Nhận xét: Theo như kết quả trên thì vấn đề nhân viên làm việc hiệu quả được
đánh giá rất hài lịng có tới 51%, khn viên chung cư tươi tốt 36% về vấn đề vệ sinh thì mức độ rất hài lịng chiếm thấp nhất chỉ có 11%. Cho thấy cư dân rất hài lòng về các dịch vụ tại chung cư Him Lam Nam Khánh. Cách quản lý rất tốt nhưng bên cạnh đó có khơng ít vấn đề vệ sinh chưa thực sự giải quyết tốt. Cần nên cân nhắc chú trọng về vấn đề vệ sinh hơn góp phần mang lại mơi trường sống khỏe mạnh.
Nhận xét chung: Nhìn chung đơn vị cung cấp dịch vụ làm khá tốt và có trách
nhiệm, số phiếu bầu hài lòng về sự phục vụ cho chung cư ở mức ổn định của đơn vị cung cấp. Tuy nhiên vẫn cịn một số ít cần khắc phục như vệ sinh kỹ hơn, bảo vệ cần có trách nhiệm và làm việc hiệu quả hơn.
2.4.5. Quản lý tài chính
Để đảm bảo các hoạt động tài chính diễn ra hợp pháp và minh bạch, Giải Pháp AGhỗ trợ chủ đầu tư các thủ tục đăng ký, kê khai thuế… Thống kê các khoản thu chi một cách rõ ràng và cơng khai tới cư dân, từ đó tăng cường sự tín nhiệm của cư dân với chủ đầu tư.
Thay mặt chủ đầu tư thu các loại phí dịch vụ từ khách hàng (phí điện, nước…).Tiến hành các hoạt động thúc đẩy q trình hồn thành các khoản thu một cách văn minh, lịch sự và tôn trọng cư dân. Quản lý các khoản chi hoạt động chung cư hàng tháng, điều phối và sắp xếp hợp lý, tối ưu hóa chi phí, đảm bảo sinh lời cho chủ đầu tư. Xây dựng các báo cáo tài chính định kỳ hàng tháng, giúp chủ đầu tư nắm được tình trạng kinh doanh tòa nhà chung cư, kịp thời đưa ra các chiến lược phát triển bền vững.
Kế hoạch thực hiện:
Ngân sách điều hành được duyệt sẽ là kế hoạch tài chính chính thức cho năm thực hiện và ban quản lý phải có trách nhiệm thực thi nghiêm túc. Ban quản lý sẽ được quyền chi các khoản tiền nhất định theo ủy quyền của ban quản trị và vượt ngoài mức này phải thông qua ý kiến ban quản trị.
Tùy thuộc vào mức chi được duyệt, ban quản lý là người cuối cùng chịu trách nhiệm cho tất cả chi phí phát sinh cho tòa nhà và cho việc điều hành. Báo cáo tài chính định kỳ và báo cáo tổng kết vào cuối năm.
Biểu đồ 13: Thể hiện vấn đề quản lý tài chính tại chung cư giai đoạn 2019-2020
Nhận xét: Nhìn chung đa số cư dân hài lịng cao về phí dịch vụ tại chung cư. Vì
vậy cho thấy ban quản lý đang làm việc rất hiệu quả và cần được phát huy. Để hiểu thêm về việc an ninh chung cư tôi tiến hàng khảo sát:
Đối tượng khảo sát: Dân cư trong chung cư
Số lượng khảo sát và thu về: 120 phiếu khảo sát và thu về 100 phiếu
Phương pháp thu thập và phân tích số liệu: lấy phiếu khảo sát và tổng hợp excel và phân tích vẽ biểu đồ kết quả.
Mẫu Phiếu khảo sát: Phụ lục
Căn cứ vào số liệu khảo sát trên ta có được kết quả như sau: Biểu đồ 14: Khảo sát đánh giá quy trình quản lý tài chính
Nhận xét: Kết quả khảo sát cho thấy vấn đề mức đóng phí và thu phí về sự
hài lịng chiếm số phiếu ngang nhau 35%, cịn vấn đề thu phí đúng ngày chiếm 18%.
Có thể thấy rất ít ý kiến khơng hài lịng đối với việc quản lý tài chính. Các quy định được thực thực một cách chặt chẽ dễ kiểm sốt.
Nhận xét chung: Có thể thấy người dân rất hài lịng về các phí dịch vụ tại
chung cư. Mọi người dân đều tuân thủ theo đúng quy định mà ban quản lý đưa ra. Cho thấy ban quản lý làm việc rất hiệu quả và cần duy trì.
