Thành phố tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời nâng cao tuyên truyền nhận thức pháp luật đất đai của ngƣời SDĐ. TP.HCM đã đẩy mạnh công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ các cấp làm cơ sở cho công tác quản lý SDĐ trên địa bàn, quy hoạch, kế hoạch SDĐ giai đoạn 2011 – 2020 đã đƣợc chính phủ phê duyệt đảm bảo quy hoạch SDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển KT – XH, thống
nhất các ngành lĩnh vực. Công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp và phi nông nghiệp đúng kế hoạch, quy hoạch đƣợc phê duyệt, đáp ứng yêu cầu phát triển hệ thống kỹ thuật đƣợc đầu tƣ đồng bộ, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng tích cực. Bên cạnh đó, cơng tác bồi thƣờng, hỗ trợ sau khi thu hồi đất tƣơng đối phức tạp, ảnh hƣởng đến đời sống của ngƣời dân dẫn đến thƣờng xuyên phát sinh khiếu nại trong thời gian qua. Công tác thanh tra, kiểm tra kiên quyết thu hồi những dựa án chậm triển khai để hạn chế tình trạng lãng phí quỹ đất, cơng khai đấu giá những quỹ đất để tăng nguồn thu cho ngân sách Thành phố. Ngoài ra, Thành phố cũng thực hiện chính sách tích tụ, tập trung đất đai để phát triển nông nghiệp theo hƣớng công nghệ cao ở Củ Chi và Cần Giờ để hình thành sản xuất nơng nghiệp quy mô lớn.
2.2.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai
Nội dung này đƣợc thực hiện chƣa đồng bộ qua từng giai đoạn, công tác ban hành văn bản chƣa phản ánh đúng thực tế với mục tiêu và yêu cầu QLNN nên hiệu quả mang lại chƣa cao. Năm 1987, Luật đất đai đƣợc thông qua, đã nêu “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý” theo tinh thần Hiến pháp 1980. Đến kỳ họp thứ 4, khóa XI, Luật đất đai 2003 đã đƣợc thông qua, nhằm nhanh chóng đƣa Luật đất đai 2003 vào triển khai tại TP.HCM, trên cơ sở của Luật và các Nghị định chính phủ, UBND TP.HCM đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo, điều hành và hƣớng dẫn thực hiện nhƣ sau:
- Quyết định số 227/2005/QĐ-UBND (27/12/2005) quy định giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM để phân loại và công bố từng loại giá đất để làm cơ sở cho việc tính thuế các loại đất, tiền SDĐ và tính tiền bồi thƣờng.
- Nghị quyết số 48/2006/NQ-HĐND (13/7/2006) quy định điều chỉnh quy hoạch SDĐ đến năm 2010 và kế hoạch SDĐ giai đoạn 2006-2010 của TP.HCM.
- Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND (21/3/2008) quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ.
- Quyết định số 5946/2009/QĐ-UBND (2009) về duyệt phƣơng án xây dựng thông tin dữ liệu quản lý đất đai TP.HCM để chuẩn hóa bản đồ.
Giai đoạn này, các văn bản đƣợc ban hành trong lĩnh vực đất đai còn rƣờm rà, kéo dài thời gian, hiệu quả pháp lý còn thấp. Trƣớc những tồn tạị của Luật đất đai 2003, đến kỳ họp thứ 6 khóa XIII, Luật Đất đai 2013 đƣợc thông qua nhằm khắc phục những tồn tại đó nhƣ mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp, quy định điều kiện để đƣợc giao đất, quy định việc cấp GCNQSDĐ, làm rõ nguyên tắc bồi thƣờng bằng tiền hay giao đất mới sau khi có quyết định thu hồi đất. UBND và HĐND TP.HCM ban hành nhiều văn bản sau khi Luật đất đai 2013 đƣợc áp dụng nhƣ sau:
- Chỉ thị số 16 năm 2014 của UBND TP.HCM về việc triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn TP.HCM để triển khai công tác phổ biến pháp luật về đất đai.
- Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND (2014) quy định giá các loại đất từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2019 để tính tiền SDĐ khi Nhà nƣớc cơng nhận QSDĐ của cá nhân, tính tiền thuế SDĐ, tính tiền bồi thƣờng
- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND (2015) quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM.
- Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND (2015) về miễn giảm tiền thuê đất trong một số lĩnh vực xã hội hóa.
- Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND (2016) quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn TP.HCM. Nhƣ hạn mức đất ở đối với cá nhân tại quận 1, Phú Nhuận không quá 160m2
/hộ; huyện Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ.
- Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND (2017) về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn TP.HCM.
