Đối với các nước, ngồi việc hỗ trợ tài chính cho sự phát triển của ngành bất động sản, tăng cung sản phẩm trên thị trường sơ cấp, việc hình thành REIT cũng sẽ thêm sức sống mới cho thị trường vốn trong nước và thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư được hưởng quyền lợi từ lợi tức trên thị trường bất động sản được chứng khốn hóa. Đây là cách thu lợi nhanh nhất và thanh khoản dễ dàng các khoản đầu tư trên thị trường bất động sản, không giống như lối kinh doanh bất động sản truyền thống.
- Thế mạnh của REIT trong thị trường bất động sản chính là tính đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định. So với cổ phiếu của một số ngành khác như ngân hàng, dầu khí, bảo hiểm… Chứng chỉ REIT mang tính ổn định hơn. Đơn cử khi cổ phiếu các ngành dầu khí, ngân hàng, bảo hiểm… rớt thê thảm trong đợt khủng hoảng quỹ tín dụng cầm cố vừa qua tại Mỹ, thì chứng chỉ các quỹ REIT vẫn giữ ở mức giá chấp nhận được, có nghĩa là giá chứng chỉ REIT không bị giảm sút nhiều. Điều quan trọng hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia sản đặt vào một dự án nào
28
đó. Về mơ hình REIT, ở các nước thường được cơ cấu như một công ty hoặc quỹ. Đa số các quỹ này thuộc dạng Equity REIT (Quỹ REIT khai thác bất động sản). Các REIT này đầu tư trực tiếp vào bất động sản, ít nhất là 75% số vốn hoạt động. REIT nhận được lợi tức cho thuê bất động sản và các khoản thanh tốn tiền th bất động sản và đơi khi là nhờ bán tài sản. Để tạo điều kiện cho REIT ra đời và hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng việc cải cách và cải thiện thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Trong những điều kiện để REIT phát huy ưu thế là có luật về REIT cũng như luật bảo vệ các nhà đầu tư. Các REIT thường được sự ủng hộ của chính phủ và các ưu đãi thuế quan khuyến khích đầu tư vào REIT. Các REIT hoạt động dưới sự giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động của REIT trên thị trường chứng khoán lẫn thị trường bất động sản. Ưu thế của các REIT là dồi dào về mặt tài chính và kinh nghiệm quản trị bất động sản chuyên nghiệp.
- Cần phát triển và ứng dụng REIT khi đã chuẩn bị đầy đủ và kỹ lưỡng về hệ thống pháp luật, có bước đi thích hợp phù hợp với trình độ phát triển của thị trường tài chính và nền kinh tế. Trong đó đảm bảo khai thác đúng vai trò và ý nghĩa của REIT.
1.4 Ảnh hƣởng của REIT lên thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng vốn, thị trƣờng chứng khốn.
Lợi nhuận của REIT gắn bó mật thiết với tình hình hoạt động của thị trường bất động sản, vì hơn 70% tổng số tài sản của REIT nằm trong bất động sản hoặc liên quan đến bất động sản. Mặc khác REIT được niêm yết trên thị trường chứng khốn nên giá của nó cũng phải chịu ảnh hưởng của các biến động trên thị trường chứng khoán.
29
1.4.1 Ảnh hƣởng của REIT lên thị trƣờng bất động sản
Bất động sản đưa vào REIT phải chịu tác động bởi quy luật thị trường cùng với yếu tố cung và cầu trên thị trường.
Thông thường nhà đầu tư đưa lợi tức bất động sản vào danh mục đầu tư của mình bằng 2 cách: sở hữu trực tiếp bất động sản và đầu tư vào chứng khốn cơng ty bất động sản đã niêm yết. REIT tạo ra loại tài sản mới thể hiện quyền lợi hợp pháp, gián tiếp trên các bất động sản tạo ra thu nhập cho các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân.
Lợi tức thu được từ bất động sản nhờ vào sở hữu trực tiếp bất động sản thì cần phải có vốn rất lớn. Vì vậy, khi đầu tư vào bất động sản thông thường là đầu tư nhỏ lẻ, không tập trung và càng không thể tạo thành một danh mục đầu tư chuyên biệt. Và nguồn vốn có được chủ yếu là vay vốn của ngân hàng thương mại.