2.4.6. Quản lý hệ thống kỹ thuật
Tổ chức khảo sát, đánh giá thực trạng hệ thống kỹ thuật của tòa nhà chung cư từ đó đưa ra các tiêu chí vận hành phù hợp. (Hình 2.2.)
Thực hiện cơng tác kiểm tra, quản lý hệ thống máy móc như thang máy, hệ thống thơng gió, hệ thống điện – nước, trang thiết bị PCCC… đảm bảo các thiết bị luôn hoạt động ổn định
Thường xun bảo trì trang thiết bị trong tịa nhà chung cư theo lịch định kỳ, từ đó kịp thời phát hiện các vấn đề hỏng hóc, xuống cấp và có sự khắc phục kịp thời, kéo dài tuổi thọ tài sản cố định cho chủ đầu tư.
Biểu đồ 15: Thể hiện vấn đề quản lý hệ thống kỹ thuật giai đoạn 2019-2020
Nhận xét: Nhìn chung việc quản lý hệ thống kỹ thuật rất tốt. Các vấn đề đặt ra
giám sát được đào tạo có kinh nghiệm xử lý kịp thời ứng xử lý tốt các tình huống bất ngờ xảy ra.
Để hiểu thêm về việc an ninh chung cư tôi tiến hàng khảo sát: Đối tượng khảo sát: Dân cư trong chung cư
Số lượng khảo sát và thu về: 120 phiếu khảo sát và thu về 100 phiếu
Phương pháp thu thập và phân tích số liệu: lấy phiếu khảo sát và tổng hợp excel và phân tích vẽ biểu đồ kết quả.
Mẫu Phiếu khảo sát: Phụ lục
Căn cứ vào số liệu khảo sát trên ta có được kết quả như sau:
Biểu đồ 16 : Khảo sát đánh giá quy trình kiểm tra thiết bị phịng cháy chữa cháy
Nhận xét: Nhìn chung có thể thấy sự hài lịng của người dân về các vấn đề
trên cụ thể về các buổi tập huấn được người dân ủng hộ có 35% phiếu, việc kiểm tra các thiết bị theo định kỳ được đánh giá cao nhất có đến 48%. Bên cạnh đó cũng cần phải khắc phục một số lỗi như sau:
Thời gian sửa chữa phải hợp lý
Thang máy cần được bảo trì thường xuyên
Hệ thống đèn điện luôn được kiểm tra thường xuyên và phải được thay ngay khi bị hỏng
Nhận xét chung: Bảng khảo sát cho thấy độ an toàn PCCC tại chung cư được
quản lý chặt chẽ bên cạnh đó cịn một số vấn đề gặp phải như là người dân sống tại chung cư còn lo ngại về việc các phương tiện hư hỏng hoặc rị rỉ nhiên liệu. Ngun nhân là vì các hộ gia đình sử dụng các thiết bị khác nhau nên vấn đề chưa thực sự thống nhất ở chung cư Him Lam Nam Khánh, hệ thống cảnh báo chưa được kiểm tra thường xuyên và khắt khe.
2.4.7. Giám sát, kiểm soát
Camera mặt ngang: Trên hành lang các tầng bố trí camera quan sát được tồn bộ các căn hộ và khơng có góc khuất hay điểm mù. Tại tầng 1 bố trí camera giám sát tồn bộ các cửa thốt hiểm, cửa sảnh. Thời gian lưu tối thiểu 2 tháng (Số lượng camera được lên phương án cụ thể theo từng thiết kế cụ thể của các dự án đảm bảo nguyên tắc trên).
Camera mặt đứng bên ngồi tịa nhà: Bố trí hệ thống camera theo trục đứng, kiểm sốt tồn bộ mặt ngồi của tịa nhà. Đảm bảo kiểm soát/truy xuất dữ liệu xác định được các sự cố về an ninh (đột nhập từ bên ngồi tịa nhà, các vật thể lạ rơi từ các tầng căn hộ gây nguy hiểm đến tài sản và con người bên dưới,…)
Nhân viên trực: Nhân viên kỹ thuật trực camera tại phòng Camera 24/24, số lượng nhân viên tùy thuộc mặt bằng, số tháp cụ thể với từng dự án.
Biểu đồ 17: Thể hiện vấn đề giám sát, kiểm soát giai đoạn 2019-2020
Nhận xét: Nhìn chung việc giám sát, kiểm soát chung cư được BQL thực hiện
khá tốt. Trên phiếu bầu có sự hài lịng cao tuy nhiên vẫn cịn một ít hạn chế như nắm bắt sự cố tốt nhưng xử lý không được nhanh, giám sát chưa hết được toàn bộ chung cư..
