nhà xưởng để sản xuất.
Để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp cơng nghiệphỗ trợ cần vị trí sản xuất gần các doanh nghiệp lớn, nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và vừa về xưởng sản xuất xây sẵn diện tích nhỏ, đồng thời tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất thì nhà xưởng cao tầng là một giải pháp thiết thực.
Bên cạnh đó, để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp công nghiệphỗ trợ cần vị trí sản xuất gần các doanh nghiệp lớn điển hình là Intel, Samsung, Datalogic, Sonion... là những nhà đầu tư lớn tại Khu Cơng nghệ cao đang tìm kiếm nhà cung ứng nội địa và xây dựng chuỗi cung ứng cho hoạt động sản xuất của họ tại Khu Công nghệ cao. Làn sóng này làm nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và vừa về xưởng sản xuất xây sẵn diện tích nhỏ, đồng thời tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất thì nhà xưởng cao tầng là một giải pháp thiết thực. Việc hình thành các khu nhà xưởng cao tầng là giải pháp giúp Thành phố thu hút thêm các nhà đầu tư, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất, đáp ứng được nhu cầu đa dạng của các doanh nghiệp, phù hợp với quy mô sản xuất của doanh nghiệp nhỏ và vừa, hình thành nên các khu cơng nghiệp hỗ trợ, tạo được sự kết nối giữa các doanh nghiệp trong cùng ‘‘chuỗi cung ứng”.
3.3.1.2 Hiện trạng đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng tại Thành phố
Tình hình nhà xưởng cao tầng trong các KCN hiện nay:
Một số KCN trên địa bàn thành phố đã và đang phát triển việc xây dựng nhà xưởng cao tầng phục vụ thu hút doanh nghiệp nhỏ và vừa như các khu chế xuất Tân Thuận, Linh Trung, khu cơng nghiệp Tân Bình. Trong đó, mơ hình Nhà xưởng cao tầng tại KCX Tân Thuận là một trong những mơ hình tiêu biểu và đạt được những kết quả nhất định trong thời gian qua.
Từ năm 1997, Công ty TNHH Tân Thuận (viết tắt là TTC), đơn vị phát triển hạ tầng KCX Tân Thuận, đã đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng ba nhà xưởng cao
3 tầng, mỗi tầng 2 đơn vị nhà xưởng với diện tích mỗi đơn vị là 1.680 m2, các nhà
xưởng này đã được lấp đầy và sử dụng hiệu quả. Năm 2009 TTC đã triển khai xây dựng thêm một khu nhà xưởng cao tầng có quy mơ 6 tầng, mỗi tầng 2 đơn vị, mỗi
đơn vị 1.000 m2, trên diện tích đất xây 5.457,3 m2, hiện cũng đã lấp đầy 100%. Trong cùng năm này TTC đã xây dựng và đưa vào sử dụng hai nhà xưởng cao tầng
trên khu vực đất 9.746 m2, mỗi tòa nhà 5 tầng, diện tích mỗi tầng khoảng 1.000 m2,
diện tích mỗi đơn vị nhà xưởng từ 25 m2 đến 2.500 m2 để hình thành khu vườn ươm
doanh nghiệp, thu hút các ngành nghề đầu tư thuộc lĩnh vực sản xuất phần mềm, dịch vụ, văn phòng đại diện và cho các công ty đầu tư thử nghiệm giai đoạn đầu. Trong năm 2014, để đón đầu làn sóng đầu tư của doanh nghiệp FDI nhỏ và vừa sắp tới, TTC đã quyết định đầu tư thêm một nhà xưởng cao tầng, đang thi công phần
móng trên khu đất 8.642 m2, khu nhà dự kiến xây 8 tầng với diện tích nhà xưởng
cho thuê là 12.518 m2. Khu nhà xưởng này sẽ đáp ứng được nhu cầu thuê của doanh
nghiệp với các diện tích thuê từ 380 m2 đến 1.696 m2, mỗi tầng có thể thu hút từ 1
đến 4 đơn vị cùng hoạt động.
Chi phí đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng:
Hiện nay chi phí xây dựng đầu tư cho dự án Nhà xưởng cao tầng tại đường Tân Thuận dự tính khoảng 322 USD/m2 sàn và dự kiến giá cho thuê đất là 6-7
USD/m2.Trường hợp thực hiện quy hoạch một khu đất 15.000 m2 để xây dựng khu
nhà xưởng 5 tầng, sử dụng tối đa mật độ xây dựng cho phép thì diện tích đất xây dựng được 6.000 m2, tổng diện tích sàn xây dựng được 30.000 m2 và chi phí xây dựng khoảng 200 tỷ đồng. Dự kiến diện tích có thể cho th khoảng 80% diện tích
sàn với giá thuê là 6 USD/m2/tháng thì khoảng 6 năm dự án sẽ hồn vốn.