Nếu đầu tư vào chứng khốn cơng ty bất động sản đã niêm yết, thì lợi tức thu được từ chứng khoán sẽ phụ thuộc vào tình hình hoạt động của cơng ty bất động sản đó. Danh mục đầu tư phụ thuộc nhiều vào hội đồng quản trị của công ty, và nhà đầu tư phải gánh chịu rủi ro của thị trường bất động sản và rủi ro của cả thị trường chứng khốn. Ngồi ra, mức độ minh bạch của công ty bất động sản là chưa cao nên nhà đầu tư có thể gặp rủi ro rất lớn.
REIT mang đặc điểm như trái phiếu sẽ hấp dẫn những nhà đầu tư là những người thích các khoản đầu tư tạo ra thu nhập thường xuyên và ổn định hơn. Đối với các nhà đầu tư tổ chức, REIT có khả năng thanh khoản cao hơn đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Ngồi ra, nếu tính tương quan giữa REIT với các loại tài sản khác thì REIT cũng tạo ra lợi ích với các loại rủi ro khác nhau, khi REIT được xếp cùng với các loại tài sản khác trong danh mục đầu tư.
30
REIT là một công cụ mới có thể tăng độ sâu và rộng cho thị trường vốn nhờ tăng giá trị vốn hoá thị trường và khả năng thanh khoản cho thị trường vốn chủ sở hữu.
Các nhà đầu tư tổ chức quốc tế mong muốn đa dạng danh mục tài sản đầu tư của mình theo từng nước sẽ thấy rằng REIT là một chọn lựa hấp dẫn so với đầu tư vào những bất động sản có khả năng thanh khoản kém hơn. Nhà tài trợ/phát triển REIT có thể tiếp cận nguồn cung vốn mới trên toàn cầu bằng cách niêm yết REIT xuyên quốc gia tại thị trường nước ngoài (nhằm tận dụng nguồn vốn của nước ngoài).
REIT xác định tỷ lệ vay vốn bằng cách dựa vào chỉ số tín nhiệm. Chỉ số tín nhiệm cho thấy tình hình tài chính của các cơng ty niêm yết. Chẳng hạn như Singapore REIT buộc phải đạt ít nhất một hạng “A” theo bình chọn của các cơ quan xếp loại chủ chốt nếu những REIT này muốn tăng hạn mức vay từ 35% lên 60% tổng giá trị tài sản. Yêu cầu về xếp hạng sẽ buộc REIT phải công khai nhiều thông tin tài chính hơn và phải cải thiện tính minh bạch trong điều hành REIT về lâu dài (Việt Nam chưa có tổ chức định mức tín nhiệm).
Khi REIT được hình thành, thị trường sẽ có thêm một cơng cụ mới để huy động vốn. REIT sẽ chia sẻ bớt sức ép của vấn đề cung cấp vốn phụ thuộc các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính khác.
1.4.2 Ảnh hƣởng của REIT lên thị trƣờng vốn
Một lợi thế có được của REIT là, khi huy động các nguồn vốn nhàn rỗi để thu mua danh mục các bất động sản tập trung hoặc đa dạng là thông qua hiệu ứng sản xuất nhiều để thu lời. Các REIT lớn có hệ số chi tiêu nhỏ hơn và chi phí vốn thấp hơn. Chúng cũng có năng lực thị trường mạnh hơn để thương thuyết các điều khoản ưu đãi về cho thuê, tài chính và thu mua mới.
31
REIT cung cấp lối thoát hiểm hiệu quả mà thơng qua đó các nhà phát triển có thể bán các bất động sản có tính thanh khoản kém. REIT có năng lực thị trường để tăng vốn hoặc nợ vay hoặc vốn chủ sở hữu trên thị trường công để hỗ trợ tài chính cho việc thu mua bất động sản tạo ra thu nhập quy mô lớn. Sự xuất hiện của REIT giúp cải thiện tính thanh khoản của thị trường bất động sản. Người bán có thể tiết kiệm đáng kể chi phí tìm kiếm người mua phù hợp. Nếu khơng có REIT, người bán sẽ chịu chi phí này để tìm được một người mua thích hợp có năng lực tài chính để thu mua các bất động sản cùng loại với giá hợp lý.
