2.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại
Việc sử dụng đất ngày càng đa dạng và sự biến động về kinh tế, dẫn đến có nhiều thay đổi trong việc thực hiện các thủ tục hành chính. Nguồn nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác kiểm tra của Thành phố và cấp huyện, xã còn hạn chế hoặc khơng có; cơng chức địa chính đảm nhận rất nhiều cơng việc, cơng tác kiểm tra chỉ đƣợc thực hiện trong giờ hành chính, thiếu cơ chế, biện pháp khuyến khích tối thiểu nhƣ trích lại tiền xử phạt vi phạm hành chính.
Về khách quan: Một số quy định của Trung ƣơng chƣa phù hợp với tình hình
thực tiễn, Chính phủ chƣa phân cấp nên Thành phố phải báo cáo xin ý kiến hƣớng dẫn giải quyết của Bộ, ngành, Trung ƣơng. Thành phố đang trong q trình đơ thị hóa nhanh, số lƣợng dự án thu hồi đất rất lớn. Một số khu vực, đã có quy hoạch, chủ trƣơng thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất nhƣng chậm hoặc chƣa triển khai thu hồi đất, bồi thƣờng làm hạn chế quyền lợi của ngƣời dân, phát sinh nhiều trƣờng hợp chuyển nhƣợng đất bằng giấy tay, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng cơng trình khơng phép, gây khó khăn rất lớn cho công tác bồi thƣờng, thu hồi đất.
Về chủ quan: Một số địa phƣơng thiếu sâu sát, chƣa quyết liệt trong công tác
lãnh đạo, chỉ đạo, nhất là đề xuất các giải pháp đột phá để tháo gỡ các vƣớng mắc về cơ chế, chính sách, trình tự thủ tục. Trong tổ chức thực hiện, chậm điều chỉnh, bổ
sung một số nội dung khơng cịn phù hợp về mơ hình tổ chức, quy trình thực hiện, phân cơng trách nhiệm, nhất là trách nhiệm ngƣời đứng đầu, phối hợp giữa các đơn vị liên quan. Một bộ phận cán bộ, công chức làm nhiệm vụ bồi thƣờng cịn hạn chế về nhận thức, chun mơn nghiệp vụ. Công tác hƣớng dẫn, kiểm tra, giám sát của một số cơ quan chức năng chƣa thƣờng xuyên, hiệu quả thấp.
Bên cạnh đó, những tồn tại xuất phát từ những nguyên nhân chủ yếu:
Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai: các văn bản luật về đất đai, khiếu nại, tố cáo giải quyết
những thủ tục hành chính về đất đai cịn chồng chéo, mâu thuẫn khơng thống nhất. Quy trình thủ tục cấp GCNQSDĐ chậm, rƣờm rà, làm cho tỷ trọng đất đai có giấy tờ hợp pháp khá thấp dẫn đến tình trạng xảy ra tiêu cực trong công tác xử lý hồ sơ.
Về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai: chất lƣợng dữ liệu không đồng
bộ ở các quận huyện, một sự thay đổi dữ liệu phải triển khai trên 24 quận huyện, cơ chế kiểm soát phức tạp.
Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: do khả năng dự báo quy hoạch, kế hoạch
SDĐ chƣa đúng thực tiễn. Điều chỉnh quy hoạch SDĐ chƣa đồng bộ với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng; không đảm bảo thời gian thực hiện theo quy định. Do tình trạng quy hoạch treo, sử dụng quỹ đất lãng phí, trong khi quỹ đất dành cho nông nghiệp ngày càng thu hẹp.
Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi thu hồi đất: không quy định thời
gian cụ thể thanh tốn tiền bồi thƣờng hoặc bố trí tái định cƣ. Thiếu nguồn vốn để xây dựng các quỹ đất mới hỗ trợ tái định cƣ.
Về thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai: nguồn lực tổ chức
thực hiện còn giới hạn. HĐND chƣa phát huy hết vai trò giám sát trong quản lý đất đai của UBND cũng nhƣ chƣa giải trình những bất cập trong điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ trên địa bàn. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai ở một số địa phƣơng có tình tình trạng dựa vào cảm tính chủ quan, chƣa đúng pháp luật và thiếu công bằng.
Về cơng tác quản lý tài chính về đất và giá đất: cơ chế xác định giá đất khi vận
hành chƣa thống nhất theo nguyên tắc giá đất Nhà nƣớc quy định phù hợp với giá thị trƣờng; giá đất thấp do khung giá đất thấp, mức giá đất trần không đƣợc vƣợt quá 30% mức giá tại khung giá đất, trong khi giá đất tối thiểu không quy định giá sàn cho thấy không phù hợp với thực tiễn. Thiếu quỹ đất dành cho công tác giải phóng mặt bằng, chƣa ứng dụng cơ chế tài chính hiện đại để điều tiết thị trƣờng. Qua đánh giá công tác QLNN về đất đai đạt đƣợc những thành tựu và còn tại một số hạn chế, trong thời gian tới, TP.HCM phải thực hiện nhiều vấn đề cấp bách nhƣ sau: Thứ nhất, phải định hƣớng hình thành quy hoạch về phát triển đô thị, tránh tình trạng tự phát khơng theo quy hoạch. Việc quy hoạch đô thị cần phải xác định đƣợc quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh.
Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng SDĐ của các đơ thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hƣớng các hoạt động tƣ nhân đi theo định hƣớng quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến thực hiện các dự án quy hoạch ở những nơi trọng điểm.
Thứ ba, chú trọng xây dựng và hồn thiện hệ thống chính sách, cơng cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ƣơng đến các thành phố, các quận và cấp phƣờng, xã.
Tóm tắt chƣơng 2
Trong chƣơng 2, tác giả đã trình bày điều kiện tự nhiên, tiến hành đánh giá tình hình sử dụng đất và thực trạng cơng tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007 -2017.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng với 6 nội dung quan trọng trong công tác QLNN về đất đai với những số liệu đã đƣợc thu thập, xử lý cho thấy những thành tựu đạt đƣợc. Bên cạnh đó, một số hạn chế trong cơng tác QLNN về đất đai, tác giả đã phân tích những nguyên nhân dẫn đến tồn tại hạn chế trong công tác quản lý từ đó đƣa ra những dự báo, định hƣớng, giải phảp và khuyến nghị QLNN về đất đai đến năm 2030.
CHƢƠNG 3: XU HƢỚNG BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2025 3.1 Xu hƣớng biến động đất đai trong thời gian sắp tới
Năm 2018 là năm thực hiện 7 chƣơng trình đột phá theo Đại hội Đảng TP.HCM lần thứ X, là năm đầu tiên TP.HCM thực hiện Nghị quyết 54 cho phép TP.HCM thực hiện thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù nhằm nâng cao chất lƣợng tăng trƣởng, bảo đảm môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi, bảo đảm an sinh xã hội, chăm lo đời sống ngƣời dân, phát triển cơ sở hạ tầng gắn với quy hoạch đô thị để TP.HCM phát triển bền vững, tạo tiền đề cho việc triển khai kế hoạch phát triển KT - XH những giai đoạn tiếp theo. Tại Đại hội ĐBTPHCM lần thứ IX (2010-2015) định hƣớng “ tập trung xây dựng, tạo bƣớc đột phá về hệ thống kết cấu hạ tầng”. Quá trình thực hiện chủ trƣơng này nâng cấp hệ thống kết cấu hạ tầng, đƣờng sá trên địa bàn TP.HCM tạo cơ hội mở rộng KĐT mới, khu dân cƣ hiện đại trong TP.HCM. Tại Đại hội Đảng bô lần thứ X của TP.HCM về kết quả đạt đƣợc có nêu: “Triển khai thực hiện Quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH TP.HCM đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 gắn với thực hiện quy hoạch xây dựng TP.HCM, quy hoạch phát triển giao thông, gắn với quy hoạch Vùng TP.HCM, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và Vùng Đông Nam bộ; phủ kín quy hoạch chi tiết 1:2000 toàn TP.HCM; ban hành quy hoạch Khu Trung tâm TP.HCM (930 ha), quy chế quản lý kiến trúc - quy hoạch chung TP.HCM làm cơ sở thu hút đầu tƣ, cấp phép xây dựng,...”. Kết quả này cho thấy công tác quy hoạch và phát triển đơ thị có sự chuyển biến tích cực hình thành vùng đơ thị lớn phát triển bền vững.
3.1.1 Xu hƣớng biến động đất đai vùng lân cận TP.HCM
Thị trƣờng các vùng lân cận TP HCM là một thị trƣờng rộng lớn, đầy tiềm năng, với nhu cầu đất ở, nhà ở của ngƣời dân tại đây dần tăng cao, mức thu nhập cũng cải thiện hơn rất nhiều. Trong khi đó, từ trƣớc đến nay các tỉnh này lại luôn thiếu dự án các bất động sản bài bản với đầy đủ tiện ích sống. Chính vì thế, khi doanh nghiệp chuyển hƣớng về vùng này phát triển đồng nghĩa với việc sẽ dễ dàng
hơn trong việc bán hàng, thêm vào đó tạo thêm những lựa chọn mới tốt hơn, cao cấp hơn cho khách hàng tại địa phƣơng đó.
Các chỉ tiêu phát triển vùng lân cận Thành phố (sau đây gọi là vùng Thành phố): Về không gian: phát triển các vùng Thành phố theo hƣớng bền vững. Vùng Thành phố địa chia thành 4 tiểu vùng và các trục hành lang kinh tế:
Tiểu vùng phía Bắc gồm Tây Ninh, một phần Bình Dƣơng, Bình Phƣớc, trong đó: Bình Phƣớc phát triển ở trục hành lang kinh tế quốc lộ 13, Tây Ninh phát triển ở trục hàng lang kinh tế quốc lộ 22. Tiểu vùng này rộng 1.308.700 ha, dự báo đến 2030 dân số tiểu vùng khoảng 3.565.000 ngƣời. Là cửa ngõ giao thƣơng của vùng kết nối vùng sông Mê Kông và vùng Đông Nam Á, tập trung phát triển chế biến nông lâm sản, cây trồng cơng nghiệp, duy trì bảo vệ rừng và nguồn nƣớc, đảm bảo cân bằng cho hệ sinh thái của vùng.
Tiểu vùng đô thị trung tâm gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Bến Lức (Long An), Thủ Dầu Một (Bình Dƣơng), Biên Hịa (Đồng Nai), diện tích khoảng 516.400 ha, dự báo dân số vùng đô thị trung tâm đến năm 2030 khoảng 15.700.000 ngƣời. Khu vực Thủ Dầu Một phát triển dịch vụ, tài chính - ngân hàng, đơ thị cơng nghiệp. Khu vực Biên Hịa phát triển kinh tế tổng hợp về dịch vụ, công nghiệp đa ngành, công nghệ cao. Phát triển du lịch sinh thái quanh khu vực sông Đồng Nai. Khu vực Bến Lức phát triển đô thị sinh thái, cơng nghiệp nhẹ và nơng nghiệp thích ứng với thay đổi khí hậu có vai trị thốt lũ cho tiêu vùng đơ thị trung tâm.
Tiểu vùng phía Đơng gồm một phần Đồng Nai và Vũng Tàu, trong đó: Đồng Nai phát triển ở trục hành lang quốc lộ 1A, Vũng Tàu phát triển ở trục hành lang quốc lộ 51. Diện tích vùng khoảng 626.600 ha, dự báo dân số năm 2030 khoảng 2.838.000 ngƣời. Là cửa ngõ giao thƣơng quốc tế cả nƣớc thông qua cảng hàng không Long Thành, tập trung phát triển nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, dầu khí, du lịch nghỉ dƣỡng.
Tiểu vùng phía Nam gồm Tiền Giang, một phần Long An phát triển ở trục hành lang kinh tế quốc lộ 1A. Quy mô vùng rộng khoảng 607.500 ha, dự báo dân số đến năm 2030 của tiểu vùng khoảng 2.897.000 ngƣời. Là cửa ngõ của vùng kết nối
với Đồng bằng sông Cửu Long, tập trung phát triển cây ăn trái, nuôi trồng thủy sản, du lịch sông nƣớc.
TP HCM sẽ là đơ thị đặc biệt, phát triển theo mơ hình tập trung đa cực, gồm khu vực trung tâm và 4 cực phát triển đƣợc kết nối bằng hệ thống giao thông đƣờng vành đai kết hợp các trục hƣớng tâm, có mối liên kết với mạng lƣới giao thơng vùng và quốc gia.
Về kinh tế: chuyển dịch theo hƣớng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp. Cơ cấu đến năm 2025, khu vực dịch vụ có tỷ trọng chiếm 58,29% - 61,1%, khu vực cơng nghiệp có tỷ trọng chiếm 38,29% - 41,05%, khu vực nông nghiệp chiếm 0,61% - 0,66%.
Về dân số: đến năm 2030 dự đốn TP.HCM có khoảng 15 triệu ngƣời và cả vùng Thành phố đạt khoảng 24 triệu ngƣời, trong đó khu vực nơng thơn khoảng 6 triệu ngƣời và dân số đô thị cả vùng đạt khoảng 18 triệu ngƣời. Tỷ lệ ĐTH của TP.HCM đạt khoảng 80% - 90%, của vùng Thành phố đạt khoảng 70% - 75%.
Về sử dụng đất: tốc độ ĐTH xảy ra nhanh kèm theo sự biến động tăng nhanh của diện tích đất đơ thị. Đến năm 2030 dự báo đất sử dụng để xây dựng đô thị khoảng 280.000 ha, đạt bình quân 125 m2/ ngƣời; đất sử dụng để xây dựng nông thôn khoảng 160.000 ha, đạt bình quân 195 m2/ ngƣời; đất xây dựng khu công nghiệp đạt khoảng 7.080 ha.