Nếu Thành phố hỗ trợ 100% lãi suất (dự kiến 10%/năm) trong vòng 7 năm để hỗ trợ các Công ty, Doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà xưởng cao tầng theo quy mơ ở trên thì số tiền Thành phố cần đầu tư là 20 tỷ đồng/năm/nhà xưởng (khoảng 140 tỷ đồng trong vòng 7 năm cho một nhà xưởng cao tầng).
Hiệu quả của nhà xưởng cao tầng tại KCX Tân Thuận:
Về sử dụng đất, tăng hiệu quả sử dụng, diện tích sàn xây dựng trên khu đất
được tăng cao, đơn cử trước kia 6.400 m2 đất thì diện tích sử dụng là 4.200 m2, còn
Về suất đầu tư của dự án, nâng cao suất đầu tư trên mỗi ha đất công nghiệp, bình quân 1 ha đất Nhà xưởng cao tầng thu hút được 15 triệu USD gấp đôi so với 1 ha đất KCX Tân Thuận bình quân chỉ thu được 7,7 triệu USD.
Về thu hút đầu tư, tăng số lượng bình quân thu hút doanh nghiệp trên 1 ha đất công nghiệp, 12 doanh nghiệp trên 1 ha đất Nhà xưởng cao tầng so với 1 doanh nghiệp trên 1 ha đất KCX Tân Thuận, gấp 12 lần.
3.3.1.3 Những thuận lợi:
Hiện nay các KCN đã gần cạn quỹ đất cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng là một giải pháp hiệu quả để tăng thêm diện tích cho các chủ đầu tư thuê. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa có nhu cầu thuê xưởng sản xuất diện tích nhỏ vừa đủ để tổ chức sản xuất mà không phải đầu tư xây dựng.
Việc thúc đẩy sự phát triển công nghiệp hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố trong thời gian gần đây sẽ tạo một làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp nhỏ và vừa cả trong nước lẫn nước ngoài cũng phần nào làm phát sinh nhu cầu nhà xưởng xây sẵn với diện tích phân ơ cho thuê nhỏ.
Việc đầu tư vào các KCN gần trung tâm thành phố cũng giúp doanh nghiệp tận dụng nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ thống dịch vụ xã hội, hạ tầng hoàn thiện của trung tâm thành phố. Một số doanh nghiệp cần nguồn nhân lực chất lượng cao nếu không đầu tư sản xuất, làm việc tại các khu vực gần trung tâm thành phố thì khơng thu hút được nhân lực phù hợp theo yêu cầu.
Nhà xưởng cao tầng giúp nhà đầu tư khơng phải bỏ chi phí lớn để xây dựng hệ thống nhà xưởng mà chỉ cần thuê nhà xưởng tiêu chuẩn có sẵn, nhanh chóng đi vào sản xuất; tiết kiệm chi phí vận chuyển vật liệu, vật tư đối với các ngành nghề có liên quan khi bố trí sản xuất gần nhau; tiết kiệm kinh phí trong việc trang bị hệ thống kỹ thuật cho tồn bộ nhà xưởng.
3.3.1.4 Những khó khăn
Việc xây dựng nhà xưởng cao tầng cần thực hiện trước khi doanh nghiệp có nhu cầu thuê nhà xưởng và cần chi phí đầu tư lớn. Trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay, việc xác định nhu cầu đầu tư th xưởng thực sự để tính tốn quy mơ đầu
tư phù hợp là một thách thức đối với các công ty, doanh nghiệp đầu tư xây dựng trong việc đảm bảo được nguồn vốn đầu tư.
Một số KCN có thời gian đầu tư còn lại chỉ từ 26-28 năm, trong khi nhà xưởng cao tầng bằng bê tơng cốt thép có thời gian sử dụng dài, các nhà xưởng cao tầng mới xây dựng sẽ có thời gian sử dụng lâu hơn thời hạn trong giấy phép đầu tư. Do đó, việc tăng thêm thời gian thuê đất để đầu tư nhà xưởng cần được sự đồng ý của cơ quan quản lý để nhà đầu tư an tâm bỏ vốn thực hiện.
Do đặc trưng của các ngành sản xuất bố trí tại các tầng cao cần đảm bào máy móc thiết bị, sản phẩm có tải trọng khơng lớn, có độ ồn và độ rung thấp, ít gây ơ nhiễm trong quá trình sản xuất, vì vậy có việc giới hạn ngành nghề thu hút đầu tư vào các nhà xưởng này.
3.3.1.5 Đối tượng hỗ trợ thu hút đầu tư
Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng: bao gồm công ty phát triển hạ tầng và các doanh nghiệp có chức năng đầu tư xây dựng.
Doanh nghiệp đầu tư sản xuất trong nhà xưởng cao tầng là các doanh nghiệp nhỏ và vừa thuê để tổ chức sản xuất kinh doanh với điều kiện sử dụng công nghệ, thiết bị tiên tiến, hiện đại, có các giải pháp xử lý tốt chất thải rắn, nước thải, khí thải, tiếng ồn, độ rung, có tính chất sản xuất các sản phẩm có tổng trọng lượng không lớn.
Ưu tiên các doanh nghiệp: công nghiệp hỗ trợ phục vụ ngành công nghệ cao; công nghiệp hỗ trợ thuộc nhóm 4 ngành nghề cơng nghiệp trọng yếu của Thành phố; các doanh nghiệp cần phải di dời do không phù hợp quy hoạch mà đảm bảo được điều kiện mơi trường khi bố trí vào nhà xưởng cao tầng.
Thành phố thực hiện thí điểm xây dựng một số khoảng 5 nhà xưởng cao tầng
với quy mô dự kiến mỗi nhà xưởng 5 tầng trên diện tích khu đất khoảng 15.000 m2
(diện tích sàn xây dựng được khoảng 40.000 m2/nhàxưởng). Tổng số vốn để đầu tư
xây dựng 5 khu nhà xưởng cao tầng dự kiến khoảng 1.000 tỷ đồng và Thành phố cần hỗ trợ lãi suất vốn vay để xây dựng khoảng 100 tỷ đồng/năm. Các KCN được
chọn thực hiện thí điểm: KCN Hiệp Phước, KCN Đông Nam, KCX Tân Thuận, KCX Linh Trung và Khu Công nghệ cao.[5]
3.3.2 Giải pháp về hình thành KCN chuyên ngành về công nghiệp hỗ trợ: 3.3.2.1 Sự cần thiết phải hình thành khu cơng nghiệp chuyên ngành về công nghiệp hỗ trợ:
Mục tiêu xây dựng KCN chuyên ngành về CNHT nhằm đáp ứng các nhu cầu mang tính đặc thù cho các doanh nghiệp ngành công nghiệp hỗ trợ về hạ tầng cứng và hạ tầng mềm. Hơn nữa, xây dựng khu công nghiệp chuyên ngành CNHT gắn liền với những chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp hỗ trợ với mục tiêu thúc đẩy thu hút đầu tư CNHT nhằm tạo động lực và nền tảng để thu hút đầu tư từ các tập đồn lớn và đa dạng hóa đối tượng thu hút đầu tư.
Nhận thức vai trò hết sức quan trọng trong sự phát CNHT của thành phố Hồ Chí Minh, làm động lực thúc đẩy các ngành công nghiệp trọng điểm, nâng cao tỷ lệ nội địa hóa sản phẩm, đề xuất lựa chọn hình thành khu cơng nghiệp hỗ trợ tại 2 khu cơng nghiệp có quỹ đất sẵn sàng khai thác là Khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2) và khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3.
Từ nay đến cuối năm, quỹ đất đã có hạ tầng đầy đủ sẵn sàng tiếp đón nhà đầu
tư là 232,5 ha ở 11 khu công nghiệp, và quỹ nhà xưởng sẵn sàng là 19.680m2. Hiện
nay, 3 khu công nghiệp mới đang thực hiện thủ tục pháp lý thành lập mới là Khu cơng nghiệp Cơ khí ơ tơ, Lê Minh Xn 2 và Lê Minh Xuân 3 với tổng diện tích là 678,5ha, trong đó diện tích đất cơng nghiệp là 412,58 ha; và phần mở rộng của KCN Lê Minh Xuân với diện tích là 109,91 ha, trong đó diện tích đất cơng nghiệp là 65,95 ha. Như vậy, nếu tính cả các khu hiện nay đang triển khai xây dựng hạ tầng thì trong 2 năm tới (đến 2016), diện tích đất cơng nghiệp sẵn sàng có thể cho th đạt 1.330,97 ha.
3.3.2.2 Mơ hình chung khu cơng nghiệp chun ngành về cơng nghiệp hỗ trợ:
Đối với việc hình thành khu công nghiệp chuyên ngành phục vụ cho việc phát triển các ngành công nghiệp hỗ trợ theo định hướng của thành phố, 2 khu công
yếu của doanh nghiệp nhà nước (khu cơng nghiệp Hiệp Phước có vốn chủ yếu của Công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận, và khu cơng nghiệp Lê Minh Xn 3 có vốn chủ yếu của Tập đoàn Cao Su). Tại hai khu này, mơ hình phục vụ cho các doanh nghiệp cơng nghiệp hỗ trợ có thể theo phương thức truyền thống (cho thuê đất hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng hoặc nhà xưởng tiêu chuẩn) hoặc theo mơ hình chung cư nhà xưởng cao tầng thích hợp với nhu cầu và mục tiêu đầu tư của doanh nghiệp (do chính cơng ty đầu tư hạ tầng đầu tư xây dựng).