Để hiểu thêm về việc an ninh chung cư tôi tiến hàng khảo sát: Đối tượng khảo sát: Dân cư trong chung cư
Số lượng khảo sát và thu về: 120 phiếu khảo sát và thu về 100 phiếu
Phương pháp thu thập và phân tích số liệu: lấy phiếu khảo sát và tổng hợp excel và phân tích vẽ biểu đồ kết quả.
Mẫu Phiếu khảo sát: Phụ lục
Căn cứ vào số liệu khảo sát trên ta có được kết quả như sau:
Biểu đồ 18 : Khảo sát đánh giá quy trình giám sát kiểm sốt
Nhận xét: Qua biểu đồ ta có thể thấy mức độ hài lịng của các cư dân trong
khu chung cư tương đối cao cụ thể đối với việc giám sát diễn ra thường xuyên và giám sát chặt chẽ chung cư được đánh giá cao chiếm 35% với 29% cho thấy kiểm soát chung cư được ban quản lý thực hiện ở mức khá tốt. Bên cạnh đó cần chú trọng các tình huống xảy ra bất ngờ và sắp xếp xử lý công việc một cách tốt nhất tránh làm phiền đến các cư dân xung quanh.
Nhận xét chung: Vấn đề giám sát, kiểm sốt về phía ban quản lý làm rất tốt
song song đó thì những lần xử lý chuyện xảy ra đột xuất chưa được hài lịng về phía cư dân. Cần cố gắng khắc phục vấn đề này.
2.6. Đánh giá công tác quản lý vận hành chung cư2.6.1. Mặt đạt được 2.6.1. Mặt đạt được
Công tác quản lý vận hành chung cư ngày càng được nâng cao và đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của các hộ dân sống tại chung cư. Các nhân viên trong chung cư, đặc biệt là phịng ban quản lý ln có thái độ nhiệt tình, lịch sự và ln giúp người dân mỗi khi có sự cố xảy ra, ln lắng nghe yêu cầu của các hộ dân. Do đó tạo được sự hài lịng cao đối với người dân và khơng để xảy ra mâu thuẫn về việc thu-chi giữa cư dân, đây là một điều quan trọng cần được phát huy và rất ít chung cư khác làm được điều này.
Hệ thống kỹ thuật
Thực hiện công tác kiểm tra, quản lý hệ thống máy móc như thang máy, hệ thống thơng gió, hệ thống điện – nước, trang thiết bị PCCC… đảm bảo các thiết bị luôn hoạt động ổn định.
Cảnh quan môi trường:
Các vườn hoa, thảm cỏ ln được chăm sóc kỹ lưỡng. Các công việc: cắt tỉa, tưới nước, phun thuốc trừ sâu… luôn được tiến hành định kỳ và đảm bảo an tồn cho hộ dân. Do đó diện tích cây xanh, thảm cỏ ln được giữ gìn xanh tươi và sạch đẹp tạo khơng khí trong lành, mát mẻ cho hộ dân sống tại chung cư.
An ninh chung cư:
Các phương tiện đi lại của các hộ dân luôn được trông coi cẩn thận, được các nhân viên sắp xếp trật tự tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân khi gửi xe và lấy xe.
Chung cư ln duy trì tốt sự phối hợp với các cấp chính quyền cùng đấu tranh phịng ngừa, phát hiện và trấn áp các đối tượng vi phạm từ đó duy trì tốt tình hình an ninh trật tự tại chung cư. Các tệ nạn xã hội ít khi xảy ra, được ngăn chặn kịp thời. Các trường hợp vi phạm về trật tự an ninh tại chung cư có các hình phạt thích đáng nhằm răn đe đối với các trường hợp khác. Do đó an ninh trật tự tại chung cư ln đảm bảo được an tồn, người dân rất n tâm và tin tưởng. Ln có bảo vệ trực 24/24 tại cổng ra vào và các sảnh chung cư nên kiểm soát được số lượng người ra vào đảm bảo trật tự cũng như an toàn cho chung cư.
Đối với cơng tác thu phí dịch vụ
Chung cư đã thực hiện thu các loại phí dịch vụ theo đúng quy định trong hợp đồng. Khi có các quy định mới về việc thu phí, chung cư ln cập nhật kịp thời và phổ biến đến hộ dân để cùng thực hiện.