- Nghị quyết số 11/NQ-HĐND ngày (06/07/2017) điều chỉnh quy hoạch SDĐ đến năm 2020 và kế hoạch SDĐ giai đoạn 2016-2020 của TP.HCM. Điều chỉnh quy hoạch nông thôn mới, đô thị đảm bảo đồng bộ với quy hoạch SDĐ, đề ra các biện pháp để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển đổi cơ cấu SDĐ.
- Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND (2017) quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển nhƣợng mục đích SDĐ, cấp đổi GCNQSDĐ.
Nhìn chung, chính sách đất đai đã chú ý tới các mặt kinh tế, chính trị đảm bảo lợi ích hài hòa giữa ba bên là ngƣời sử dụng đất, nhà đầu tƣ và Nhà nƣớc trên địa
bàn TP.HCM. Đến đầu năm 2017, lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP.HCM đã có 97 văn bản quy phạm pháp luật liên quan do UBND và HĐND ban hành. Từ khi triển khai thi hành luật Đất đai 2013, UBND đã ban hành tổng cộng 12 văn bản pháp luật về đất đai, song song đó Sở TN&MT TP.HCM đã ban hành nhiều văn bản hƣớng dẫn nghiệp vụ và quản lý đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai quận huyện, phòng TN&MT quận huyện. Trong số 97 văn bản ban hành có 15 văn bản cịn hiệu lực áp dụng, 35 văn bản hết hiệu lực toàn bộ, 35 văn bản sửa đổi thay thế và bổ sung, 12 văn bản bị bãi bỏ. Việc ban hành nhiều văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế đồng nghĩa cho thấy sự hạn chế trong công tác QLNN về đất đai thiếu tính nhất quán. Nhƣng với số lƣợng văn bản ban hành kịp thời đã góp phần định hƣớng và giải quyết đƣợc một số công việc liên quan đến đất đai, tạo điều kiện cho TP.HCM phát triển theo hƣớng mở rộng, bền vững hơn.
Trên địa bàn, thƣờng xuyên kết hợp với các cơ quan báo chí, đài truyền hình, truyền thanh để cơng khai, tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai đến từng ngƣời dân và TP.HCM đã triển khai cụ thể đến các đối tƣợng là cán bộ địa phƣơng để đảm bảo công tác triển khai đến với mọi đối tƣợng sử dụng đất với các hình thức phù hợp và nội dung thiết thực để góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của đối tƣợng SDĐ về đất đai. Để nội dung này đƣợc thực thi tốt thì nhà quản lý về đất đai phải thực hiện song song chức năng ban hành văn bản pháp luật và làm tốt công tác phổ biến pháp luật về đất đai.
2.2.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai liệu đất đai
Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai
Hệ thống thông tin đất đai (ViLIS) là cơng cụ quản lý dữ liệu đất đai, ngồi ra cịn giúp vận hành cơng tác QLNN, đáp ứng các nhu cầu của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp một cách khách quan, minh bạch các thông tin, dữ liệu, cơ chế chính sách liên quan đến đất đai. ViLIS là cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch SDĐ, cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính, cở sở dữ liệu hiện trạng sử dụng đất, cơ sở dữ liệu về giá đất. ViLIS của 24 quận huyện đƣợc tích hợp thuộc dự án tổng thể để xây dựng, quy
hoạch kiến trúc đô thị, giao thông, thuế,… Cơ sở dữ liệu đất đai đảm bảo cho các cải cách thủ tục hành chính, những ngành sẽ thực hiện đồng bộ với nhau giúp kết nối cơ sở dữ liệu đất đai với các ngành thuế để phục vụ tính thuế liên quan đến sử dụng đất đai, ngành ngân hàng phục vụ mục đích vay vốn và đăng ký thế chấp, ngành xây dựng phục vụ mục đích quy hoạch tổng thể ngành. Nhằm hiện đại hóa cơng tác QLNN về đất đai đƣợc hiệu quả, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai đã đƣợc TP.HCM xây dựng năm 2009. Qua 3 năm thực hiện đã có 20/24 quận huyện tham gia, cịn quận 4 và quận 7 tuy có kế hoạch nhƣng chƣa triển khai, cơ sở dữ liệu đất đai tại quận Tân Bình và huyện Hóc Mơn chƣa có kế hoạch tham gia xây dựng. Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn TP.HCM về cơ bản đã thực hiện đƣợc khoảng 80%, tiếp tục phối hợp với 4 quận huyện để đồng bộ dữ liệu và hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai, dự kiến công tác xây dựng dữ liệu đất đai cả TP.HCM sẽ hoàn hiện vào năm 2020.
Sơ đồ 2.1 Cơ sở dữ liệu chuyên ngành đất đai
Nguồn: Phân tích hồn thiện dữ liệu đất đai của Sở TN&MT TP.HCM
Các kết quả đạt đƣợc trong cơng tác xây dựng ViLIS: chuẩn hóa bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn của Bộ TN&MT, thực hiện phân hệ biến động và phân hệ kê khai đăng ký, lập quy trình hồn thiện cơ sở dữ liệu quản lý đất đai TP.HCM.
Công tác đo đạc, lập bản đồ
Lƣu hồ sơ, trả kết quả Tiếp nhận hồ sơ
Duyệt, ký Thẩm định hồ sơ, xác
nhận nội dung
Cập nhật dữ liệu (hồ sơ, số liệu đo đạc) ViLIS Hỗ trợ xử lý hồ sơ
TP.HCM đã tiến hành khôi phục lại cột mốc địa giới hành chính của tồn Thành phố và đo xác định tọa độ mốc trên hệ tọa độ VN-2000 đƣợc 209 mốc địa giới hành chính. Do q trình ĐTH dẫn đến các quận Thủ Đức, Quận 2, 7, 9, 12 đƣợc thành lập vào năm 1997 gồm 17 quận và 5 huyện; các quận Bình Tân và Tân Phú đƣợc thành lập vào năm 2003. Năm 2006, TP.HCM sau khi bổ sung thêm 2 mốc địa giới hành chính thì TP.HCM gồm có 24 đơn vị hành chính cấp quận huyện (19 quận, 5 huyện) và 259 phƣờng, 58 xã, 5 thị trấn. Nhìn chung, giữa các đơn vị hành chính trên địa bàn TP.HCM khơng cịn tình trạng tranh chấp QSDĐ liên quan đến địa giới hành chính.
Bản đồ địa chính đƣợc thành lập trên hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia với các tỉ lệ 1:200 (khu vực đo vẽ đất ở đô thị), 1:500 (khu vực đo vẽ đất ở thị trấn), 1:1000 (khu vực đo vẽ đất ở nông thôn), 1:2000 (khu vực đo vẽ đất nông nghiệp) và 1:5000 (khu vực đo vẽ đất lâm nghiệp). Cơng tác đo đạc bản đồ địa chính đã đƣợc triển khai trên 24 quận huyện bằng phƣơng pháp, phƣơng tiện kỹ thuật số từ năm 1997. Đến nay, tổng diện tích đất đã đƣợc đo vẽ là 207.442 ha với 1.719.555 thửa đất và 19.323 tờ bản đồ địa chính chiếm 99,9 % so với diện tích tồn TP.HCM, trong đó cịn trên 203 ha chƣa đo chi tiết ở sân bay Tân Sơn Nhất.
Bảng 2.3: Diện tích đất đo vẽ bản đồ địa chính ở Thành phố Hồ Chí Minh
Diện tích tự nhiên
(ha)
Diện tích đã đo vẽ bản đồ địa chính (HN-72, VN-2000) (ha) Xây dựng cơ sở dữ liệu (xã) Tổng số Chia theo tỷ lệ bản đồ:
1:200 1:500 1:1000 1:2000 1:5000 1:10000
209.539 207.442 10.528 20.687 66.243 53.449 56.535 322
Nguồn: Báo cáo kết quả đo đạc bản đồ năm 2015 của Tổng cục quản lý đất đai.
Phân bổ các loại đất đƣợc thể hiện trên bản đồ quy hoạch SDĐ đến năm 2020 (đính kèm Phụ lục 03). Đã thành lập bản đồ hiện trạng SDĐ ba cấp năm 2005, năm 2010 và bản đồ hiện trạng SDĐ năm 2015 hiện đang đƣợc hoàn thiện. Do việc lập bản đồ hiện trạng SDĐ năm 2010 đƣợc tiến hành theo phƣơng pháp hiệu chỉnh bản đồ hiện trạng SDĐ chu kỳ 2005 nên việc cập nhật đối tƣợng sử dụng, chỉnh lý biến
động, quản lý đến từng thửa đất trên bản đồ để tổng hợp dữ liệu, xây dựng bản đồ hiên trạng SDĐ thƣờng tiến hành bằng công nghệ số.
Về kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
iai đoạn từ năm 2007-2016, TP.HCM đã cấp đƣợc 1.564.017 CNQSDĐ trên tổng diện tích 137.956 ha, đạt 88% diện tích cần cấp CNQSDĐ. Tuy nhiên, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp ở một số loại đất, nhất là đất chuyên dùng và đất dùng cho cơ sở tôn giáo, chất lƣợng CNQSDĐ đã cấp còn hạn chế do địa phƣơng phải sử dụng các phƣơng pháp đơn giản để vẽ, hoặc thực hiện nhiều chƣơng trình nhƣ dồn điền đổi thửa, quy hoạch lại đất nông nghiệp, xây dựng nông thôn mới nên làm thay đổi nội dung CNQSDĐ đã cấp.
Bảng 2.4: Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2007 - 2016
Loại đất Diện tích cấp (ha) Số giấy cấp (giấy) Tỷ lệ đạt (%)
Đất ở đô thị 14.903 1.068.564 94 Đất ở nông thôn 6.624 298.212 93,2 Đất nông nghiệp 69.831 176.726 97,8 Đất chuyên dùng 10.741 9.527 57,3 Đất lâm nghiệp 28.176 456 82,6 Đất nuôi trồng thủy sản 7.673 10.485 83,1
Đất cơ sở tôn giáo 8 47 2,2
Tổng cộng 137.956 1.564.017
Nguồn: Báo cáo tổng kết của Sở TN&MT TP.HCM giai đoạn 2007 - 2016. Thống kê, kiểm kê đất đai
Thành phố ứng dụng phần mềm TK05 V2.0 SP1 để thực hiện thống kê diện tích đất tại các địa phƣơng trên địa bàn TP.HCM. Việc kiểm kê, thống kê nhằm xác định rõ hiện trạng diện tích đất tự nhiên của tồn TP.HCM và quỹ đất chƣa sử dụng, quỹ đất đã đƣa vào sử dụng nhằm đánh giá thực trạng SDĐ và tình hình biến động đất đai so với kỳ kiểm kê trƣớc để xây dựng bản đồ hiện trạng SDĐ nhằm thiết lập cơ sở dữ liệu thống kê để thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
Các dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai là tƣ liệu hàng đầu phục vụ cơng tác nghiên cứu hoạch định chính sách phát triển KT - XH một cách đúng đắn và khả thi. Thông thƣờng, kết quả kiểm kê, thống kê sẽ đƣợc công bố vào quý IV của năm liền kề nên tác giả tổng hợp kết quả năm 2016 trên địa bàn TP.HCM (đính kèm phụ
lục 04) gồm có đất phi nơng nghiệp: 93.612 ha; đất nơng nghiệp: 115.000 ha; đất
chƣa sử dụng: 928 ha. Qua kết quả đó cho thấy diện tích đất nơng nghiệp giảm chuyển sang đất phi nơng nghiệp cụ thể diện tích đất trồng lúa nƣớc giảm chuyển sang diện tích xây dựng các KĐT, đất xây dựng các khu cơng nghiệp. Diện tích đất tự nhiên của TP.HCM năm 2016 có biến động không đáng kể so với năm 2015 cho thấy kiểm kê đất đai cơ bản chính xác và địi hỏi chất lƣợng bản đồ địa chính ngày càng đƣợc nâng cao.
Trên địa bàn diện tích đất lớn nhất ở huyện Cần Giờ với 70.445,34 ha, chiếm 33,62% tổng diện tích tự nhiên, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 47.732,22 ha, chiếm 41,5% tổng diện tích đất nơng nghiệp; đất phi nơng nghiệp có diện tích khoảng 21.787,19 ha, chiếm 23,27% tổng diện tích đất phi nơng nghiệp; diện tích đất chƣa sử dụng là 925,93 ha, chiếm hơn 99% diện tích đất chƣa sử dụng. Ngƣợc lại, diện tích nhỏ nhất chỉ có duy nhất nhóm đất phi nơng nghiệp ở trên địa bàn Quận 4 khoảng 417,84 ha, chiếm 0.20% diện tích đất tự nhiên.
Bình qn diện tích tự nhiên trên đầu ngƣời năm 2016 của TP.HCM là 0,024 ha/ngƣời, trong khi bình quân chung của cả nƣớc là 0,36 ha/ngƣời.
Diện tích đất phân cho đối tƣợng sử dụng: là tổ chức nƣớc ngoài, tổ chức trong nƣớc, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc, tổng diện tích là 162.469 ha, chiếm 77.54% diện tích đất tự nhiên, trong đó có hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc: 93.413 ha; tổ chức kinh tế: 23.942 ha; cơ quan Nhà nƣớc: 5.384 ha; tổ chức sự nghiệp công lập: 38.038 ha; tổ chức ngoại giao: 20ha; tổ chức khác: 167 ha; ngƣời Việt định cƣ ở nƣớc ngồi: 0,04 ha; cơ sở tơn giáo: 550 ha; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi: 954,96 ha.
Diện tích đất phân theo đối tƣợng đƣợc giao để quản lý: các đối tƣợng đƣợc giao quản lý đất là các tổ chức trong nƣớc, doanh nghiệp liên doanh với diện tích
47.071 ha, chiếm 22.46% diện tích đất tự nhiên, trong đó: cơng động dân cƣ và tổ