3.3.2.3 Tính chất khu cơng nghiệp:
Khu cơng nghiệp chun ngành về công nghiệp hỗ trợ đảm bảo kết nối với hệ thống giao thông xuyên quốc gia, đường cao tốc, cảng biển. Khu công nghiệp gắn với sự cung ứng hoàn chỉnh về các dịch vụ: ngân hàng, hạ tầng kỹ thuật, viễn thông, dịch vụ cung cấp thông tin, trung tâm mua sắm, bệnh viện, nhà trẻ, trường học, nhà hàng, công viên,... Khu cơng nghiệp phải đảm bảo đáp ứng các nhóm nhu cầu của doanh nghiệp ngành công nghiệp hỗ trợ như sau:
Nhu cầu về mặt bằng sản xuất:
Do các doanh nghiệp ngành công nghiệp hỗ trợ chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ hạn chế về vốn đầu tư, có trình độ kỹ thuật, cơng nghệ cao, tiên tiến nên các doanh nghiệp này không cần sử dụng mặt bằng lớn. Các doanh nghiệp này thường không muốn đầu tư vào việc xây dựng các nhà xưởng mà có nhu cầu thuê các xưởng sẵn có với đầy đủ các tiện ích với diện tích theo đơn vị: 300 m2; 500 m2; 700 m2; 900 m2 cho đến 1.500 m2, 2.000 m2.
Nhu cầu về hạ tầng cơ sở và tiện ích gắn với mặt bằng sản xuất:
Khu công nghiệp hỗ trợ cần được ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại, bảo vệ nghiêm ngặt về mơi trường, có các dịch vụ hậu mãi, bảo trì khép kín trong khu công nghiệp, kịp thời giải quyết mọi nhu cầu của các doanh nghiệp. Nhu cầu về nguồn điện đảm bảo cung ứng đủ, ổn định và đảm bảo chất lượng, khơng để xảy ra tình trạng cắt điện làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất. Hệ thống cung cấp nước sạch đảm bảo phục vụ nhu cầu sản xuất.
Hệ thống đường giao thông và các giải pháp phát triển giao thông: Hệ
thống đường giao thông kết nối giữa khu công nghiệp với đường cao tốc, đảm bảo thuận tiện cho lưu thơng hàng hóa, có hệ thống xe bt tiện lợi cho việc đi lại của nhân viên, công nhân.
Hệ thống thông tin: Hạ tầng kỹ thuật hiện đại, bảo đảm chất lượng dịch vụ;
hỗ trợ nhà đầu tư bằng cách ủy thác nhiều nhà sản xuất và cơng ty truyền thơng xử lý ứng phó các sự cố nhanh chóng, kịp thời thơng qua văn phịng hỗ trợ IT ngay tại khu công nghiệp.
Nhu cầu về lao động:Các doanh nghiệp CNHT có trình độ kỹ thuật, cơng
nghệ cao, tiên tiến, sản phẩm của các doanh nghiệp này là các linh kiện phụ trợ cho một số ngành công nghiệp công nghệ cao như điện tử, thông tin, y tế, cơ khí, sản xuất ơ tơ... nên đòi hỏi lực lượng lao động cần được đào tạo tay nghề cao, có tinh thần kỷ luật. Đặc biệt, các doanh nghiệp Nhật Bản có nhu cầu cao đối với lao động biết sử dụng tiếng Nhật Bản. Do đó, các doanh nghiệp này rất cần sự hỗ trợ tuyển dụng và đào tạo nhân sự để đáp ứng u cầu cơng việc: có trường dạy nghề kỹ thuật cao, lực lượng học viên có đủ kiến thức, nhận thức để tiếp thu kỹ thuật, công nghệ hiện đại; Đối với doanh nghiệp Nhật Bản, họ có nhu cầu lao động có kiến thức về văn hố của Nhật Bản, phong cách, nguyên tắc làm việc của người Nhật Bản, hiểu được cách tư duy của người Nhật để dễ dàng trao đổi công việc.
Nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ:Các DNNVV đa số chỉ tập trung vào sản xuất,
đầu tư vào dây chuyền công nghệ, máy móc, do đó rất mong muốn đầu tư vào những nơi có thủ tục hải quan đơn giản, thơng thống, thủ tục hành chính một cửa; có thể hướng dẫn, trao đổi thông tin bằng tiếng nước ngoài phù hợp (các doanh nghiệp Nhật Bản rất quan tâm và đánh giá cao vấn đề này).