3.1.2 Xu hƣớng biến động đất đai trong thời gian tới trên địa bàn TP.HCM
Đến năm 2020, đất nông nghiệp tại TP.HCM là 89.869 ha so với chỉ tiêu quy hoạch ban đầu chƣa điều chỉnh tăng 7.847 ha. Huyện Cần Giờ đƣợc phân bổ đất nông nghiệp lớn nhất với 46.682 ha. Đất phi nông nghiệp là 120.431 so với chỉ tiêu quy hoạch ban đầu chƣa điều chỉnh giảm 7.502 ha. Đất chƣa sử dụng 309 so với chỉ tiêu quy hoạch ban đầu chƣa điều chỉnh tăng 109 ha. Chỉ cịn duy nhất huyện Cần Giờ có đất chƣa sử dụng, đƣợc từ từ đất ven sông, ven biển.
Bảng 3.1: Dự báo phân bổ đất theo các đơn vị hành chính đến năm 2020 của TP.HCM
Tên loại đất Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính (ha) Đất nơng nghiệp (ha) Đất phi nông nghiệp (ha) Đất chƣa sử dụng (ha) Diện tích phân theo đơn vị hành chính cấp dƣới trực thuộc Quận 1 772 772 Quận 2 4.979 4.979 Quận 3 492 492 Quận 4 418 418 Quận 5 427 427 Quận 6 714 714 Quận 7 3570 3.570 Quận 8 1911 1.911 Quận 9 11.398 1.490 9.908 Quận 10 572 572 Quận 11 514 514 Quận 12 5.274 5.274 Quận Bình Thạnh 2.079 2.079 Quận Phú Nhuận 486 486 Quận ò Vấp 1.973 1.973 Quận Tân Bình 2.243 2.243 Quận Tân Phú 1.597 1.597 Quận Thủ Đức 4.780 4.780 Quận Bình Tân 5.202 5.202 Huyện Củ Chi 43.477 26.710 16.767 Huyện Hóc Mơn 10.918 3.423 7.495 Huyện Bình Chánh 25.256 9.516 15.740 Huyện Nhà Bè 10.042 2.049 7.993 Huyện Cần iờ 71.516 46.682 24.525 309 Nguồn: Dự báo phân bổ sử dụng đất của Sở TN&MT TP.HCM năm 2020. Căn cứ vào các mục tiêu phát triển trên địa bàn TP.HCM, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế và xã hội TP.HCM đến năm 2025 đã đƣợc Thủ tƣớng phê duyệt tại quyết định số 2631/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2013. Theo quy hoạch SDĐ TP.HCM đƣợc chia nhƣ sau:
Phát triển TP.HCM theo mơ hình tập trung:
- Phát triển TP.HCM theo hƣớng đa tâm với trung tâm tổng hợp gồm các Quận Bình Thạnh, Quận 3, Quận 1 và một phần Quận 4 (930 ha), mở rộng sang KĐT mới Thủ Thiêm - Quận 2 (737 ha).
- Phát triển theo hƣớng Đông và hƣớng Nam. Hƣớng Đơng với vị trí phƣờng Long Trƣờng (Quận 9) phát triển hành lang cao tốc Long Thành - Dầu iây. Hƣớng Nam do ngập trũng nên mật độ xây dựng thấp quanh tuyến Nguyễn Hữu Thọ.
- Không phát triển đô thị tại vùng bảo tồn và vùng phục hồi sinh thái thuộc khu vực rừng ngập mặn Cần Giờ, khu rừng phịng hộ ở Bình Chánh và Củ Chi.
- Phát triển theo hƣớng Tây Bắc và Tây – Tây Nam. Thời gian qua TP.HCM đã đầu tƣ nhiều dự án đƣờng hƣớng tâm nhƣ Quốc lộ 22, đƣờng Phan Văn Hớn, Tỉnh lộ 9, Tỉnh lộ 15, trọng điểm có dự án hầm chui nút giao thơng An Sƣơng đã tháo đƣợc nút thắt cho cửa ngõ Tây Bắc, tạo thông thoáng cho trục đƣờng huyết mạch từ TP.HCM đi các tỉnh miền Đông, miền Tây và ngƣợc lại. Cở sở hạ tầng khu Tây Bắc đƣợc Thành phố đầu tƣ phát triển chính là yếu tố thúc đẩy dự án đất đai ở khu vực này trỗi dậy.
Phát triển TP.HCM theo phân khu chức năng:
Phát triển theo phân khu chức năng đƣợc điều chỉnh theo quy hoạch xây dựng TP.HCM đến năm 2025 (đính kèm bản đồ phụ lục 06).
- Khu vực nội thành bao gồm 13 quận (Quận 10, 11, 1, 3, 4, 5, 6, 8, Tân Bình, Phú Nhuận, ị Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú) với quy mô đạt