Khi REIT thành lập, các cơng ty bất động sản sẽ có được một nơi để san sẻ bớt gánh nặng bất động sản trong bảng cân đối kế toán. Đồng thời các công ty bất động sản cũng có thể bán các bất động sản cho REIT và có thể có một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng hơn với mức rủi ro thấp nhờ đầu tư vào REIT.
REIT thành lập sẽ làm tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản và thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản trong nước.
1.4.3 Ảnh hƣởng của REIT lên thị trƣờng chứng khốn
Vì chứng chỉ quỹ của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (cổ phiếu của Quỹ) được xem như một loại chứng khốn, có thể được giao dịch tự do trên thị trường chứng khoán nên cổ phiếu của REIT ít nhiều cũng chịu sự tác động của thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khốn có mối quan hệ rất chặt chẽ với thị trường bất động sản, vì thế chúng cũng có mối quan hệ mật thiết với thị trường REIT. Khi mà thị trường chứng khoán phát triển mạnh, nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận lớn từ thị trường chứng khốn thì nhà đầu tư dùng khoản lợi nhuận này để đầu tư vào thị trường bất động sản. Và
32
ngược lại, khi thị trường bất động sản “bình lặng” thì nhà đầu tư quay lại đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Nguyên tắc của đầu tư là “không để trứng vào cùng một giỏ” nhằm để chia nhỏ rủi ro, nên nhà đầu tư sẽ tiến hành đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau có thể là thị trường chứng khốn, thị trường bất động sản, thị trường ngoại hối,... theo tỷ lệ vốn nhất định. Tỷ lệ này phụ thuộc vào nhiều yếu tố: tình hình thị trường, mức độ rủi ro, mức độ lợi nhuận... ngồi ra cịn phụ thuộc vào cảm tính của mỗi nhà đầu tư. Ngồi ra, cổ phiếu của REIT được niêm yết và được giao dịch tự do trên thị trường chứng khoán. Nên khi thị trường chứng khốn có một biến động nào đó, cổ phiếu REIT ít nhiều cũng bị ảnh hưởng như những loại chứng khoán khác trên thị trường.
Thị trường chứng khốn, nơi các REIT giao dịch thì khá hiệu quả và có tính thanh khoản xét về mặt chuyển giao thơng tin. Giá REIT sẽ lập tức phản ánh bất kỳ thông tin mới nào ảnh hưởng đến hoạt động của REIT để khơng có nhà đầu tư nào có thể sử dụng thông tin và kiếm lời bất thường trên thị trường chứng khoán. Đây là một trong những điểm mạnh của REIT trên thị trường chứng khốn về tính minh bạch.
Kết luận Chương 1:
Phân tích tổng thể về REIT trên đây có thể chứng tỏ được mơ hình đầu tư trong lĩnh vực bất động sản này có thể là một giải pháp thích hợp cho những vấn đề được đặt ra ở phần mở đầu bởi vì REIT giúp huy động vốn từ các cá nhân và công chúng một khoảng thời gian dài. Điều đó rất cần thiết cho những dự án bất động sản thiết yếu. Mặt khác, REIT mở ra một kênh đầu tư mới, hiệu quả mà các nhà đầu tư muốn đầu tư vào thị trường bất động sản cho mục đích kinh doanh hay tiết kiệm - đều có thể tham gia đầu tư và thanh khoản dễ dàng. Hơn nữa,
33
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
2.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam và Thị trƣờng bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh
2.1.1 Tổng quan về tình hình bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Lịch sử hình thành ngành bất động sản tại Việt Nam : chia làm 6 giai đoạn chính
Trƣớc năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra cịn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.
Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt”
34
nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 – 1999)
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng địn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng.
Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngồi đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thối.
Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006)
Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng, thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Nguyên nhân chính là do nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “ luật đất đai 2003” và “nghị định 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai.
35
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh tốn nợ khơng xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn