3.2.1 Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản/cơng ty đầu tư chứng
khốn bất động sản : phải phù hợp với mục tiêu, chính sách đầu tư đã được quy định tại điều lệ quỹ và công bố tại bản cáo bạch. Danh mục bao gồm :
Gửi tiền, ngoại tệ, công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, cơng cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về ngân hàng.
a) Trái phiếu chính phủ, trái phiếu được chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương.
b) Cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán Việt Nam.
c) Cổ phiếu chưa niêm yết, cổ phiếu chưa đăng ký giao dịch của công ty đại chúng; trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của cơng ty cổ phần, phần vốn góp tại cơng ty trách nhiệm hữu hạn.
d) Các chứng khoán và tài sản khác theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ tài chính.
e) Bất động sản được đầu tư đáp ứng các điều kiện sau :
Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định.
67
Là nhà, cơng trình xây dựng đã hồn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi đảm bảo đáp ứng các điều kiện : Khơng phải là đất chưa có cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai; dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn; Đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, đảm bảo bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất; Tổng giá trị các hạng mục bất động sản trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.
3.2.2 Cơ cấu danh mục của quỹ đầu tư bất động sản/công ty đầu tư chứng
khoán bất động sản phải đáp ứng các quy định :
a) Đầu tư tối thiểu sáu mươi lăm phần trăm (65%) và tối đa là một trăm phần trăm (100%) giá trị tài sản ròng của quỹ đầu tư bất động sản/cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản vào các bất động sản Việt Nam đáp ứng các quy định.
Là bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Là nhà, cơng trình đã hồn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư khi đảm bảo các điều kiện sau :
o Không phải là đất chưa có cơng trình xây dựng theo quy định về kinh doanh bất động sản và Luật đất đai.
o Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tại thời điểm quỹ tham gia góp vốn.
68
o Đã có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, đảm bảo bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất.
o Tổng giá trị các dự án bất động sản trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ/ công ty.
b) Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản rịng của quỹ/ cơng ty vào các tài sản tại Việt Nam sau :
Gửi tiền, ngoại tệ, công cụ thị trường tiền tệ bao gồm giấy tờ có giá, cơng cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về ngân hàng.
Trái phiếu chính phủ, trái phiếu được chính phủ bảo lãnh, trái phiếu chính quyền địa phương.
Cổ phiếu niêm yết, cổ phiếu đăng ký giao dịch, trái phiếu niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán Việt Nam.
Cổ phiếu chưa niêm yết, cổ phiếu chưa đăng ký giao dịch của công ty đại chúng; trái phiếu chưa niêm yết của các tổ chức phát hành hoạt động theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của công ty cổ phần, phần vốn góp tại cơng ty trách nhiệm hữu hạn.
Các chứng khoán và tài sản khác theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ tài chính.
3.2.3 Phân chia lợi tức của quỹ
Quỹ đầu tư bất động sản/công ty đầu tư chứng khoán bất động sản phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả cổ tức cho nhà đầu tư. Phương án phân chia được đại hội nhà đầu tư gần
69
nhất thông qua. Lợi tức chi trả cho nhà đầu tư được trích từ lợi nhuận trong kỳ, hoặc lợi nhuận lũy kế sau khi trích lập đầy đủ các quỹ (nếu có) theo quy định tại điều lệ quỹ/ điều lệ cơng ty và hồn tất mọi nghĩa vụ thuế, tài chính (nếu có) theo quy định của pháp luật.
Sau khi chi trả, quỹ vẫn phải bảo đảm có nguồn vốn để thanh toán đủ các khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn vào bảo đảm giá trị tài sản rịng khơng thấp hơn 50 tỷ đồng.
3.2.4 Hạn chế đầu tư.
a) Các khoản đầu tư vào các tài sản sau bị giới hạn :
Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản/ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, ngoại trừ trái phiếu chính phủ.
Khơng đầu tư q 10% tổng giá trị tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản/ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản vào chứng khốn phát hành của một nhóm cơng ty có quan hệ cơng ty mẹ, công ty con, công ty lien kết.
Khơng đầu tư q 10% tổng số chứng khốn đang lưu hành của một tổ chức phát hành, ngoại trừ trái phiếu chính phủ.
b) Tổng giá trị các khoản vay của Quỹ đầu tư bất động sản/ công ty đầu tư chứng khốn bất động sản khơng vượt q 5% giá trị tài sản ròng tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản/ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản tại thời điểm thực hiện.
c) Không được sử dụng vốn và tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản/ công ty đầu tư chứng khoán bất động sản để cho vay, bảo lãnh các khoản vay, trừ trường hợp tiền gửi theo quy định cho phép; không được sử dụng tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản/ cơng ty đầu tư chứng khốn bất động sản
70
để thực hiện các giao dịch ký quỹ (vay mua chứng khoán), bán khống (cho vay chứng khoán để bán)