2.6.2. Mặt hạn chế
Bên cạnh những việc đã làm được, chung cư vẫn còn tồn tại một ít hạn chế như sau:
Vệ sinh và mơi trường
Hệ thống xử lý rác thải của chung cư chưa đảm bảo về mặt vệ sinh do việc gom rác về một chỗ nhưng khơng có biện pháp qt dọn, vệ sinh hợp lý làm cho phịng chứa rác bốc mùi khó chịu làm ảnh hưởng đến sức khỏe của cư dân.
An ninh-giữ xe
Những khách vãng lai chưa nắm rõ nội quy nên thường xuyên để xe lộn xộn, một số cư dân có ý thức kém cũng hay để xe lộn xộn, nhân viên phải thường xuyên nhắc nhở. Việc quản lý bằng thẻ xe tuy hiện đại và nhanh chóng nhưng cũng đem lại nhiều phiền hà cho cư dân khi khó giữ, dễ đánh mất nên cũng gây ra ít khó khăn cho đội ngũ nhân viên.
TĨM TẮT CHƯƠNG 2
Việc làm hài lịng cư dân là một vấn đề rất quan trọng trong hệ thống quản lý chung cư, cần phải có kế hoạch để quản lý để các dịch vụ. Bởi vấn đề đặt ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của người dân trong tòa nhà chung cư này thì việc quản lý vận hành chung cư mới diễn ra một cách suôn sẻ và hiệu quả.
Qua chương 2 chúng ta hiểu rõ hơn về thực trạng quản lý vận hành trong chung cư Him Lam Nam Khánh như sau:
Về công tác quản lý khách hàng Về công tác an ninh
Về công tác vệ sinh môi trường Về quản lý các dịch vụ khác Về quản lý tài chính Về quản lý kỹ thuật Về giám sát, kiểm sốt.
Đặt biệt khảo sát được mức độ hài lòng của người dân trong tòa nhà chung cư đối với dịch vụ quản lý tại công ty Cổ phần Dịch vụ Kỹ Thuật Giải Pháp An Gia.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TÕA NHÀ CHUNG CƯ HIM LAM NAM KHÁNH TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN DỊCH VỤ KỸ THUẬT GIẢI PHÁP AN GIA. 3.1. Định hướng và mục tiêu phát triển của công ty
3.1.1. Định hướng phát triển của công ty
Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư và đào tạo thêm nhiều đội ngũ lao động kỹ thuật chuyên nghiệp. Tiếp tục tham gia vào công tác quản lý vận hành thêm nhiều chung cư ở TP.HCM cũng như các tỉnh lân cận. Hợp tác và phát triển lâu dài với các cơng ty dịch vụ th ngồi có chất lượng tốt nhất để phục vụ cho quá trình vận hành chung cư đạt hiệu quả cao nhất .
Công ty ln mong muốn sự gắn bó, phục vụ của khách hàng. Với nỗ lực khơng ngừng, bằng uy tín về chất lượng cơng ty đã và đang khẳng định năng lực của mình và được ghi nhận thơng qua bằng khen và giải thưởng.
3.1.2. Mục tiêu phát triển
Phát triển trở thành công ty hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn, quản lý bất động sản và cũng là một trong những công ty dẫn đầu trong cơng tác kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng hệ thống trang thiết bị kỹ thuật cho các cơng trình xây dựng dân dụng và công nghiệp.
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tòa nhà chung cư Him Lam Nam Khánh.3.2.1. Vấn đề vệ sinh và môi trường 3.2.1. Vấn đề vệ sinh và môi trường
3.2.1.1. Cơ sở đề xuất giải pháp
Theo kết quả khảo sát dân cư tại chung cư thì có đến 31% phàn nàn về việc xử lý rác thải cũng như vấn đề vệ sinh chung cư còn nhiều hạn chế làm ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống hàng ngày của người dân trong khu chung cư. Bên cạnh đó cách giải quyết xử lý vấn đề của cư dân chưa hiệu quả đến từ ban quản lý và thời gian tiếp nhận, phản hồi còn chậm nên cần phải thay đổi tập trung vào vấn đề để giải quyết triệt và nhanh hơn. Cần nhanh chóng khắc phục vấn đề vệ sinh mơi trường
Bước 1: Sử lý tốt rác thải cho từng hộ cá nhân
Bước 2: Quản lý chặt chẽ hệ thống thu gom và phân loại rác thải trước khi đem đi xử lí.
Bước 3: Vận chuyển và sử lý rác thải 3.2.1.2. Nội dung giải pháp
Ở chung cư, rác thải được tập trung tại một chỗ trong phòng chứa rác trước khi xe tới thu gom, tuy nhiên trong thời gian chờ xử lý, rác thải thường bốc mùi rất